好多"笋"！创世纪、西溪公馆降价百万，二手房转向"买方市场"？

文/住浙网研究员 华静

刚刚结束的中秋档，中国电影票房创下4年新低。据资深电影行业人员的分析，今年中秋档创新低的原因，主要来自两方面：片荒、质量。

同样低迷的，还有缺少“爆款”的杭州楼市。

一个月前雄赳赳气昂昂杀入这座“围城”的近十万购房大军，或许没人能想到一个月后会是这样的剧本：打折、送车等花式促销，量、价齐跌的二手市场。

据数据显示，杭州二手房成交量自今年4月以来呈现“五连跌”。2021年8月全市（除富阳、临安外）二手房成交量仅5093套，环比下跌19.5%，这一数据，同4月的10029成交套数相比几近腰斩。

传统的“金九”旺季不仅未出现反弹迹象，还有持续下行趋势，截至9月20日，除富阳、临安外，杭州二手房成交量约在3000套左右，9月大概率也走不出独立行情。与此形成反差的是，杭州二手房挂牌量已经超14万套。

冷酷的市场，挡不住悲观情绪传导，从新房到二手房、学区房，如多米诺骨牌般应声而下。如果你手头握着充足的现金，捡“笋盘”的机会大增。

01二手房的变局藏在朋友圈里

“以前朋友圈刷屏的是天价成交房、现在刷屏的是低价急售房”。

红盘潮伊始，朋友圈内便出现了不少以“摇红盘，腾资金”为由的抛售房源，降价幅度在几十万到百万不等。

有意思的是，这套托词还在继续，前有河滨之城，后有壹号院等一众红盘，最后还不忘加一句，一次性付款。

不管“腾房票”的真实占比有多少，市场上出现大量降价房源，已是不争的事实。

据资深二手置业顾问小王介绍，这些“急售房”的水挺深的。有诚心卖的房源，但鱼目混珠的居多。

就拿上图所示，图中的号称直降百万的桂语江南就是典型。这套位于低楼层的房源，因为光照、视线等原因本就不受青睐，挂牌已长达一年，一直无法出货，挂价才一路下调，降至700万。

此外，因为观望买家居多，部分特价房源一次性付款的硬性要求，存在让步空间。从前，热门楼盘卖家占据高位，现在买家的话语权明显增加。

02创世纪二手房7.6万元/㎡，还没卖掉！

上周，二手市场被议论颇多的，是一套突然杀出的创世纪特价房，相较于小区多数房源9万/㎡以上的挂牌价，可谓“良心价”。然而，本着买涨不买跌的心态，这套二手房至今未能成交。

无独有偶，与奥体对垒的未来科技城二手房成交窘迫。首当其冲的要数因“6万人摇”而火遍全国的西溪公馆。

不仅没了刚交付时“非6万+不卖”的底气，还被曝出急于出货的“N连操作”。

譬如，“挂牌价降至6万/㎡以下”“求中介带看，送5万元成交奖励”、以及“单价低至约4.3万/㎡的超级特价房”的出现。

据数据显示，虽然小区最早一批房源交付已有小半年，但截至目前，整个小区成交套数不过10套，但挂牌房源却多达169套。这一数据和降价、奖励成交等联系起来，也就不奇怪了。

此外，一向坚挺的申花，曾热火朝天的三墩北等，均有不同程度的下挫。

03曾因利好疯涨板块，价格回落

还有一类房源，表现得也很明显，价格从哪里来，又回到了哪里。

通过土拍等利好，有过挂牌价疯涨期的板块。例如受钱江新城二期两块高价宅地出让而迅速走俏的城东、艮北、九堡，又如受“蚂蚁落户”而价值飞升的之江，这些板块，近来二手房价格回落的势头也很明显。

4月初，杭州2021年首批57宗涉宅地块正式挂牌。在钱江新城二期宅地最高67500元/㎡的价格刺激下，周边板块二手房的业主们都表现得相当亢奋，兴奋之余都提高了二手房的成交预期。

当时，九堡突然迎来大批客户，挤满售楼处。板块内刚交付的次新房，像铂金海岸等也有了一轮夸张的提价动作。譬如一套139.64㎡的房源，2月份挂价不过550万元，挂地后突然提价250万，涨至800万，折合单价约5.7万元/㎡。不过从小区的成交记录来看，近6万元/㎡多是自娱自乐，有价无市。

九堡沿江

这样的动作在艮北也有体现，如耳熟能详的绿城超级大盘杨柳郡。相较而言，受利好辐射，杨柳郡迎来了一轮普涨，从年初的4万+涨至5万+，中介门店里来了一群“扫房客”，不少人便是冲着钱江新城二期来的。

杨柳郡的挂牌价一路高涨，7月份时，一套房源90.51㎡户型房源的最高网签价率先降到了6.5万元/㎡，据查询，目前小区挂牌的153套房源中，降价房源高达89套，且不少已经重回“5字头”。这个价格，基本回到了5月份土拍前。

杨柳郡实景图

降价风，在之江表现得也很明显。

受蚂蚁总部落户、蚂蚁即将上市等消息刺激，之江喜迎购房大军，“跟着阿里去买房”也成了当时的财富密码。板块某公寓一周内出货上百套，二手房价格从4万+直奔6万+。

目前，之江二手房报价和成交价都已经明显回落。虽然目前之江房价仍然高于去年蚂蚁拿地前，但不少相似房源的报价已经慢慢回落，跌价百万的房源也不在少数。当时买房那批人，显然站上了山岗。

据透明售房网的数据显示，之江板块8月份二手房成交总量下降明显，成交量前十的楼盘中，同比涨跌各有5个楼盘，其中跌幅最大的之江九里、定山府达到了20%以上，涨幅超过10％的楼盘有之江诚品、梦湖山庄和滨之江。

通过中介了解到，近来之江板块二手房的带看量和成交量下降明显，现在的市场和2018年下半年的情况有些相似，行情如果持续下滑，市场变冷是大概率事件，加上贷款的影响，价格肯定会下来的。

禹洲滨之江实景图

此外，一向坚挺的申花，曾热火朝天的三墩北等，均有不同程度的下挫。

04二手变局之下，“买方市场”来了吗？

买卖双方博弈加剧，已是二手变局之下，不争的事实。只是，二手已迈入买房市场的论断，或为时尚早。

目前，杭州二手房虽然进入量跌阶段，但观察数据，便不难发现整体价格线其实仍在僵持、甚至死磕。8月杭州成交均价34572元/㎡，较7月上涨约5％，但多数成交房源总价集中在350万元以下，占比达67%。

另外，还需要注意的一点是，8月的二手房成交量虽然跌至低点，但新房的走势强劲，8月杭州十区新房成交19333套，环比上涨51%，成交均价35270元/㎡，上涨29%。

因此，二手房成交量跌，原因在于杭州楼市一二手倒挂、调控政策、贷款收紧综合原因，导致购房者信心和预期发生变化。

就降价房源来看，除了资金紧张的投资客，可能会急于出手，场上多数真实卖家大多还是捂盘观望为主，以期通过时间来换空间。

所以，如果没有大批量降价潮的来袭，或者灯塔似信号的出现，杭州二手房价格估计还要僵持一会，买房双方的博弈将变得激烈。

END

编辑∣蔡骏

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