超级地标住宅已发车，买不买得？

26日，备受关注的中海天府里住宅终于拿证，不少购房者跃跃欲试，也有人发出灵魂拷问：中海天府里究竟值不值得买？

自入世以来，中海天府里始终保持热度，毕竟它既有未来第一高楼的超级地标定位，又有天府中央商务区红利带来的核心资源和优质配套。但作为中海TOP里系入蓉的首发产品，产品本身值得深究。

要点一览

• 地处天府新区核心区，占据优质城市资源和优质配套，项目是区域少有对外销售的品牌地产住宅产品；

• 不一样的里系产品，项目定位未来成都第一高楼超级地标，而6.49的容积率如何适配中海TOP里系的改善基因？

• 首批次200万门槛，天府新区首次置业的年轻群体可考虑上车，改善群体可以再等一波。

天府商务会客区（目前为项目售楼部）

在项目案名发布的时候，中海提到：里系产品是中海体系内的TOP级产品，各地的里系产品都是中海在当地城市核心地段打造的高端标杆之作。而中海天府里位于天府中央商务区核心区，按照里系产品打造再适合不过。

中海天府里是中海TOP里系入蓉的首发作品，但它与其他里系产品又有些区别。

一方面是它突破天际的高度，成就了未来成都第一高楼的超级地标属性；一方面是它突破边界的容积率，在城市降容的大趋势下，项目整体容积率达6.49。一个TOP系产品有此等容积率，项目该如何打造？

“出生”就是超级地标，占尽城市核心资源

中海天府里这片土地，从“出生”就被打上了未来成都第一高楼的超级标签。2017年11月中海以47.9亿元总价拿下这近300亩土地时，就要求修建高度约677米的成都第一高楼。

据目前的风声，677米可能会下调至488米，但还未正式官宣。不过，这也不影响它成为成都第一的高度。

作为未来成都第一高楼，中海天府里的地理位置也很耀眼。1578平方公里天府新区，28.6平方公里天府中央商务区，8.5平方公里中央商务核心区，1.23平方公里总部经济区……

环越缩小，价值也就越高，中海天府里就在这1.23平方公里土地上。区域以总部经济等高端商务为主，居住并非核心，这也成了中海天府里的一个卖点：区域少有的对外销售的品牌地产住宅产品。

快速建设中的天府中央商务区

基于天府新区CBD的定位，区域的资源配置也是丰富且比较优质的。

交通方面：城市干道路网密布，还规划有5条地铁线路；商业方面：周边有天府大悦城、美丽汇、言几又等；商务方面：有天府国际会议中心、天府国际商务中心、天府国际商业保税中心等；文化艺术方面：有雪莲堂美术馆、国家大剧院等；

医疗方面：有万达UPMC国际医院、天府新区妇女儿童医院等；教育方面：有天府七小、天府七中、天府八幼、元音书院等，另外项目北侧还规划有一所小学和中学；生态方面：有约3500亩中央公园、约3730亩鹿溪河生态湿地、市政公园、望山廊绿化带等（望山廊是天府中央商务区的城市中轴绿带，东望龙泉山脉，西看西岭雪山）。

值得注意的是，区域还在建设当中，关于这方面的配置部分为预期，成型周期粗略估计5-10年。

雪莲堂美术馆效果图

200万门槛刚需起步，后期改善定里系基因？

对中海天府里而言，地理位置像一把双刃剑，它成就了项目不可复制的地理位置和地标属性，让项目占据了核心的城市资源，同时也让项目背上了高容积率的标签。

高达6.49的容积率对中海天府里的产品打造而言具有高难度。如果项目既要契合城市地标的属性，也要契合中海TOP里系的定位，这就很考验企业在产品方面的把控力了。

从已公布的规划来看，中海天府里整体划分为核心功能区、都市会客区和公园生活区三大板块。

核心功能区即地标建筑所在地块，其中3#和4#为住宅地块。都市会客区包含市政公园、天府商务会客区（目前为项目售楼部）和7#、8#、9#、11#共4个住宅地块，公园生活区为临鹿溪河公园的地块，分南北两区，包含5#、6#和10#、12#共4个住宅地块。

抛开1#和2#商业地块不说，3#和4#地块的容积率分别高达7.5和5.8，同时2.95m的层高、3T6的梯户比以及不到1:1的车户比，都是偏刚需的配置，不利于打造改善产品。

所以这两个地块推出的产品面积区间94-164㎡也是面向刚需和刚改，以套三为主。

其中94㎡仅有6套，分布于7栋1单元的2-7层，164㎡顶跃仅2套，分布在7栋2单元。主力户型为106㎡、110㎡、130㎡（106㎡和110㎡户型之间只差了一个玄关，为套三）。

户型设计整体较为方正，空间浪费较少，动静分区合理，只是次卫多为二次采光，次卧尺度较为紧凑，户型整体偏向于功能性，舒适性有所欠缺。

向右滑动查看，从左到右依次为94㎡、106㎡、110㎡、130㎡户型图

价格方面，本批次预售价在17845-22709元/㎡区间，仅1套房源价格低于1.8万元/㎡，整体均价超2万元/㎡（含装修3680元/㎡）。

从总价来看，最低168万即可买入（94㎡，7栋1单元202），但整体入住门槛是超200万的，最高351万（顶跃）。

向右滑动查看110㎡、130㎡样板间

从项目的推盘节奏来看，3#和4#地块很有可能是天府里住宅地块中容积率最高的地块，优先推出估计是按照“低开高走”的常规推盘套路。

如果是这样的话，那么首批次产品是具有一定的性价比的。后期入市的新品估计会往改善定位靠拢，从而实现一定程度上的溢价。

项目后期可能会推出7#和9#地块，虽然两个地块容积率都达到了4.5，但3-3.15m的层高、3T4/2T2的梯户比等物理参数配置是改善标签了。

此外，从住宅地块容积率3.0-7.5的范围来看，未来应该还会有比较典型的改善产品入市，这也比较符合里系产品的改善基因。

综合来看，天府里首批次推出的3#和4#地块产品偏刚需和刚改，比较适合天府新区首次置业的年轻群体入手，同时从投资的角度去看也有一定的性价比。

毕竟目前是200万的门槛，以后就未必了。只是，从3#和4#地块的参数来看，4#地块明显优于3#，当然均价整体也高1000元/㎡左右。

对于追求舒适性的改善型购房者，可等待天府里后期将推的改善产品，也可以在目前市场上众多改善产品中精挑细选。

毕竟在改善产品全面角逐的时代，要么是产品力之间的竞争，要么是如中海天府里拥有不可复制的属性。

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