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分化！红盘难摇，粉盘掉“粉”，二手房成交一声叹息
文/住浙网 艾维
“金九银十”，成色不足，基本已成定论。
杭州楼市像回到2018年下半年。彼时，城东新城卖不动，钱江新城的都会森林降价促销，申花的绿城建发沁园首开49500元/㎡，中签率居然超过40%。
放在今天，很难想象吧。但很可能，这一幕会重回。
原因无它！制造行情的两大“发动机”在熄火：贷款难+二手房被摁。
PART
01
进入9月，市场热度骤降，连一声“再见”都不说。
远郊楼盘以富阳几个板块为代表，进入了分销+购房送车位+打折的“三件套”。
力度没有最大，只有更大：你车位打对折，我买房送车位；你送的是五菱mini，我抽2台特斯拉；你是“工抵房93折”，我特价房一步到位——9折。
接着是车位优惠，起先是大江东、富春、临平北等板块促销，随后是亚运村、艮北、丁桥等板块跟上：车位配比高，有点利润，开发商还能“出血”。
搞笑的是，摇号前一些项目的置业顾问会惯例地问“你买不买车位？”如果诚实地回答说“不考虑”，置业顾问会请求登记时不要勾他（她）名字，怕拖小组业绩的后腿。
车位的利润贡献度，可见一斑。
杭州今年二手房成交量
二手房被摁牢了，置换行情的源动力变弱，杭州“二手房参考价”的杀招还没有拿出来、
截止到9月22号，杭州9区（除临安外）的成交量刚刚到达2800套，整个9月二手房成交量在3000套左右。这仅仅是今年3月成交量的1/4，当月刷出了年内新高的11534套。
PART
02
寒意，不可避免地传导到新房市场。
最明显的感受是，粉盘终于褪色掉“粉”了，不再是无差别的难摇。
先看萧山区市北东，在6000+摇号的“滨涛映月大军”解封的情况下，招商蛇口花屿观澜里本次加推的176套房源，原以为会触发拼社保，结果发现是想多了：
总共迎来了988户登记，中签率17.8%。其中人才5户，无房家庭354户，中签率约25.76%；有房家庭629位，中签率约12.69%。
市北目前4个可售项目中，花屿观澜里地铁优势最明显，距离2号线建设一路站约500米，但从登记情况来看，项目号召力不敌滨江滨涛映月。
滨涛映月开盘时机选得好，还带着红盘潮的“余热”。研究员有点好奇，如果10月加推，还会有6000+的盛况吗？
5月份杭州首次集中供地，钱新2.0的四堡、七堡地块限价分别为6.75万元/㎡和6.6万元/㎡，提振了毗邻的艮北新城的新房行情。直线距离不到2公里，限价差了2万多元/㎡，这个想象空间不是一丁半点。
于是，品牌很一般的花样年对越天因为是收官之作，中签率最低至10.6%，差一点限售。
绿城潮听明月效果图
这次，绿城潮听明月含着“金钥匙”而生，首开158套，被认为拼社保的可能性很大。结果再次让人大跌眼镜：首开只有1451组报名，中签率10.89%，对于社保小微来说，是个好消息。
说好的拼社保呢？
潮听明月的“冷”并非无迹可寻，大致可列出这几点：
1、绿城项目一拥而上，加上万科河语光年的分流；
2、中秋节三天登记，一些客户冻资资金不到位，无法报名；
3、项目之前的宣传力度并不大，也让不少人错过这次机会。
不可忽略的是，杨柳郡4期的一套二手房降价成交，单价约5.3万元/㎡。手边买房数据显示，杨柳郡165套挂牌房源当中，近期涨价卖的只有12套，但降价卖的房子却有87套。
眼下，一些有投资考虑的房票对标的不再是6.6万元/㎡，而是5.3万元/㎡的价格标杆。当然你可以从户型、楼层、配套等维度，来论述潮听明月交付后二手房价不可能低于6万元/㎡，但终归没那么香了。
何况，还有始终悬着的“二手房参考价”这把剑。
研究员觉得，形势越来越向手头持有现金的买家倾斜。杭州楼市还不能定义为“买方市场”，但买家的议价能力在增强。
PART
03
要看到，有房户摇号依旧很难。
譬如潮听明月这一次，尽管分流了那么多房票，轮到有房户摇剩下的88套时，中签率也就6.3%，基本上摇到就要烧高香了。
所以，因为8.5新政的力度，加上央行“二道红线”的巨大影响，楼市出现了明显的分化和“箱体震荡”。在可见的一段时间内，这种冰火两重天的现象还将持续。
央行在新年第一天推出的“两道红线”，看起来，就是事实上的限贷，调控的终极“杀器”。这是为各大银行的“房地产贷款规模占比”设置了“两道红线”——房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。
和利率普遍收紧相比，到了三季度末，各大银行、股份制商业银行基本上的额度已经用完。所以，行情在新年的第一天就悄悄被套上了笼头，只是蒙眼狂奔时不自知罢了。
还有严查经营贷资金流向，也够不少人喝一壶的了。
如果眼光放远、放宽一些，会注意到刚刚过去的中秋节，港股上演了“暴跌千点”行情：恒指暴跌3.3%，回到了去年的同期低位，国企指数跌了3.38%，差点跌破去年疫情爆发时的恐慌低位。
跌得最惨烈的是香港本地个股，尤其以金融地产等板块跌幅最为显著，整个地产指数跌逾6%，连带银行保险、公共事业、工业制造等板块全线回落，引发了“黑色星期一”。
其中，郭氏家族的新鸿基地产跌超10%，李兆基家族的恒基地产跌超13%，李嘉诚旗下的长实跌了9.32%，长和跌了2.86%，郑裕彤家族的周大福跌了4.73%，可谓无一幸免。另外像九龙仓置业、太古地产等也跌势明显。
内房股也是“鼻青脸肿”，新力控股大跌87%，临时停牌。
这种走势在暗示，香港地产板块的逻辑在悄然重写。而内地的“招拍挂”的始作俑者正是学自香港。
源头如此，下游何堪。
如果要给建议，就是在“震荡期”保护好你的现金流。以后一段时间，会有更多的“捡笋”机会。
END