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11月川内地级市土地交易情报

克而瑞四川 CRIC克而瑞四川 2022-05-16

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导读:川内地级市土地市场陷入虚假的繁荣,供求虽有所上升,但排除国资拿地就是萧条,土地市场或将进一步转冷;


本月国资入市托底特征较为明显,但品牌房企对基本面较好的城市依然青睐有加;


阳光大地9.08亿加码南充,扩储344.8亩;金科首入达州,摘获达州西外城区板块150亩土地。

统计范围:

四川12个地级市的主城区涉宅用地,城市统计范围为泸州、宜宾、南充、达州、遂宁、资阳、内江、绵阳、德阳、乐山、自贡、眉山。


统计企业:克而瑞每月发布《中国房地产企业销售TOP200》中百强房企+当地龙头房企。


01

整体供需及特征

土地市场供求有所回升,市场热度乏善可陈

11月川内地级市主城区范围内,供应土地39宗,供应土地面积3357.16亩,环比上升260.15%;成交土地24宗,成交土地面积1903.43亩,环比上升169.53%;平均楼面地价2620元/㎡,流拍率38.46%,溢价率27.13%。

从土地市场全年走势来看,川内地级市土地市场供需明显回升,供应升至年度高位,拉动成交也有所上升;


流拍率方面,本月流拍率涨幅较大,达到年度峰值;


平均楼面地价方面,本月成交楼面地价触底回升,原因或为乐山、达州土地市场成交楼面均价较高,拉高平均楼面地价;


溢价率方面,受乐山、达州、南充土地多以较高溢价出让的影响,溢价率有所回升,但仍处于低位运行;


企业拿地方面,国资入市托底特征明显,其中乐山、达州、泸州最为显著,南充、绵阳、内江、自贡国资未有拿地动作。



整体而言,本月川内地级市土地市场整体陷入虚假的繁荣,排除国资拿地便是萧条,不同城市的土地市场结构差异愈发显著。


品牌房企在乐山、泸州、自贡、内江土拍现场鲜有出席,其中乐山土地均被地方国资高价摘获,溢价率颇高,维稳之意明显,南充、达州对品牌房企有一定吸引力,但房企拿地也更加审慎。


附:本月土地成交明细

涉宅用地年度累计供需分析

土地市场或将进一步转冷

截止本月,川内地级市主城区范围内累计供应251宗涉宅用地,面积达2.35万亩;累计成交189宗涉宅用地,面积达1.85万亩。


从供应量来看,南充、宜宾、自贡位列第一梯队,达州、泸州、内江位列第二梯度,其余城市位列第三梯队(资阳除外);


从成交量来看,南充、宜宾、自贡位列前三甲,资阳、乐山、德阳垫底;


从流拍率方面来看,乐山、泸州、自贡流拍率均高于30%,土地市场较为惨淡,南充、自贡、德阳流拍率均高于20%,土地市场有一定压力,宜宾、内江、遂宁流拍率不足10%,土地市场尚可。



从成交楼面地价来看,绵阳、乐山、宜宾成交楼面地价均高于3000元/㎡,自贡成交楼面地价不足1500元/㎡;


从溢价率来看,南充、宜宾、乐山溢价率均高于45%,但乐山由于国资高价拿地,拉高溢价率,实际市场表现较为惨淡,南充、宜宾城市能级较高,市场潜力较大,本年度房企拿地较为积极。



整体而言,南充土地市场出现高供应、高成交、高地价、高溢价、高流拍的“五高”特征,凸显了南充土地市场的亢奋与纠结。供求量价较高,反应市场热度较高,但本月出现的高流拍特征,则反应出了房企的纠结,在土地市场高供求量价的背景下,商品房潜在存量激增,后市去化速度仍有不确定性,房企拿地也会更加谨慎;


自贡土地市场出现高供应、高成交、高流拍、低地价、低溢价的“高低配”特征,体现出自贡土地市场在高供应的条件下,成交量上升但价格承压,高流拍也凸显了房企拿地更为挑剔;


乐山土地市场变幻莫测,本月供求量价齐升,溢价率走高,拉低流拍率,但乐山市场虚有其表,国资入市托底,高价拿地,并非可持续的市场行为,后市堪忧。

02

品牌房企拿地分析

阳光大地加码南充,金科首入达州

截止目前品牌房企在川内地级市累计摘获80宗土地,累计9994.61亩,本月阳光大地扩储344.8亩,持续加码南充;金科首入达州,摘获达州西外城区板块150亩土地。


品牌房企中土储排名第一的是碧桂园,共摘获16宗(1765.3亩)土地,其次为阳光大地,在绵阳、宜宾、南充共摘获14宗土地,累计1464.23亩;鸿通位列探花,摘获南充7宗土地,累计843.54亩。佳乐、绿地、蓝润、邦泰新纳土储均已超过500亩。

品牌房企拿地特征分析表(略)

03

热门地块简析


1号宗地位于涪城区临园路东段68号,地段尚佳,但面积小,单价高为主要短板。


指标方面,地块面积较小仅有5768.59㎡(8.65亩),容积率达5.2,起拍总价为2.34亿元,楼面地价约7800元/㎡,地块呈现出面积小,低总价,高单价的特征。


配套方面,北侧有绵阳优质公立小学—成绵路小学,隔剑南路西段享优质医疗配套—市人民医院。同时处于绵阳市中心凯德商圈、跃进路商圈,南面是富临大都会商场、富临大都会酒店、百盛超市综合体。


整体而言,地块规模较小打造空间不大,拿地成本不低,但主城区核心地段土地愈加稀缺,叠加周围区域成熟,配套完善,仍有一定想象空间。值得注意的是,该宗地在今年2月,已经入市拍卖过,但遗憾的是因无人报名而流拍。

END
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