【克而瑞地评】武侯区112亩地块看地报告

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在1月3日青羊区新年第一拍之后，主城区迎来了一宗地处武侯区核心区域的大规模供地。本期【克而瑞地评】聚焦01月20日10时将拍卖的武侯区约112亩地块。

要点一览
1、宗地位于西二环核心区域红牌楼版块丽都片区，5条轨道交通加持，交通便利，通达全城；
2、宗地周边大型商业、教育资源和医疗配套丰富且集中。宗地自身规划有幼小中一站式教育资源以及商业配套，配套上锦上添花；周边生活配套、居住氛围高度成熟；
3、宗地属于主城区稀缺土地，自身素质较好，但出让方案配建要求严苛，约34％的返迁安置房、52％的可出售面积使得实际起拍价翻倍，整体开发成本较高；
4、宗地所在区域近几年土地供应较少，几乎没有新房供应，新房市场严重空缺，需求或有保障；
5、丽都片区高端改善属性已经成熟，依据宗地规划与相对较高的起拍价，宗地比较合适打造高端改善产品；

01

地块外部环境解读

1地理位置

主城稀有大型供地区域高端改善为主
112亩宗地位于武侯区新马路1号、长益路4号、18号、80号，紧邻置信丽都花园，属于红牌楼版块丽都片区。
红牌楼位于成都西南方向，二环红牌楼广场周边一带，武侯区着重打造三个百亿商圈之一。自佳灵路步入改造、汽车功能相关产业的搬迁以及各大房地产商的入驻，红牌楼也逐步走入了宜居道路。丽都片区则是红牌楼中环武阳大道以北，二环路以南、高朋路产业园以西、佳灵路以东一带，属于二环早期开发的区域，现可媲美金沙等成熟区域。

近两年，主城区不仅供地数量少，紧邻二环更可以说是稀缺，土地供应规模也不会很大。这次二环内的112亩宗地东靠桐梓林神仙树，西靠双楠肖家河等中高端成熟居住区，主城稀缺性相当凸显，属于稀缺土地供应区域。

2交通配套

轨道交通环形分布

交通布局通达全城

宗地紧邻二环，与成都各大交通枢纽距离很近，其中与成都南站距离不到5km。
附近轨道交通密集（3号线、5号线、7号线、10号线、在建的8号线），距离地铁3号线红牌楼站与5号线科园站较近。
区域范围内主干道、小干道、社区小道密布，四通八达，主要以二环路、武侯大道、中环路、佳灵路为主，辅以丽都路、长益路、高朋西路，形成网状分布的交通网，通达全城。


3生活配套

资源配套集中

居住氛围成熟

1）教育：宗地周边校区的确丰富，金苹果幼儿园、成都市第三十三幼儿园、龙江路小学、成都太平小学、红牌楼小学、玉林中学与附小、成都市第五十七实验学校、成都市第四十三中学校等，但是教育资源与口碑质量一般。
值得一提的是，在宗地出让方案中有两处教育规划用地，从幼儿园到中小学的一站式配套教育资源规划。
2）商业：2公里范围内，有红牌楼商业广场、中粮悦街和莱蒙置地广场、万达广场、大悦城、双楠伊藤、天街等大型购物中心，附近还有红牌楼海鲜市场、家乐福、沃尔玛、盒马鲜生等商超，区域商业已高度成熟，生活便利。此外，宗地自身也有三处商业规划。
3）医疗：周边有四川省人民医院、成都市武侯区人民医院、四川省骨科医院、四川双楠医院、四川平安医院等医疗资源，其三甲医院资源丰富。

小结本次112亩宗地，地处二环内核心区域，紧邻高端成熟居住区，其周边生活、交通、商业、教育配套都已经高度成熟，而且规划自带商业与幼小中一站式教育配套，属于主城区稀缺的优质宗地。




02

地块自身条件解读

1地块详细指标指标方面
地块出让面积约74425.12㎡，约111.6377亩，最大容积率为3.57，为住兼商用地，起拍价为6710元/㎡。
宗地共分为A、B、C、D、E五个地块：A、B地块为二类住宅用地，可开发住宅建筑面积为158289㎡；C、D地块为商业用地，E地块为零售商业用地，C、D、E地块可开发商业建筑面积为107260㎡。
宗地现状
宗地已实施打围，宗地内无未拆除的建(构)筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣。宗地周边规划道路部分形成，宗地内暂未发现地下管网；宗地除南侧道路长益路已形成，其余三侧道路尚未形成。
配建的公建配套设施用地(中小学用地(修建小学)、服务设施用地(修建幼儿园)、小区绿地、市政道路用地)部分实施打围，无未拆除的建(构)筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣，宗地内暂未发现地下管网。
此外，宗地内的杂树杂草、土方建渣由竞得人自行清运并承担相关费用；宗地北侧西侧东侧规划道路及地块之间的规划道路由竞得人负责建成并承担相关费用；公交配套设施用地未打围部分由竞得人按规划红线自行打围并承担相关费用。

还有需要注意的是：在C、D、E地块内建设计容建筑面积不少于60223㎡的商业返迁安置房、44个地下机动车停车位；在A地块内建设计容建筑面积不少于31218㎡的住宅返迁安置房。

项目建成后，自持宗地计容商业建筑面积比例不低于宗地扣除无偿移交商业返迁安置房和宗地内配建公共设施计容建筑面积后剩余计容商业总建筑面积的50％，在出让年限内不得整体或分割销售。
也就是说，可整体或分割销售的计容商业建筑面积至多46543㎡，住宅面积至多76042㎡，共占总计容建筑面积52％。2地块四至地块以北主要为莱蒙置地广场、置信丽都花园A区、一环路南四段以及一处已打围的地块；以南主要是蓝海OFFICE广场以及丽都世家、红城等生活住宅区；以西主要是成都第43中学校以及汽车贸易、汽配相关产业以及佳灵路；以东为置信丽都花园B、C、D区、中粮香榭丽都等生活小区和丽都花园。
宗地附近居住区底商丰富，周围大型商超等配备齐全，交通便利。
小结综上来看，地块为住兼商用地，住宅用地平均容积率为3.5，较区域内大部分宅地偏低。配建含有约34％的返迁安置房，较为严苛，起拍价6710元/㎡看起来相较低，实际起拍价应该在13000元/㎡左右，整体成本较高。



03

区域房地产市场

1区域土地市场土地市场供应稀缺 区域产业环境渐改
自2015年起，红牌楼板块出让的所有地块均为中小型地块，近两年几乎并无宗地供应。让红牌楼版块走进人们视野的是2017年东原以17200元／平米的价格打造的东原印长江，保持了区域目前最高成交楼面地价。红牌楼板块区域长期被专业市场所占据。经营零售、餐饮娱乐等消费零售业，汽车贸易、汽配维修、家具建材等专业市场带来的环境问题造成土地市场发展与区域面貌存在一定差异。但随着产业的规划迁移，丽都片区内以置信、中粮等为主的大户型改善产品的入驻，区域土地市场得到一定的发展，近几年的土地供应也随之稀缺。
2区域住宅市场

新房市场近无供应 区域需求亟待爆发

二手房源属性丰富 成交均价堪比新房

新房方面

红牌楼板块作为老牌的主城区区域，新楼盘处于零供应的状态，主要也二手房供应为主。自2014年，红牌楼区域持续新项目供应呈现断供状态，新增供应项目也为中小项目，区域成交面积逐年迅猛下降，2019年达到了近几年的最低值。最新的产品东原印长江也已经售罄。

二手房方面
近几年成交均价一路猛增，至22000元/㎡左右，与2019年火热的武侯新城的新房价格相差无几。
从区域楼市看，区域住宅市场反映了与红牌楼稀缺的土地市场丰富的格局，有以置信、中粮为主的大户型改善楼盘，也有商住一体的小户型刚需楼盘，楼龄均在10年左右。
丽都花园，中粮香榭丽都紧邻宗地。2002-2005年间建成的丽都花园与 2010年建成的后期迭代产品丽府，以及中粮香榭丽都定位都是改善型住宅。容积率低，绿化率高，但主力供应面积较大，均在200㎡左右，近期成交均价在22000元/㎡。

区域内置信、中粮等大户型改善楼盘、商住一体的小户型刚需楼盘，楼龄均在10年左右，区域改善需求亟待爆发。作为紧邻丽都花园小容积率均价高的综合项目用地，其住宅项目大可能会定位于高端改善产品，与临近产品形成高端改善住宅群，扩大丽都片区的生活氛围。
小结整体来看，区域新房供应稀缺，叠加主城区资源丰富等因素，导致区域主要以二手房交易为主，需求或有保障。从区域成交量以及宗地周围供应产品分析，周围产品以高端改善为主，项目比较适合定位高端改善。



04

地块SWOT分析

S-Strengths

1）地块2km范围内轨道交通环形分布，5条地铁线路加持；主干道路网状分布，交通便利，通达全城；资源配套高度成熟宗地自含教育规划；

2）宗地地处红牌楼核心位置，112亩大规模供地，属于主城区稀缺土地；
W-Weaknesses

1）区域专业市场的长期存在会对区域面貌有一定的影响，虽然市场迁移一直进行中，但完成期暂无时限；
2）出让方案配建要求严苛，含配套设施、道路建设、返迁安置房等，整体开发成本较高；

O-Opprotunities1）从区域居住需求来看，整体人群居住近10年，区域改善需求可待，购买人群或有保障；
T-Threats1）宗地商业返迁安置房与住宅返迁安置房体量较大，若宗地定位高端改善，返迁安置与高端改善调性存在差异。

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