项目测评丨配套欠缺的小户型住宅，高赠送面积可值得下手？

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2020年春节前夕突发疫情，让全国经济陷入未知困境，如旅游、餐饮行业大幅停摆，房地产行业也进入整体休眠期。截至目前，全国已有至少60个省市明确要求暂停售楼处活动。

自1月24日四川省启动突发公共卫生事件一级紧急响应后，成都房协也发布紧急通知，要求即日起各开发企业一律不得对外开放售楼部。受此影响，许多房企开始通过微信公众号、小程序、网站等多种渠道及时搭建“线上售楼处”，从线下转战线上。

然而，买房不是买菜，这样一笔“大宗交易”若没有实地探查过如何心安？线下看房环节始终难以替代。因此，克而瑞四川将持续推出项目测评，通过实地探盘为购房者提供买房参考与建议。本期测评楼盘为融创“十里系”进驻西南的第三个产品——融创·春风十里。

要点一览

1.项目位于“东进”洛带生态带，文旅小镇、生态带双加持，有一定发展潜力。

2.交通通达度不高，目前主要依靠自驾与客运中心公共交通，轨交尚处于规划阶段。
3.配套方面还有待完善，目前主要依靠洛带古镇相关配套，可满足正常生活需求，教育和大型商业等已有规划待建成。
4.项目采用全点式围合布局，与目前流行的阵列式排布相比，拥有大中庭景观优势。
5.由于报规较早，户型赠送面积较大是其一大优势，在当下这类产品几乎绝迹。
6.项目有小户型产品，总价可控，适合有低总价房源需求的刚需购房者。

项目基本信息

楼盘地址：龙泉驿三峨街999号
环线位置：绕城以外开发商：成都地润置业发展有限公司占地面积：32487㎡建筑面积：194293㎡容积率：4.29绿化率：30％停车位：1387总户数：1218楼层状况：25F/32F成都融创·春风十里选址于龙泉驿区洛带古镇，是继昆明、重庆后，“十里系”进驻西南的第三个产品，由融创和华侨城联合打造。
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区位解读

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规划清晰的东进城市绿心

从项目所在大区域规划来看，自“东进”战略实施以来，在成都空间发展战略布局上，龙泉驿区成为了联结成都主城和东部新城的重要节点。

以龙泉为起点，东侧规划建设空港新城、龙简新城、淮口新城等，内含约1275平方公里的龙泉山城市森林公园，龙泉山也从成都东进的屏障，变为城市绿心。

依据龙泉驿区总体规划，绕城高速以东、城南高速以南、成渝高速路以北将是工业、商业、住宅高度聚集区，区域定位与规划明晰。

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生态优势与特色文旅双加持

从整体规划来看，区域拥有一线绿色生态资源。项目除了紧邻洛水湿地公园，3公里范围内还有蔚然花海、洛带公园、乐水银滩公园、客家公园等绿色生态，符合购房者对生态宜居的环境需求。
此外，项目处于洛带板块还有一定的文旅优势。作为西部客家第一镇的洛带古镇，定位是特色文旅小镇，具有不同于其他片区的文化底蕴。文旅产业主要带来的是人流，也可能吸引更多的品牌房企进驻。

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交通通达度不高，轨交尚在规划

项目东临五环路，南临蓉渝高速，西临洛水湿地公园，北接古镇景区，以自驾来看，立体大交通网络还算便利。公共交通方面，目前则主要依靠洛带客运中心到市区的公交（850路、217路）和区域公交（L006路、L021A路、L021B路），便利性上大打折扣。

而早有传闻的地铁4号线三期还处于线网规划阶段，方案尚未最终确定。一旦该段获批建设，对洛带板块而言自然是大利好。

总的来说，项目位于洛带生态带，所在区域的规划明确，生态带与文旅定位双加持，具有一定发展潜力。只是，板块以及项目周边交通通达性有待提高，在物理距离较远的前提下，轨交的缺失对于上班族而言具有一定抗性。

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配套解读

项目总占地约330亩，共分四期开发，建筑类型包括高层、洋房、loft、soho等多业态，此外规划中含商业体及教育配套。

01教育方面
项目周边规划有威雅公学，涵盖幼儿园、小学、初中、高中段。英国威雅公学是英式教育的代表，学校每年约有1/3的学生被牛津和剑桥大学录取，15%的学生进入常青藤。现阶段，国内只有香港、常州、南京、杭州四所城市建立了合作学校。
3公里范围内，有洛带中学、龙泉第九中学、洛带小学等。单从教育来看，除了自带规划的威雅公学有一定的教育质量保证，与主城区教育相较，周边学校也就只能满足教育需求。

02医疗方面洛带古镇有龙泉第二人民医院、洛带卫生院、华大医院等，基础医疗尚可满足。03商业方面除了自带社区底商，紧邻的洛带古镇商业街也可以满足日常消费、娱乐。此外，项目规划还有开放式商业街区、精品影院、星级酒店、儿童乐园、农贸市场等配套。
总体来看，现阶段项目依靠洛带古镇配套，可以满足正常生活需求，但质量相较不高。项目自带商业与教育规划，周边还有农贸市场、儿童乐园等规划，随着区域建设的成熟，与洛带古镇形成小区域城市化配套，达到人文、娱乐、旅游、生态在“一城 ”完成的状态。03

户型解读

整体来看，项目采用全点式围合布局，与目前流行的阵列式排布相比，拥有大中庭景观优势。一期组团为6栋9个单元组成的25-32F高层产品，本次预售为1/2栋，户型区间在77-126㎡之间，共412套。

值得一提的是，项目还有不少小户型产品，总价可控。在成都全面改善时代，这样的新房小户型基本是卖一套少一套，适合有低总价房源需求的刚需购房者。

此外，户型赠送率大是项目的一大优势。毕竟，在严格执行新规的当下，这样的赠送率基本绝迹了。
就春风十里目前所推产品来看，整体户型格局均较为方正，功能分区明确，动线规划合理，布局紧凑，浪费空间少。此外，该批户型大面积的景观阳台为一大特色，保障了室内采光需求，部分户型可做到两端整面采光。

左右滑动查看5个户型

其中，C₁户型（77㎡，2室2厅1厨1卫）是项目本次推出的最小户型，分布在2号楼与1号楼二单元，主要朝向为南北、东西朝向。该户型整体格局方正，虽然面积较小，但做成了紧凑的两室，功能齐全。卧室整体位于一侧，动静分区合理。客厅与卧室阳台保障整体采光，而整体通透性相对较差。
D₁户型（125㎡，3室2厅1厨2卫）则是项目本次推出的最大户型，分布在1号楼一单元，主要朝向为西北、东南。该户型整体方正，两端均有大面积采光，整体通透性好，独立玄关、明厨明卫，客餐厅一体化保证了较大的开间，整体设计较好。入户门处可改造为客房、老人房或其他用途，空间改造灵活度高。
值得注意的是，洛带古镇已多年没有新房供应。上次供应是在四年前，洛带博客小镇锦园销售价约保持在9000元/㎡。春风十里项目有一定关注度，但项目暂未拿证销售，因此价格未知，可参考售价10000-11000元/㎡，就目前而言，更适合本地居住或就近工作人群入手。总评作为首入蓉的十里系产品，融创·春风十里选址龙泉驿区洛带古镇，文旅+生态是其重要标签，周边配套资源可满足基本需求，还尚待改善。现阶段主要交通方式较为匮乏，轨交尚在规划之中。 纵观项目本身，大中庭、户型大面积赠送都是优点。另外，项目自身规划的多维度生活场景，未来与古镇特色文旅形成“一城见天下”的生活体验还是值得期待。


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