【泽平宏观】抑制房市泡沫：加强监管而非加强调控——下半年房市政策展望——下半年展望之三
文：方正房地产夏磊、宏观任泽平
导读：
我们在2015年中预测“一线房价翻一倍，三四线涨不动”，随后一线房价暴涨，三四线去库压力仍大。7月26日政治局会议提出抑制资产泡沫。近期新华社连续3日评楼市变局。
投资要点：
政治局会议提出抑制房市泡沫，房地产调控担忧再起。
近日，楼市政策面消息不断：新华社连续3日评楼市变局，7月26日，政治局召开会议，指出降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。市场关于新一轮调控政策预期又起，政策似乎在“去库存”“稳增长”与“防泡沫”“降成本”之间面临抉择。
中央政府是房地产宏观调控主体。
1）自1998年房改以来，中国的房地产市场经历了迅猛发展，阶段性的过热总是引发“调控”的呼声，在市场疲软之后，各界又呼唤“救市”。把市场日常监管和逆周期调控，经常混淆。
2）对房地产市场宏观调控的第一个文件，是2002年8月建设部等6部委印发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，对房地产市场信贷调控的第一个文件，是2003年6月人民银行印发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，此后，建设部和人民银行承担了房市调控的主要职能。
3）自2014年9月调整二套房认定标准，到2016年2月调整交易环节税费，在差别化信贷、交易税费优惠范围等方面，住建、财政、央行已经打出一系列政策组合拳。政策刺激了房地产市场的回暖，今年以来，房地产市场延续了去年的升势，但区域分化、冷热不均的态势更加明显。面对区域分化的市场，作为宏观调控的主体，中央政府已不太可能出手调控，更多的责任会交给地方政府，所谓“因城施策”。
地方政府是GDP考核主体，只会树调控大旗，行监管之实。
1）自去年底中央经济工作会议召开以来，房地产市场调控定下了“整体去库存、局部防风险”的基调，调控已经布好局了，剩下的就交给地方政府“因城施策”,搞好市场监管。但一二线城市房价暴涨，地方政府肩负“去库存”、“抑制房价泡沫”两个重要任务，只好树调控大旗，行监管之实。
2）仔细观察今年以来的政策走向，可以发现政策并没有发生大的变化。苏州的“调控十条”，强调的是控制房价增长以及加强市场监管，要求地产企业一次性公开房源及价格，防止捂盘惜售、借机涨价。南京的“宁十七条”，讲的是加强商品住宅用地供应监管，规范房地产市场销售价格行为。合肥的“庐八条”关注的是商品住房价格明码标价备案管理，实施差别化信贷政策。二线城市的政策，沿用的依然是差别化信贷、规范开发企业行为、调节土地供应的监管路数，没有祭出“限购”，以免误伤刚需。而新华社连发三文评房地产、住建部约见地产大佬开小会，更多的是表明政府对房地产动向密切关注，掌握舆情，对市场波动加强监管。如果市场会错了意，以为调控缰绳又要收紧，不仅不会稳定市场、反而会加剧恐慌。
区别市场调控和市场监管，是识别未来房市政策走势的关键。
1998年的7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式下发，标志着中国房地产市场化的开始。18年后的今天，政府仍然身兼两职，调控和监管。
调控和监管，二者有本质的不同。
其一，两者的使用情景、目的不同。房地产调控，是在市场失灵时采取的政策，直接目的在于引导市场预期，纠正市场失灵；房地产监管，是规范买卖双方市场主体政策，直接目的在于纠正微观主体的不当行为，防范可能引发的市场风险。
其二，两者的具体手段不同。房地产调控，主要包括需求端的限购、限价、信贷措施、税收政策、财政补贴，以及供给端的土地供应、保障房供应等。房地产监管，在需求端包括规范房产交易程序、禁止首付贷和配资等高杠杆行为、规范中介行为等，在供给端包括规范开发商拿地、定价和预售等行为。
其三，力度和直接效果不同。房地产调控，是主动干预型措施，直接对房地产短期供需产生影响。房地产监管，是被动防范性措施，仅就扰乱市场秩序的市场主体行为产生约束，正常情况下很少对市场整体运行造成冲击。
下半年政策展望：房市调控不会发生大转折，但监管会加强；区域政策分化；降温土地市场；房产税和利息抵个税政策短期难以推出
1）目前房地产调控的主要思路是“整体去库存、局部防风险、因城施策、分类指导”。在现阶段市场分化、市场主体预期并未发生根本转变的情况下，市场监管政策将会推出，调控政策可能不会发生大的改变。如果调控政策过于频繁出台，增加市场发展的不确定性，加剧市场波动，甚至影响正常的投资和消费，增加投机者套利。在经济下行、三四线去库存压力较大、一二线房价涨速过快的背景下，预计今后一段时期，政府在房地产政策方面的风格是：加强行业监管，淡化行政调控，个别地方适度干预。
2）市场分化，政策也在区分。去库存方面，虽然统计局口径的商品房待售面积，上半年减少437万平，住宅待售面积减少1650万平，商品房和商品住宅狭义库存仍高达71436万平和43598万平，考虑到在建未售、以及已规划未开发，房地产潜在库存巨大。而上半年，一、二线城市库存去化很快，但是三、四线城市乃至中西部二线城市去库存将是一场持久战。防风险方面，一线城市成交回归理性，调控措施效果初现，但房价上行仍存压力，政府对其监测和关注将会持续；热点二线城市需求集中释放，一致性预期下投资投机需求出现，导致供需紧张，迅速推高房价，因此防止开发商借机涨价、增加有效供给仍是二线城市调控主基调。
3）劝退国企拼地王，降温土地市场。年初我们讲“地王逻辑”，强调在“大鱼吃小鱼”的央企整合背景下，拿现金换资产，掌握充裕的土地储备，不仅在估值上占据优势，更能掌握话语权。上半年地王频现，已经引起舆论和政府的高度关注，下半年，一些城市不排除会用“行政谈话”、土地拍卖劝退央企的方式，给土地市场降温。但是不断减少的土地供应、地方政府对土地财政的依赖，决定了地王只会被推迟，难以被禁止。
4）房产税短期不具备出台的条件。十八届三中全会提出加快房地产税立法，并适时推进改革，此后房产税要推出的传闻不绝于耳。我们认为，房产税改革，应立法先行，并满足6个前提条件：一是开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况；二是建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询；三是统一界定房屋性质，由于历史遗留原因，目前仅在北京，就有央产房、军产房、经济适用房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一；四是完成房地产税改革，目前在房地产税收环节，有11个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税；五是完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。六是完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。
5）利息抵个税目前不是合适的推出时机。早在2003年，十六届三中全会即提出，我国个人所得税改革的方向是“实行综合和分类相结合的个人所得税制”，2011年修订个人所得税法，仅将个税起征点上调至3500元，其课税模式一直是分类所得制。十八届三中全会决定再次提出，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制，个税改革应是箭在弦上。
所谓“综合与分类相结合”，即是将个人收入加总计算，同时考虑到家庭类型的不同，确定税前抵扣范围。从国际经验看，税前扣除项一般包括房租、利息支出、医疗费用支出、特定的商业保险与社会保障支出等，综合考虑赡养人口、按揭贷款等情况，涵盖住房、教育、养老等多个范围。
房贷利息抵个税符合个税整体的改革思路，需要明确的是，税前扣除不仅是房贷利息，房租也是可能的抵扣项。
在目前的市场环境下，如果推出利息抵个税，对于房贷使用率较高的一二线城市，将会率先收益，但房价会火上浇油。高库存的三四线城市，居民杠杆率低，对去库存作用有限。因此，在目前的时点，可能不是合适的推出时机。
6）交易税费一线城市不会上调，三四线可能先征后补去库存。目前，在房地产交易环节，有增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税等6个税种。其中，对个人转让住房，免征土地增值税。交易环节税收意在打击短期投机性需求，但在供求关系紧张的市场形势下，卖方会将税费转嫁给买方，无法实现调控目的。出于对误伤刚需的担心，交易税费天然存在“天花板”，短期不具有上调的空间。而年初的契税、营业税下调，在很大程度上，已将一线城市排除在外。下半年，去库存压力大的城市可能通过“先征后补”，减少交易环节税费，鼓励购房。
风险提示：房地产销售不及预期，行业政策不及预期
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