明日，成都成华区、青羊区和武侯区三宗地块将拍。上一期我们实踩了青羊区3宗地（【克而瑞地评】青羊区3宗约253亩地块看地报告），本期【克而瑞地评】聚焦明日将拍卖的武侯新城97亩地块。
要点一览1、宗地均位于西三环外武侯新城版块北部区域，紧邻9号线大街-西部电商云谷、京东电商，处于双凤桥TOD辐射范围，产业与TOD双加持，区域前景可期；
2、宗地周边处于待开发状态，生活配套相对欠缺，生活氛围较弱；宗地旁规划有从幼儿园到中小学的一站式教育资源是一大优势；地块位于航线下，噪音较大；
3、地块自身素质较好，出让方案中无严苛配建要求，前期开发成本较低；
4、地块较高的起拍价、1.5的低容积率决定其很大程度上将打造典型改善产品，而与发展相对更成熟的武侯新城南部相比，该片区目前高端改善属性较弱；
5、地块所在区域紧邻西部智谷产业园，有一定人群置业需求，而区域目前在售住宅产品较少，新房市场空缺，机会较大。
西部智谷片区 产业红利加持
97亩宗地位于武侯区金花桥街道陆坝村6组，紧邻武侯工业园区西部智谷，属于号称“成都豪宅第三极”的武侯新城板块。从规划来看，武侯新城规划面积21.1平方公里，从中国女鞋之都到到以电子商务为核心的「9号线大街—西部电商云谷」，目前已有2500多家企业落址武侯新城，其中包含40余个世界500强与知名上市公司，如联想、中石化、京东、川大智胜、利君股份等。今年区域有近60个重点项目加速建设，总投资估算超420亿。地块紧邻9号线大街-西部电商云谷，可享受区域产业红利。
02交通配套
轨道交通密集 交通布局完善
宗地均位于西三环外，距离成都各大交通枢纽距离适中，其中与双流机场、成都西站距离较近。附近轨道交通密集（3号线、7号线、10号线、在建的9号线与17号线），距离地铁3号线武青南路站与双凤桥站较近，在双凤桥TOD综合开发项目辐射范围内。双凤桥TOD项目位于武侯新区科技研发孵化和技术扩散中心的综合服务中心，主要打造商业商务，总部金融、经济、产业孵化、创新展示等，肩负着以车站为中心，推进面壮展开一体化城区建设的发展使命，可以说是成都西南地区交通的重要节点。地块靠近武侯区政务服务中心，距离主干道三环路与武侯大道直线距离2km。周边公共交通便捷，123路、242路、248路、335路、434路等多条公交线路可以选择，整体通达度高。
03生活配套
3公里配套丰富 小范围内待完善
1）教育：地块所在区域教育资源较多，但优质教育资源较少，除成都市通江实验学校、金兴北路学校、西北中学外国语学校等距离较近的学校外，还有武侯区小学的门面担当—龙江路小学的新城分校、以及成都市百草园小学（现已更名为北京第二外国语学院附属小学）。
值得一提的是，在地块西北角规划中有一处教育用地，从幼儿园到中小学的一站式配套教育资源。现阶段中学项目已开始动工建设。
2）商业：目前宗地周边处于待开发状态，各项配套较为欠缺。3公里范围内有吾悦广场、兴鑫商业广场、成都龙湖星悦荟（在建）、万达广场、金楠天街等大型商业综合体。
3）医疗：周边有武侯区第二人民医院、四川现代医院、四川省妇幼保健院、四川华佛国际妇产医院等公立、私立医疗资源。
Summary
地块位于武侯新城西部智谷片区，临近9号线大街-西部电商云谷与京东电商，处于双凤桥TOD辐射范围，产业与TOD双加持，可能产出更多更高的居住需求，前景可期。不过，宗地周边处于待开发状态，生活配套相对欠缺，生活氛围较弱；宗地旁规划有从幼儿园到中小学的一站式教育资源是一大优势。
宗地现状：宗地已实施打围，宗地内无未拆除的建（构）筑物，电线电杆，有杂树杂草，土方建渣。宗地周边规划道路部分形成，宗地内暂未发现地下管网。整体来看，地块前期开发成本较低。值得注意的是，宗地周边大部分道路未通，除南侧武青西四路已投入运营外，东、西、北三向规划道路尚未形成，由武侯区政府负责建成。
指标方面，地块出让面积约64877.78㎡，约97.3167亩，最大容积率为1.5，为纯住宅用地，起拍价为12800元/㎡。建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高552米（建筑物最高点相对地面高度约50米）。公建配套：须在A宗地内配建建筑面积不小于300平方米的开闭所一处。
地块以北主要为空地、教育配套用地以及在建的顶峰美泉悦府；以南主要是西部智谷工业园区、武侯政务中心；以西主要是待开发的居民区以及空置地块；以东为西部智谷公交站停车场、武新花园等生活小区和西三环路。
Summary
综上来看，地块为纯住宅用地，容积率为1.5，较区域内大部分宅地偏低，起拍价12800元/㎡较高；地块整体素质较好，无严苛配建需求，前期成本较低；
值得注意的是，地块北侧、西侧、东侧规划道路尚未形成，由武侯区政府负责建成；目前，地块四周多为空地，生活配套较为欠缺。
03区域房地产市场
01
区域土地市场
土地市场活跃度下降
区域整体成交地价高
宗地所属的武侯新城板块近两年供地较多，多为中小型地块。区域内有中国铁建、龙湖、金茂等大型房企入驻。
2017年区域共成交9块地，平均成交楼面地价在12500元/㎡左右，相对较高，其中东原15亩宅地保持了区域目前最高成交楼面地价17200元/㎡。
2019年，区域共出让3块地，分别是成都轨道城市发展集团有限公司竞得的200余亩TOD用地、人居竞得的人才公寓以及保利竞得的住宅用地，仅1宗普通宅地。相比2017年、2018年，土地市场活跃度有一定程度的下降。
2019年，武侯新城的新房供应量达到了近几年的新高峰，主要原因在于区域内高端改善住宅的连续开盘。但由于这些项目产品定位高，单价较高、面积较大，市场活跃度不高，成交面积较近几年差别不大。而成交均价一路猛增，在2019年达到22000元/㎡左右。
目前区域内主要有金茂府、当代璞誉、中粮瑞府、西派宸樾、金科博翠府等高端产品在售，主力面积在130-260㎡区间，主力售价在22000-30000元/㎡区间。
值得一提的是，这些高品质住宅产品主要汇聚于武侯新城南部，宗地所在的武侯新城北部区域在售楼盘较少。区域内仅1个待售项目——顶峰美泉悦府，上批次清水单价约12000元/㎡，已售罄，下批次推出时间待定。二手房市场方面，以小户型成交为主，主力面积区间在50-100㎡，主力挂牌价格在10000-14500元/㎡范围。
地块出让面积约97.3167亩，最大容积率为1.50，起拍价为12800元/㎡。作为紧邻电商产业功能区西部智谷、小容积率地价高的纯住宅项目用地，项目大可能会定位于高端改善产品，以填补武侯新城北部高端改善住宅区的空白，而且未来潜在竞争较少。但相对南部已形成规模的高端改善住宅群，宗地所处北部的居住氛围、城市界面以及临近生活配套肯定会有所差异。Summary
整体来看，武侯新城2019年土地市场的活跃度下降，平均成交楼面地价较高。新房市场供应增多，以高端改善产品为主，但售价偏高，认购率相对低。且这些高端产品主要位于武侯新城南部，北部可售项目较少，仅美泉悦府1个待售楼盘。
1.地块3km范围内交通通达度高，生活配套相对完善；
2.土地自身素质较好，出让方案中无严苛配建要求，前期开发成本较低；
3.地块所在西部智谷板块已导入不少中高端产业，区域人流密集，带来一定置业需求；
O
1.地块周边还有不少待开发土地，具有一定发展潜力；
2.区域产业在持续导入和发展阶段，前景看好，购买人群或有保障；
T
1.地块若定位该段改善产品，可能当前城市界面存在不兼容；
2.周边待开发空地规划具有一定不确定性。