【克而瑞地评】外金沙35亩地块看地报告
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12月4日，成都主城区将有2宗住宅用地走上拍卖席，分别为金牛区16亩纯住宅用地、青羊区35亩纯住宅用地。
本期【克而瑞地评】聚焦青羊区外金沙35亩地块，宗地为纯住宅用地，整体容积率为2.0，起拍价为11900元/㎡。该地块资质究竟如何，一起来看看吧！
要点一览
1、宗地位于西三环外侧青羊区苏坡街道，属于外金沙板块，具有地段优势，但结合已知待开发地块及待上市地块，短期内区域商品房市场竞争或较为激烈。
2、区域内路网完善，交通便捷度高；地块3公里范围内生活配套完善，居住氛围浓厚，教育资源亮眼，附加值较高。
3、地块规模较小，整体容积率2,可打造小高层或高低配的品质改善产品,需无偿移交20%租赁住房比例，及配建无偿移交住房对应的车位，实际拿地成本或较高。
4、该区域改善产品存在较大潜力。但短期内区域同类型待开发地块略多，后期入市需把控入市节点，与竞品形成错位竞争,比较考验企业对产品的创新及细节的把控能力。
01
地块外部环境解读
居住氛围浓厚 区域价值逐渐凸显
01
地理位置-外金沙板块，以绿色生态提升区域价值
该宗地位于西三环外侧青羊区苏坡街道，属于外金沙板块，具有地段优势。
根据规划及线下调研，地块周边以二类居住用地为主，兼部分教育用地。大部分住宅、学校均已呈现，居住氛围浓厚。仅宗地北侧距离约1公里的摸底河东侧，朗诗金沙城附近有超300亩规划涉宅地块未供应。但据知情人透露，区域短期内供地预期不高。结合已知待开发地块及待上市地块，短期内区域商品房市场竞争或较为激烈。
青羊区整体规划为“双心两轴、六廊多点”的空间结构，定位为“千年蜀都.文博青羊”。“多点”是4个特色片区中心，包括环财大金融智谷、青羊总部经济基地、军民融合航空整机产业基地、鹏瑞利商业中心。
02
交通配套-区域内路网完善，交通便捷度高
区域拥有西三环、日月大道快速路及地铁4号线，整体通达性较强；自驾方面，宗地1.5公里范围内可上西三环、日月大道快速路等主干道，自驾便捷度略高；轨道方面，距离地铁4号线成都西站约1.2公里，距离较为合理。同时宗地300米范围内公交线路高达9条，公交出行优势亦强。
03
生活配套—配套完善，教育资源亮眼
地块周边有保利金香槟、蓝光COCO金沙、华润金悦湾等交付近5年社区，居住氛围较为浓厚。宗地1公里范围内以华润金悦湾、海亮樾金沙等社区底商为主，能基本满足日常生活需求。宗地3公里范围内涵盖青羊区第九人民医院、鹏瑞利青年广场、万达广场、金沙博物馆等配套较为完善，对生活品质有一定的提升。另外教育优势突出，据不完全统计，周边现有超十所学校已呈现，其中5所学校距离宗地不足500米，教育优势十分强劲。
04
小结
整体来看，宗地位于青羊区外金沙成熟居住区，居住氛围浓厚，叠加便捷的交通及教育优势突出。整体地段较好，附加值较高。
02
地块自身条件解读
地块整体素质较优 宜打造品质改善产品
01
地块详细指标
宗地位置：青羊区苏坡街办清波村三组
面积：35.01亩
容积率：2
建筑密度：20%
用地性质：纯住宅
可建筑面积：4.67万㎡
起拍楼面价：11900元/㎡
起拍时间：2019年12月04日
开发要求：需配建宗地建筑面积20%的租赁住房比例及对应停车位。
指标方面，该宗地规模较小，仅35亩，为纯住宅地块，整体容积率2，建筑密度20%。从各项指标来看，可打造小高层或高低配的品质改善产品。地块形状大致为梯形，规模较小，预计后期产品编排及布局存在较大考验；值得注意的是，该地块需无偿移交20%租赁住房比例，及配建无偿移交住房对应的车位，实际拿地成本或较高。
地块四至方面，地块北侧、西侧临街，但非城市主干道，或有少量噪音影响；同时西侧、东侧为高层住宅，视野有所遮挡。东南侧有部分老小区，对项目调性有一定的影响；北面毗邻成都市花园小学，视野良好；地块整体素质较优，无明显硬伤。
地块内部方面，有少量土方，及大量建渣（水泥覆盖、铁皮桶等），后期开发成本有一定程度的增加。
整体来看，宗地素质较好，无明显硬伤。参考地块自身条件、地价、配建要求，以及区域发展绿色宜居的生态理念，适宜打造小高层或高低配的品质改善产品。
03
区域房地产市场
未来群雄逐鹿 细节、节点把控或为突破口
01
区域土地市场-供应提速且属性相当，短期内竞争压力较大
据克而瑞统计，地块位于青羊区成熟区域，周边供地较少。据统计，近3年地块3公里范围内共供应并成交5宗土地，其中外金沙板块仅2019年供应2宗，较前两年相比，供地宗数有所增加；
从溢价率来看，地块3公里范围内整体溢价率亦在高位（龙湖地块或因商业占比约50%的因素影响，溢价率仅10%）。同时据线下调研，本宗地因主城外金沙板块+优质成熟资源的利好因素，目前有多家品牌房企关注；意味着本地块或将有较为激烈的竞争。
从容积率与楼面地价来看，多宗待开发地块占地面积处于30亩左右，容积率为2，规模相当，楼面地价均在12600元/㎡以上，预计各地块以打造中高端改善产品为主，未来或与本案存在竞争关系。但因区域内各板块的发展程度及板块地段等差异，与本案存在直接竞争的或为同板块的金雁地块；以及宗地面积、容积率基本一致的新力地块。
注：统计范围宗地3公里范围内涉宅用地
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区域住宅市场—供应寥寥，潜在存量高涨，改善调性已定
图：区域3公里范围内商品住宅供需价情况
区域出货寥寥、商品住宅存在市场缺口。据线下统计，2019年宗地3公里范围内项目共获取4次预售，合计仅推出933套房源。
受城市70/90㎡政策影响，区域曾以刚需产品供销为主，后续断供3年。于2019年陆续供应少量刚需、改善产品。目前该区域处于刚需向改善过渡的阶段。其中外光华板块光华壹号凭借低总价优势，中签率仅5%，首开即售罄，此后待盘至今，后期产品以140㎡以上改善产品为主，据了解目前意向购买客户超4万组。另改善项目朗基香汇目前属于尾盘期，整盘仅剩少量建面为138㎡的房源在售。宗地所在外金沙板块的朗诗金沙城本批次推售建面为164-366的改善产品，该项目入市反响较好，中签率低至29%；另内金沙板块时隔多年，仅绿城凤起朝鸣推出高层、叠拼总价分别在536万、848万以上的豪宅产品，在如此高总价下，凭借产品力的优势及区域客户对本板块较强的认同感，目前仅剩不足二十套，销量良好。
存量方面，3公里范围内有近51万㎡（未开发地块34.57万㎡、在售、待售项目存量16万㎡，其中光华壹号12.2万㎡）的潜在存量，但区域目前仅2项目分别以月均约二十套的走量，其余项目均待盘。区域存量高企，推售节奏缓慢，故整体去化周期暂不明确。
整体来看，目前3公里范围内刚需、改善产品并存，从多项目的入市反响看，区域刚需、改善产品均有较大潜力。但从后期光华壹号主推2梯2户的跃层和7-8层的洋房，以及绿城凤起朝鸣总价1200万以上的合院、朗诗金沙城面积超500㎡的别墅，区域改善承接刚需的特征明显。从面积段看，区域面积段多在145㎡以下、163㎡以上且销量良好。存量端，区域整体潜在存量高涨，市场似有后起之势。短期内需错峰超12万方存量的高性价比“网红盘”光华壹号的上市节点，长期内亦需合理安排项目节点，避免与区域同类产品的直接竞争。
二手房市场
二手市场，该区域因早期紧凑型刚需产品盛行，导致产品以90㎡以内，总价在160万左右的极刚户型为主。其中蓝光COCO金沙因小面积控总价的价格优势，成交活跃度高；华润金悦湾、蓝光雍景园受累于价格高、面积大，总价与新房对比，不具备价格优势，近3月仅少量成交。于2009年建成的金沙愉景，单价虽低，但因建成时间较长，整体面貌略差，近3月也仅成交4套。
综上所述：市场端，区域新房供应稀缺，叠加优质教育等利好因素对其的吸附力，导致成交主要以二手房为主。同时区域成交量在一定程度也折射出该区域大量刚需置换改善的需求。参考区域规划，及近几年供应产品分析，区域后期或以改善产品为主。从未开发地块看，区域即将拥有高光时刻，预计未来群雄逐鹿时，产品品质、节点把控或为突破口，但亦需戒备高性价比盘的冲击；从价格端看，改善新盘产品总价500万元已成常态，表明该区域客户对价格的承受力较强。整体来看，光华壹号后期产品面积迭代升级和朗诗金沙城的入市反响看，区域改善调性已定。
04
地块SWOT分析
01
S
1.西三环边，整体地段较好，附加值较高；
2.教育资源丰富、核心价值鲜明；
3.居住氛围浓厚，开发前景良好；
4.地块素质较高，无明显硬伤。
02
W
1.大量建筑垃圾，增加一定的开发成本；
2.宗地东南侧毗邻老小区，对项目调性有一定影响；
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1.二手刚需主导成交，新房市场存在缺口，存在开发契机；；
2.以绿色生态提升区域宜居度，区域价值逐步凸显；
04
T
1.11900元/㎡的高起拍价，叠加配建20%租赁比例及对应停车位要求，实际成交地价较高；或意味着低价项目对其冲击大，需错峰高性价比项目、及同类产品上市，把控入市节点；
2.宗地规模较小，对产品布局等有较大考量；
05
结语
综合而言，便捷的交通、优质地段、居住氛围浓厚、优质教育资源等因素叠加，地块整体素质较佳。市场端看，区域正处于刚需向改善过渡的阶段。结合客户对价格的承受度及朗诗金沙城等项目的入市反响看，该区域改善产品存在较大潜力。但短期内区域同类型待开发地块略多，后期入市需把控入市节点，与竞品形成错位竞争。整体来说，35亩地块配建20%租赁比例及住房对应停车位，实际拿地成本较高且产品编排难度略大，该地块比较考验企业对产品的创新及细节的把控能力。
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