成都改善时代，真不需要小户型了？

今年以来，有关小户型住宅的新闻层出不穷，有人质疑成都新建小户型住宅为什么越来越少，也有人吐槽小户型的“底限"不断被刷新，从50-70㎡到70-90㎡、90-110㎡，小户型越来越难定义。

成都小户型住宅真的退出市场了吗？刚需购房者的出路在哪？

要点一览

• 成都小户型住宅逐渐退出市场，90㎡以下住宅产品供应仅占比约17%；
• 成都市场向110㎡以上大户型倾斜，但上半年市场整体认购率仅37%，改善产品供过于求或产品力不足以让购房者买单，去化难
• 成都购房需求仍旺盛，尤其是小户型产品
  
• 小户型需求背后折射的购房逻辑：总价段仍是衡量标准
  
• 成都市场的供需失衡，是供应产品结构与购房者具体需求的失衡
• 刚需购房者的出路：等新房还是选二手房？

成都小户型住宅退出市场

成都小户型住宅开始退出市场，起于2015年官方提出“优化住房供应套型结构”。而其大规模“退市”是在2017年，成都发布《成都市房地产业发展五年规划（2017-2021年）》，提出成都将支持开发建设大套型、高品质商品住房，主要满足改善需求。这一规划的发布，相当于为成都楼市走向正式定调，市场从刚需主导迈向改善主导。

当然，政策的出台一定程度上也是基于购房者的实际需求。

当下成都购房者确有改善需求：经历了初代商品房的换房需求、随着生活水平的提高对品质居住的需求、二孩或三代同堂的现实需求，以及为了在限购政策下尽量减少置换房屋的可能，不少刚需会尽可能一步到位。因此，大三房、四房的改善产品代替二房、小三房产品成为主流。

据克而瑞数据统计，2018年成都90㎡以下小户型产品供需占比仅约20%。2019年截至10月，90㎡以下住宅产品供应仅占比约17%。若统计至年末，这个比例或许还会降低。

如果将成交面积细分，2017年前住宅成交面积段以70-90㎡、90-110㎡为主。2018年起，90-110㎡、110-130㎡、130-150㎡成为市场主流。今年，成都住宅主力供应区间为110-150㎡，主力成交区间为90-130㎡。至此，成都新建小户型住宅几乎退市，市场整体向110㎡以上的大户型倾斜。

市场真的需要这么多大户型吗？

大户型改善产品集中爆发，然而，上半年成都市场商品住宅整体认购率仅为37%，远低于往年。也就是说，市场上改善产品供过于求或产品力不足以让购房者买单。

市场上不乏卖得好的改善产品，如武侯新城板块的西派城。项目自去年1月到今年4月共6次开盘，次次开盘即清盘。诸如此类去化良好的改善产品通常占据核心区位且具有高性价比，如万年场板块的华润悦玺、攀成钢板块的仁恒滨河湾。还有一类占据城市核心地段、因产品稀缺或房源量少也受热捧，如塔子山板块的德商迎晖天玺、东湖板块的保利天悦等。

然而，放眼成都市场，这类产品也只是冰山一角。不同于主城刚需产品必畅销，主城区的改善住宅依然难卖，如青羊区的绿城凤起朝鸣、西派浣花，武侯区的金茂府、金科博翠府、中粮瑞府，锦江区的新希望锦官府等。主城表现尚且如此，遑论郊区。以大面积改善产品打头阵的2019年成都楼市，实际上，市场上更多的改善产品面临去化慢的终极难题。

是购房需求减少了吗？

也不是。

尽管成都楼市在严厉调控令下，单盘万人摇号的现象已然少见，仍有不少项目报名人数破万，而几百套房源吸引数千人摇号的现象也较为常见。事实上，成都购房需求仍旺盛。尤其是小户型产品。

前段时间，攀成钢老盘COSMO天廊加推58-107㎡小户型产品，288套房源吸引4767组购房者报名。同样以小户型为主的中铁奥维尔、中铁天宏康郡、中铁骑士府邸、万科理想城等项目均保持热销。

这其中，我们也发现一些现象：

1、龙泉大面板块的泰华锦城推出37-71㎡套一和套二，单价低、面积小、总价低，理论上不愁卖，而其销售情况并不如预期。这是否说明，极刚产品已成过去式？在资金允许的情况下，刚需也开始追求功能性和品质。

2、目前流行的高低配产品中，高层走量通常比别墅好，如昭觉寺板块的龙湖金地商置璟宸世家，高层已清盘，别墅在顺销。无论面积还是单价，高层数据大多低于别墅，这个总价段在市场的接受度更高。

成都购房逻辑仍以总价段衡量

总价段100-150万，是目前一二圈层市场成交主流，其次为100万以下和150-200万。

换个角度看，二手房成交数据更能反应市场现状，以9月成交来看，70-90㎡仍是市场成交主力，其次是50-70㎡ 、90-100㎡，总价方面仍保持在100-150万元为主。在二手房市场成交端口，小面积、低总价产品仍是主流。

尽管成都步入改善时代，刚性需求仍旺盛。而这刚性需求，很大程度上体现在对90㎡以下的小户型的需求，其背后映射的或许是150万总价这个门槛。

成都市场供需失衡

小户型供不应求，改善产品却面临去化难，成都市场存在一定的供需失衡，这并非体现在供应量与成交量，而是供应产品结构与购房者具体需求的失衡。

改善人群有资金有房票的数量赶不上改善房源供应量，刚需人群在总价段限制下的产品需求又得不到满足。这便造成一个现象：

房企觉得房子难卖，购房者觉得房子难买

改善产品难卖，可能还有一个原因：不少房企步子迈的较大，跳过刚改直接到再改。如成华区的电建地产洺悦锦园产品起步面积达约137㎡，香港置地、龙湖、金科三大品牌房企联手打造的天湖湾，其最小户型面积也是139㎡。

此类产品本身有地段优势，如果总价合适，要实现开盘售罄并不难。而由于其面积较大、总价较高，刚需不一定买不起，改善又不一定看得上，去化自然就慢了。

目前来看，急需解决的问题其实是供应产品结构与购房者具体需求之间存在的不平衡。市场上改善产品过剩，而小户型产品供应存在缺口，那么：

明年房企的在产品的打造上是否会有调整？在成本整体上浮的情况下是否会出现新的小户型产品？

刚需购房者是选择继续等待？还是转战二手市场？还是咬咬牙一步到位？

有人说，成都注定是改善的时代，作为刚需就应该早点上车，能选新房最好，转战二手也不是不行，毕竟先上车才有资格换座。

也有人说，对于现在的市场环境，一步到位也不错，省掉换房的烦恼。只是改善产品众多且同质化严重，还可以观望观望，也许明年会有更好的产品。

你怎么看？

预告：下一期，我们将推出延续篇《成都改善时代，刚需购房者出路在这》，对成都新房和二手房市场的小户型或总价150万内的房源进行推荐，供大家参考与筛选。

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