【克而瑞地评】龙潭寺55亩地块看地报告
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11月28日，成都主城区将有3宗住宅用地走上拍卖席，分别为青羊区33亩纯住宅用地【克而瑞地评】青羊区外光华33亩土地看地报告出炉、金牛区49亩商兼住用地、成华区55亩纯住宅用地。
本期【克而瑞地评】聚焦成华区龙潭寺板块55亩地块，宗地为纯住宅用地，整体容积率为2.0，起拍价为9100元/㎡。该地块资质究竟如何，一起来看看吧！
要点一览
1、宗地位于东三环路外侧成华区龙潭寺板块，临近龙潭立交，该区域规划可期，但短中期内受规划红利较少；2、区域内路网完善，但大区域被铁路网切割，对外通畅性欠佳；地块3公里范围内基础配套完备，但能级偏低，距离成都石室中学（北湖校区）仅1.1公里，是区域一重要加分点；3、地块低密属性已定，但据大市场环境及区域市场表现来看，区域对低密改善产品承载能力有限，仍需要较长时日培育。后期十分考验企业权衡产品与价格之间的对位关系。01
地块外部环境解读
总部经济新城 主城区的价格洼地
01
地理位置-龙潭新城 定位新经济产业集聚区
地块位于东三环路外侧成华区龙潭寺板块，临近龙潭立交。
龙潭寺板块是成华区重点打造的工业园区，东至绕城高速，南至北编组站引入线，西至东三环路一段，北至成渝铁路，规划总面积约11平方公里。
根据规划，龙潭寺承担着成都首个新经济产业集聚区的战略规划，打造千亿级的龙潭新经济产业集聚区，也是全市规划的66个重点产业园（集聚区）之一。其中以机械装备、电子信息、节能环保、建筑工程等为主导产业的龙潭总部经济城规模渐显。龙潭总部城已有诸多企业入驻，预计未来将形成常住人口达30万。
如此庞大的人口红利背后透露大量潜在购房需求，但由于龙潭寺板块定位新经济产业集聚区，当前产业能级较低，板块内部大量的工业产业在带来大量产业人口的同时，也对居住环境造成一定程度的负面影响。
02
交通配套-区域内路网完善，但大区域被铁路网切割，对外通畅性欠佳
地块区域内部道路体系完善，地面对外交通虽毗邻三环路但整体被铁路切割，道路通达性欠佳。城际交通方面，地块距离交通枢纽较近，成都北站和成都东站都位于地块10公里范围内，亦可通过三环路在1小时左右到达双流国际机场。
整体而言，区域内部路网完善，但受制于密集的铁路网络对区域的切割效应，同时缺失地下交通，使区域对外交通受到一定的限制，且地块南侧的龙港路西接龙潭立交，是板块内部主要交通道路，来往工业园区的产业物流势必对居住造成负面影响。
03
生活配套—基础配套完备，但能级偏低 中远期可享生态资源
地块3公里范围内基础配套完备，且1公里内有完善的学校和商业配套。
商业方面，周围1公里内有星悦广场和六合广场两个商业综合体，结合区域内住宅的配套商业，可以满足居民的日常生活需求。但对比而言，商业配套能级偏低。
学校方面，项目1公里步行范围内有从幼儿园到高中完善的学校配套；成都石室中学（北湖校区）距离宗地仅1.1公里，是区域一重要加分点。
娱乐休闲方面，板块北邻北湖生态公园，南接十陵风景区，板块内拥有熊猫体育公园，龙潭水乡，在满足日常生活休闲需求的同时，还能提供生态景致与体育运动的场地。
随着龙潭新城的进一步打造开发，生活配套将进一步更新优化，尤其是北湖生态公园的修建完成，将大幅度改善板块内的人居生态环境，但规划落地时间难定，仍需时日。
05
小结
综上所述， 根据规划蓝图龙潭寺片区将打造一座集“生态旅游、现代产业、总部经济、健康宜居”四位一体的龙潭新城。近年来，龙潭寺片区与环三环路外侧各板块比较，发展相对缓慢，具备洼地价值。在近两年品牌房企陆续进驻后，区域面貌稍有改善，但房地产市场热度依旧偏低，仍然需要较长周期培育。
02
地块自身条件解读
地块自身素质较好 但介于区域调性 改善产品打造难度较大
01
地块详细指标
根据土地利用规划可知，地块周围住宅用地较多，但大部分已呈现，仅有部分地块正在施工，未来的住宅用地供应较为稀缺。
地形方面，地块所处区域的地形有一定起伏，高程变化呈现出由西部向东上升的趋势，坡度平缓，区域最高点大致位于地块东北，与最低点高差大约3米，有利于减少土方作业。
地块内部方面，地块内部西低东高，地势较为平缓，东北部形成了一个土坡，为场地的最高点，与低处高差为3-4米，场地内部无未拆除的构（建）筑物，杂草、杂树较少，宗地内暂未发现地下管线，前期开发成本较低。
四至方面，地块的西面、北面为向龙2组地块，已完成部分建设，未建部分已打围；南面为龙港路与金科天籁城；东面为东润豪庭，其中东润豪庭二期与本地块紧密相连，对地块完整性产生了一定影响，且可能产生一定的遮挡，影响本地块产品的排列布局；其他方向无明显不利因素。
指标方面，地块出让面积54.66亩，为纯住宅用地，整体容积率为2.0。结合指标，项目适宜采用小高层或高低配产品，与周边项目形成差异化竞争；地块形状大致为缺角五边形，后期产品排布或可使用围合式布局，利用地块低密的特性打造景观，提高产品的价值品味。
综上所述：地块整体素质较好，周围亦无明显不利因素，开发成本较低，但附近建筑对地块完整性产生了一定影响，未来或可利用地势以及阵列式布局打造部分高品质产品。
03
区域房地产市场
价格主导市场 改善仍需较长时间培育
01
区域土地市场-品牌房企聚集，供地节奏加速
表：地块3公里范围内地块成交信息
从3公里范围内土地成交数据来看，2016年至2019年供应且成交9宗涉宅用地，其中2017，2018年区域内每年仅放出1宗涉宅用地，供地节奏较为缓慢。今年已放出3宗涉宅用地，土地出让显著提速，或为龙潭寺板块加快开发进程的信号。
02
区域住宅市场—现竞品存量较少，对改善产品接受度有限
图：龙潭寺板块商品住宅供需价走势
注：统计范围为龙潭寺板块
从市场供应方面来看，2018年11月至今，龙潭寺板块累计供应10.81万方，月均供应0.90万方；从市场成交方面来看，截止目前龙潭寺板块累计成交8.11万方，月均成交0.68万方；住宅市场整体供求比为1.33，处于供大于求状态；
价格方面，价格走势由2月的高点持续下降后趋于平稳，随着部分高价楼盘完成销售，成交均价回落至17000元/㎡左右，预计后期价格将趋于平稳。
表：区域竞品项目
目前该区域项目产品定位以刚改为主，其中西派泊玥虽面积较大，但总价较低（单价约14000元/㎡，带装修），属主城区，9月开盘即售罄；恒大锦城小户型产品已售罄，目前仅剩少量152㎡大户型等待加推，但待盘近2年；中粮珑悦锦云后期同样剩余大户型跃层产品。仅奥山府·九重锦有小户型推售，虽面积较小，但产品总价以200万以上，销售依然艰难。
可以看出，区域价格为王属性明显，面积小，总价低产品，基本已完成销售，同时稍大户型受总价影响，销售速度并不理想，板块内客户依然以刚性需求为主。
竞争格局分析
从容积率与在售产品来看，周边项目容积率较高（以3.0以上为主），以高层产品为主，而本地块容积率较低，仅有2.0，本地块适宜打造低密度高品质住宅。可与周边竞品形成错位竞争。
从区域潜在购买力来看，今年板块内多项目开盘，均价为16000元/㎡以上，其中中粮珑悦锦云和奥山成都澎湃城置业门槛均在213万以上，而小户型基本已完成销售，刚需产品依旧是该区域的主流，市场对改善产品的接受度不高。
从置业门槛来看，区域内小面积低总价产品全部售罄，大面积产品需较低单价方能走量，如西派泊玥；区域大面积产品因总价尴尬，多处于待盘期，中粮珑悦锦云及奥山澎湃城因总价较高，目前走量欠佳，区域客群仍以刚性需求为主。
总体而言，本地块生活配套完善，容积率较低，可与周边竞品形成错位竞争。板块总体供大于求，且对高价改善产品的认可度不高。因此后期十分考验产品与价格的对位关系。同时后期因距离与时间因素影响可能与万科和保利的项目形成竞争关系。
04
地块SWOT分析
01
S
1.有较好的生活配套，有利于打造住宅项目；
2.土地自身素质较好，有利于开发商降低成本；
3.出让方案中无较高的配建要求；
4.板块内部大量的产业人口带来大量的潜在住房需求；
02
W
1.地块东部东润豪庭二期对地块完整性产生了一定影响，且可能产生一定的遮挡；
2.轨道交通暂时处于劣势；
03
0
1. 地块处于龙潭寺新规划龙潭新城板块 ，未来有一定开发潜力；
2.人气聚集加快，区域发展提速；
3.区域住宅项目处于青黄不接，未来价值可期；
04
T
1.地铁八号线的站点位置将对产品价格产生一定影响；
2.龙潭寺板块作为新经济产业集聚区，将不可避免的出现工业物流对居住环境的影响；
05
结语
综上所述，该区域规划可期，但短中期内受规划红利较少。地块低密属性已定，但据大市场环境及区域市场表现来看，区域对低密改善产品承载能力有限，仍需要较长时日培育。后期十分考验企业权衡产品与价格之间的对位关系。
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