【克而瑞地评】青羊区3宗约253亩地块看地报告

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2019年底至2020年初，成都不少主城区地块将走上拍卖席。本期【克而瑞地评】聚焦将于2019年12月31日、2020年1月3日拍卖的青羊区3宗约253亩地块。

要点一览
1、三宗地均位于西三环外金沙板块，地理位置优越，交通优势突出，教育资源聚集度高且优质，属主城区优质地块；
2、地块自身素质较好，出让方案中无严苛配建要求，前期开发成本较低；
3、区域土地市场活跃，可能激活未来新房市场；新房产品以改善为主，售价较高，缺少高性价比类产品；
4、由于开发较早，地块所在区域界面新旧并存，长时间内或难改善；
5、区域目前在售住宅产品以改善型为主，地块若打造改善产品，未来可能存在激烈竞争。

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 地块外部环境解读

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地理位置：西三环外金沙板块 发展相对成熟

137亩宗地位于青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组，12亩宗地位于苏坡街道百仁社区3组，靠近三环羊犀立交，102亩宗地位于苏坡街道黄土社区7、10组，靠近青羊工业园区，3宗地皆处于青羊区外金沙板块。

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交通配套：轨道交通密集 交通路网发达

三宗地均位于西三环外，距离成都各大交通枢纽距离适中，137亩与12亩宗地距离地铁2号线羊犀立交站较近，102亩宗地距离地铁4号线和在建的地铁9号线成都西站站点以及高铁枢纽成都西站较近，周边交通干道密集，整体通达度高。

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生活配套：配套基本完善 生活氛围有所欠缺

137亩及12亩地块：

商业方面，周边暂无大型商超，主要依靠金沙城和蓝光金悦金沙社区底商，而金沙城底商目前尚未成型，三环内有家乐福等商超；

教育方面，周边优质教育资源较多，除金沙小学、成都市泡桐树中学等学校外，地块旁就规划有幼儿园、小学和中学等全龄段优质教育资源，幼儿园已确定为成都市第六幼儿园百仁园区，中小学尚未移交，据了解为成都实验小学和泡桐树中学，教育资源为地块最大优势之一；

医疗方面，周边有成都西华医院、成都西区安琪儿妇产医院等；生态文旅方面，周边有苏坡公园、黄忠公园、茶店子公园、金牛公园以及金沙遗址博物馆等。

102亩地块：

商业方面，地块就近暂无大型商业，万蕊生活服务中心在建，约500米范围内有英国风情小镇集中商业体，3公里范围有青羊万达、鹏瑞利青羊广场、新世纪百货和苏宁易购等大型商超；

教育方面，周边优质教育资源较多，有成都实验小学（明道分校）、成都市实验小学（蕴雅校区）、成都市青羊实验中学（光华校区）、成飞小学及中学等，其中成都实验小学（明道分校）与地块仅一街之隔；

医疗方面，周边有成都市妇女儿童中心医院、成飞医院等；生态方面，周边有成飞公园等。

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小结

102亩地块临近青羊工业园区，周边配套相对落后，部分配套正在建设；137亩及12亩地块周边成熟度更高，但地块以西的金沙城目前入住率不高，周边生活氛围尚不浓厚，地块以东老旧小区较多。
整体来看，3宗地均位于西三环外金沙板块，地理位置相对优越，交通通达度高，生活配套基本完善，教育资源聚集度高且优质学校较多，属于主城区优质地块。

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 地块自身条件解读

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地块详细指标

137亩地块：

宗地部分打围，内部无未拆除的构（建）筑物、电线电杆，有少量土方建渣、杂树杂草等，宗地内暂未发现地下管网，周边规划道路部分形成，宗地北侧、西侧规划道路由青羊区政府负责建成。整体来看，地块前期开发成本较低。

指标方面，地块出让面积约91597.08㎡，约137.4亩，最大容积率为3.96，为纯住宅用地，起拍价为11000元/㎡。

12亩地块：宗地已打围，内部无未拆除的构（建）筑物、电线电杆，有少量土方建渣、杂树杂草、农作物等，宗地内暂未发现地下管网，周边规划道路部分形成，宗地南侧、西侧规划道路由青羊区政府负责建成，前期开发成本较低。

指标方面，地块出让面积约8583.23㎡，约12.9亩，最大容积率为1.5，为纯住宅用地，起拍价12500元/㎡，为三宗地中最高起拍价。

102亩地块：

宗地已实施打围，内部无未拆除的构（建）筑物、电线电杆，有较多的土方建渣、杂树杂草等，宗地内暂未发现地下管网，周边规划道路均已形成。整体来看，地块前期开发成本较低。

指标方面，地块出让面积约68583.38㎡，合102.9亩，最大容积率为2.5，为商兼住用地（兼容住宅面积小于85729.22㎡），起拍价为8100元/㎡。

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地块四至

137亩及12亩地块：

两宗地以北多为相对老旧的居住小区，12亩地块北侧道路上有集中菜市；地块以南主要是幼儿园和金沙城，项目临近地块的部分已交房，但社区底商尚未形成，目前空置较多；地块以西主要是待移交的中小学、金沙城待开发地块以及暂作停车场的空地；地块以东为蓝光金悦金沙项目和西三环路，其中蓝光金悦金沙底商已经呈现，可基本满足日常生活需求。

102亩地块：

地块以北为成都实验小学（明道分校）和在建的万蕊生活服务中心、配套生活区及办公区等，以南主要为工业园区，以东主要是空地和加油站，以西有馨光嘉苑（底商空置）、新力16200元/㎡地块（从现场看项目名为曦悦华庭）及跨过成飞大道的集中商业区。

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小结

综上来看，三宗地块整体素质较好（102亩地块内部土方和杂树较多），不需配建道路等，前期成本较低；137亩和12亩宗地均为纯住宅用地，起拍价均破万，拿地成本较高；102亩地块虽起拍价较低，但地块性质为商兼住，且商业部分为规定产业项目，持有成本较高。配套方面，教育资源亮眼，但地块就近商业方面还需完善。

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 区域房地产市场

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区域土地市场：土地市场活跃 品牌房企抢滩进驻

近两年区域供地较多，除了待拍的4宗地，2019年已成交5宗约196亩涉宅地块，均为中小型地块，金雁、新力、首创、五矿等房企纷纷进驻，其中金雁17亩宅地保持了区域目前最高成交楼面地价18512元/㎡。

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区域住宅市场：新房市场供应偏少 以高端改善产品为主

新房市场方面，我们统计的以光华新城板块、外光华板块、成飞工业园板块、外金沙板块和内金沙板块为主的城西区域，自2014年以来，住宅供应逐年减少，尤其在2017年之后，区域内住宅供应更是稀缺，近两年成飞工业园板块和内金沙板块几乎无供应。
从成交价来看，自2014年以来各版块住宅成交均价基本保持一路上扬趋势，在2019年内金沙板块成交均价已破两万。

究其原因，今年该板块以高端改善型住宅产品为主，如今年8月开盘的绿城凤起朝鸣，售价在3-4万元/㎡，目前在顺销阶段，11月才拿证的金沙城西府澜院，售价在2.5-3.34万元/㎡，产品类型为洋房、别墅，目前批次已售罄。

整体来看，区域内在售新盘不多，在售高性价比新盘更是屈指可数。光华壹号自今年初首批次开盘即售罄后再无消息，远洋朗基香汇因售价相对较高目前在顺销阶段。
二手房市场方面，建成年代较近的楼盘整体售价较高，老旧小区售价较低。如137亩与12亩地块周边，金沙城锦西观棠售价达25034元/㎡，而旁边旧校区仅1万元/㎡出头；102亩地块周边，清水路苑售价12786元/㎡，融创观玺台价格则达25895元/㎡。

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小结

整体来看，区域土地市场较活跃，但不少新出让地块打造的产品还未入市，目前新房市场供应偏少，且以高端改善为主，高性价比类楼盘稀缺；待未来各高价新地块入市，可能形成激烈竞争。

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 地块SWOT分析

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S

1.区域交通通达度高，生活配套相对完善，利于打造住宅项目；2.土地自身素质较好，出让方案中无严苛配建要求，前期开发成本较低；3.地块所在区域教育资源优势明显；

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W

1.地块周边商业配套相对缺乏；2.周边城市面貌新旧并存，区域界面相对较差；

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O

1.区域土地市场活跃，可能激活未来新房市场；2.地块周边还有待开发土地，具有一定发展潜力；

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T

1.区域界面老旧并存基本定型，长时间内或难改善；2.区域目前在售住宅产品以改善型为主，若该地块也定位改善产品，未来可能存在直接竞争。

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