超级地标住宅已发车,买不买得?
26日,备受关注的中海天府里住宅终于拿证,不少购房者跃跃欲试,也有人发出灵魂拷问:中海天府里究竟值不值得买?
自入世以来,中海天府里始终保持热度,毕竟它既有未来第一高楼的超级地标定位,又有天府中央商务区红利带来的核心资源和优质配套。但作为中海TOP里系入蓉的首发产品,产品本身值得深究。
地处天府新区核心区,占据优质城市资源和优质配套,项目是区域少有对外销售的品牌地产住宅产品;
不一样的里系产品,项目定位未来成都第一高楼超级地标,而6.49的容积率如何适配中海TOP里系的改善基因?
首批次200万门槛,天府新区首次置业的年轻群体可考虑上车,改善群体可以再等一波。
在项目案名发布的时候,中海提到:里系产品是中海体系内的TOP级产品,各地的里系产品都是中海在当地城市核心地段打造的高端标杆之作。而中海天府里位于天府中央商务区核心区,按照里系产品打造再适合不过。
中海天府里是中海TOP里系入蓉的首发作品,但它与其他里系产品又有些区别。
一方面是它突破天际的高度,成就了未来成都第一高楼的超级地标属性;一方面是它突破边界的容积率,在城市降容的大趋势下,项目整体容积率达6.49。一个TOP系产品有此等容积率,项目该如何打造?
“出生”就是超级地标,占尽城市核心资源
中海天府里这片土地,从“出生”就被打上了未来成都第一高楼的超级标签。2017年11月中海以47.9亿元总价拿下这近300亩土地时,就要求修建高度约677米的成都第一高楼。
据目前的风声,677米可能会下调至488米,但还未正式官宣。不过,这也不影响它成为成都第一的高度。
作为未来成都第一高楼,中海天府里的地理位置也很耀眼。1578平方公里天府新区,28.6平方公里天府中央商务区,8.5平方公里中央商务核心区,1.23平方公里总部经济区……
环越缩小,价值也就越高,中海天府里就在这1.23平方公里土地上。区域以总部经济等高端商务为主,居住并非核心,这也成了中海天府里的一个卖点:区域少有的对外销售的品牌地产住宅产品。
抛开1#和2#商业地块不说,3#和4#地块的容积率分别高达7.5和5.8,同时2.95m的层高、3T6的梯户比以及不到1:1的车户比,都是偏刚需的配置,不利于打造改善产品。
所以这两个地块推出的产品面积区间94-164㎡也是面向刚需和刚改,以套三为主。
其中94㎡仅有6套,分布于7栋1单元的2-7层,164㎡顶跃仅2套,分布在7栋2单元。主力户型为106㎡、110㎡、130㎡(106㎡和110㎡户型之间只差了一个玄关,为套三)。
户型设计整体较为方正,空间浪费较少,动静分区合理,只是次卫多为二次采光,次卧尺度较为紧凑,户型整体偏向于功能性,舒适性有所欠缺。
价格方面,本批次预售价在17845-22709元/㎡区间,仅1套房源价格低于1.8万元/㎡,整体均价超2万元/㎡(含装修3680元/㎡)。
从总价来看,最低168万即可买入(94㎡,7栋1单元202),但整体入住门槛是超200万的,最高351万(顶跃)。
从项目的推盘节奏来看,3#和4#地块很有可能是天府里住宅地块中容积率最高的地块,优先推出估计是按照“低开高走”的常规推盘套路。
如果是这样的话,那么首批次产品是具有一定的性价比的。后期入市的新品估计会往改善定位靠拢,从而实现一定程度上的溢价。
项目后期可能会推出7#和9#地块,虽然两个地块容积率都达到了4.5,但3-3.15m的层高、3T4/2T2的梯户比等物理参数配置是改善标签了。
此外,从住宅地块容积率3.0-7.5的范围来看,未来应该还会有比较典型的改善产品入市,这也比较符合里系产品的改善基因。
综合来看,天府里首批次推出的3#和4#地块产品偏刚需和刚改,比较适合天府新区首次置业的年轻群体入手,同时从投资的角度去看也有一定的性价比。
毕竟目前是200万的门槛,以后就未必了。只是,从3#和4#地块的参数来看,4#地块明显优于3#,当然均价整体也高1000元/㎡左右。
对于追求舒适性的改善型购房者,可等待天府里后期将推的改善产品,也可以在目前市场上众多改善产品中精挑细选。
毕竟在改善产品全面角逐的时代,要么是产品力之间的竞争,要么是如中海天府里拥有不可复制的属性。
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