“瑞见四川”2019房地产市场干货总结
2020年1月7日，“瑞见四川”全国·四川房地产市场分析及趋势预判市场年会在成都瑞城名人酒店圆满举办。
会上，中房研协测评研究中心研究负责人、《中国房地产年鉴》副主编回建强分享了《2019年全国房地产市场分析与2020年展望》，易居企业集团·克而瑞创新产品事业部兼城市数据研究院总经理王新科带来《城市研究逻辑思维报告》，易居企业集团·克而瑞四川区域总经理、成都住宅与房地产协会监事闫涛分享了《四川房地产市场分析及趋势预判》并发布《2019年四川强地级市房企销售金额排行TOP10》榜单。
作为行业资深见证者与记录者，他们对房地产行业现状与发展的分析与见解，值得我们深思。
2019年全国房地产市场分析与2020年展望
2019年，全国房地产市场经历了上下波动。上半年，部分城市小阳春，房市与地市齐升温；下半年，全国楼市普遍降温，部分城市打折促销。
影响房地产市场的因素错综复杂，中房研协测评研究中心研究负责人、《中国房地产年鉴》副主编回建强从行业内外部环境对2019年房地产市场进行了回顾与分析，并对2020年的行业趋势进行了预判。
经济方面，“三驾马车”降速，GDP增速继续探底，经济保稳难。就业方面，前11月新增就业1279万人，提前完成全年新增就业目标，就业人员平均工资快速上升。价格方面，11月CPI上涨4.5%，剔除食品和能源因素后，核心CPI下行。PPI负增长，有通缩风险。
对外形势方面，中美达成第一阶段贸易协议，经济脱钩风险降低。同时深化改革开放，对房地产行业利好。
从2019年3月两会表态“防止房市大起大落”，4月中央重申“房住不炒”，7月首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，到12月重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。在持续优化下，“房住不炒”已上升为行业发展基调，“因城施策”则体现出调控的灵活性。
中央经济工作会议对2020年房地产市场发展作出指示：继续坚持“房住不炒”，同时要大力发展租赁住房，加强城市更新和存量住房改造提升。预计未来一段时间，地方政府的调控政策更多着眼于经济发展、住房保障、人才住房等方面的“民生”政策，楼市总体政策环境趋于稳定。
二手房市场，整体“小阳春”后逐月走低，价格同比下降数量高于同期新房数据。其中一线城市、三线城市二手住宅价格环比涨幅有所扩大，二线城市涨幅小幅收窄。
土地市场，年末成交放量，但全年成交规模仍难敌2018年，地市整体偏冷。拿地排行上，无论总价还是单价，热点地块集中在一线城市和东部热二线城市。
整体而言，房地产开发投资同比增幅小幅回调，保持了两位数增长，持续发挥“压舱石”作用。新开工面积累计增速回落，市场冷热交替，中枢价值趋稳。
截至2019年12月末，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行业整体规模增速较前两年显著放缓，百强房企规模增长“失速”。
梯队门槛TOP100门槛下降 千亿房企扩容放缓
截至2019年末，各梯队房企TOP100权益金额门槛由去年的204亿元降低至187.8亿元。全口径千亿房企数量相比去年同期仅增加4家至34家。相比前两年的高增量，2019年新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓。
集中度
百强房企规模增长分化加剧 TOP30是分水岭
行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。整体来看，TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制，未来更具行业竞争力、行业集中度也有继续提升的空间。随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。
目标完成率
绝大多数房企 如期达成年度目标
从2019年企业目标完成情况来看，绝大部分在年内设定了业绩目标的房企，均已达成年度业绩目标。但在房企整体目标增速放缓、平均目标增长率由2018年的41%回落至20%的背景下，整体表现不及2016、2017年。
拿地规模
百强门槛破150亿 前50强占据新增货值8成
1-11月销售百强房新增货值为8.4万亿，TOP50房企占据了百强新增货值的83%，资源进一步向头部房企集中。目前已有27家企业进入新增货值千亿阵营，13家企业新增货值突破2000亿，新增货值百强门槛突破150亿元。
拿地态度
百强房企拿地谨慎 20强企业争市场份额
百强房企拿地销售比与上月持平，整体维持谨慎。TOP10房企拿地销售比为0.32，是百强房企中拿地销售比最低的梯队。销售排名11-20企业持续表现出争夺市场份额、提升规模的需求，拿地销售比高达0.46。
融资规模
12月房企新增融资额较去年减少
2019年12月95家典型房企融资总额为1222.6亿元，较去年同期下降16.3%。融资水平虽然同比减少，但较全年来说属于上游。
融资成本
房企融资成本持续上升
2019年房企新增债券类1融资成本7.03%，同比上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.11%，同比增长0.84个百分点。
经济方面：GDP小幅下行，中美完成贸易协定并切实执行后，经济将探底成功。
政策方面：房住不炒＋因城施策主基调不变，继续强调稳房价、稳地价、稳预期。房价上涨过快城市“精准打击”，销售或投资明显下降城市适度“救市”。
行业规模：2020年行业规模趋于平稳，中期波动在高位平台附近。
城市格局：不同能级城市持续分化，城市内部也分化加剧，主要包含区域间分化、首套和改善分化、产品和品牌分化。
行业集中度：城市集中度上升、企业集中度分化，关联行业集中度上升。
企业融资：房地产过度金融化依然是政府决策部门比较担心的问题，具体表现为居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。降低居民杠杆率是大概率事件。
客户变化与产品未来方向：从品质创新的硬件到物管服务的软件升级，购房消费面积总价降级。需求变化推动提升产品力内在要求——二孩时代来临，改善需求的集中爆发；95后成为生力军，千万级豪宅购房群中不可忽视的力量。
城市研究的新逻辑
城市研究正式告别“拍脑袋”的经验时代。
为此，易居企业集团·克而瑞创新产品事业部兼城市数据研究院总经理王新科带来城市研究的新逻辑。
以二线城市合肥市场为例，以楼面价1556元/㎡底价拿地的和昌中央府，开盘价格0.97-1.1万元/㎡，售罄时价格达到1.3-1.4万元/㎡。销售期仅8个月，销售均价涨幅达40%左右。
反观以楼面价1.25万元/㎡、溢价率253%高调拿地的金科博翠天辰，开盘价2.1-2.7万元/㎡，在售价为1.7-1.8万元/㎡，销售期21个月，销售均价跌了约27%。
两个项目之间最大的差异在于拿地时机，一个在市场复苏期，一个在市场衰退期。诸如此类的案例多不胜数。
同样的城市，拿地时机不同，带来收益的天壤之别。
由此可见城市进驻时机研究的重要性。这体现的是一种新的城市研究逻辑，即对城市时间和空间的双向研究。
事实上，城市研究经历了粗放式阶段、模型式阶段，从早期维度单一、主观经验判断主导逐渐过渡到城市建模的深入研究阶段。但由于其理论性强，未考虑到模型与房地产之间的真正的相关性，导致落地性偏弱。
正是基于研究落地的价值需求，克而瑞创新研发城市研究新工具栅格系统，历经了从大数据阶段到场景化阶段的多次升级迭代。运用可视化工具，突破人为主观研判经验，为大数据研究提供可靠的落地执行价值。目前，栅格系统主要聚焦于六大场景：
场景一 / 城市周期场景
研究城市发展周期，选择具有优势的城市进入时机。栅格系统的城市周期系统主要为提供城市市场发展大周期的预判趋势，提供市场小周期内波动预警，提醒进场及离场时机。
场景二 / 城市热区场景 栅格热区挖掘
以多维大数据结合栅格算法，对城市发展价值区域、价值洼地等给出数据地图的分类评价，通过热区分析协助企业快速战略反应，占领城市高地。
场景三 / 城市横评 城市共性场景
一方面通过城市建模，提供战略布局路径，实现宏观面至市场面的快速横向对比，为城市横向对比及优先进驻研判提供场景分析价值。一方面通过板块建模与房企监测，为拿地及后期营销运营监测提供了颗粒度更为细化的横向对比决策，提供重要执行信息。
场景四 / 城市投资逻辑场景
通过城市大数据和市场研究模型，强针对性地实现城市→板块→地块由宏观至微观的研究逻辑环境需求，在大数据视角下用可视化工具导出栅格土地评估报告和项目可行性报告，实现城市投资逻辑研究。
场景五 / 学区价值场景
作为具有高成长性的数据容器，栅格系统还将植入更多“接地气”的模块研发，如作为资源配套中重点对象的学区研究。
场景六/ 一体化场景
栅格革命一体化即突破行政区划边界，将相邻城市一体化、横评一体化区域进行价值排序，通过机会与风险解读城市或区域“投资次序”，形成自定义投资热区，以构建城市“战略蓝图”。
四川房地产市场分析及趋势预判
住宅市场
特征1：整体市场微降，城市冷热不均，半数涨半数降
特征2：价格主基调向下，高库存城市以价换量
特征3：常规手段失效，卖房就靠渠道
成都市场
特征1：地市偏冷，整体供需齐降，流拍率持续上升，溢价回升但仍处低位
特征2：政策性条件严苛，隐形购地成本大增，企业算账难度加大
特征3：起始楼面均价进一步提高，溢价空间收窄
特征4：前有国资，后有“黑马”, 龙头房企近半消失于榜单
特征5：头部房企在蓉投资力度明显减弱，西部投资重仓云贵
特征6：政策趋稳背景下，成交稳中微跌，供需结构趋于失衡
特征7：主力总价再上新台阶，圈层门槛分化加剧
特征8：中大号户型霸市，刚需流向二手市场
国家级战略利好加持 西部投资重地
立足于新时期对外开放的“一带一路”战略、为新经济增长极提供有利条件的长江经济带战略、培育引领西部开发开放的国家级城市群的成渝经济区战略，四川区域具有高投资价值。
全省经济总量位居全国第6位、西部第1位
据2019年前三季度四川省、陕西省、重庆市、云南省和贵州省等西部省份GDP统计表，四川省经济总量为33892.94亿元，位居全国第6位、西部第1位。
全国四个人口大省之一 市场空间较大
截至2018年末四川省常住人口统计人数高达8341人，远超云南、陕西、贵州和重庆等省市。作为全国四个人口大省之一，四川市场空间较大。
产业结构不断优化 金融业发展亮眼
从工业来看，四川是中国西部工业门类最齐全、优势产品最多、实力最强的工业基地；从金融业来看，四川是西部地区金融机构数量最多、种类最齐全、开放程度最高的省份。
四向拓展、五区协同，弱化一区独大
对内形成“一干多支、五区协同”区域协调发展格局；对外形成“四向拓展、全域开放”立体全面开放格局。
双城经济圈，助力成都发挥更大的溢出效应
建设双城经济圈，核心在于要突出成都、重庆两个中心城市带动作用，以两个极核的作用来带动整个成渝地区乃至西部地区的发展，促进产业、人口及各类生产要素合理流动和高效聚集。
成渝城市群：布局12城，经济总量突破年
预判一：持续稳健通道运行，行业迈入稳步发展长周期
预判二：公开市场制造业化，低利润成为常态，拼产品、拼质量、拼成本
成都：市场周期性箱体震动
成都：国资企业霸榜，传统房企土储走低，未来市占格局或将生变
地级市：棚改跳水，购买力降级，大面积热度淡去，中小户型迎利好
地级市：城市分化加剧，找准机会城市
据CRIC·四川投资决策系统全方位测评，川内机会城市主要看绵阳、南充、宜宾、泸州和达州这5座城市。
其中，绵阳GDP增速高于全川（含成都），且近3年持续增长；房投固投方面，对地产依赖度较小；土地市场供应加码，拿地成本降低，房企热情高；住宅市场容量渐增，呈供不应求态势；整体来看绵阳全面向好。
南充：省域经济副中心城市、成渝经济圈中心城市之一，经济实力较强，城市首位度高，辐射及带动效应强，人口基数大，市场热度持续较高。
宜宾：川滇黔的区域中心城市，经济实力较好，城市首位度高，城市规划完善，发展迅猛，年内市场热度快速上升。
泸州：四川南部门户、区域中心城市，经济实力较好，城市首位度高，人口基数大，居民消费意识强，具有较好的开发基础，但短期内存量较大。
达州：川东北区域中心城市，经济实力较好，城市首位度高，人口基数大，具有较好的开发基础，但居民购买力较弱，短期内市场容量收缩，去化走慢。
在克而瑞四川发布的《2019年四川强地级市房企销售金额排行TOP10》中，川企占7席，阳光大地获销售金额、销售面积双料第一。
注：不含县域成交
5家房企销售超百亿，规模稳步提升
TOP10房企销售金额超千亿，其中5家房企销售超百亿，销售面积高达1276.09万㎡。
市场集中度仍然较低，企业机会较大
TOP房企销售面积占比及销售金额占比呈明显聚集态势，市场集中度逐渐提升，此趋势明年或持续延伸趋势，中小房企未来市场竞争机会或逐步降低。
区域深耕助推业绩，南充兵家必争
上榜房企布局较为集中，以南充、达州、遂宁乐山、泸州及内江为主，其中，南充为兵家必争之地。
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