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限购，一放松就灵？
文/住浙网 艾维
近来，先是郑州、哈尔滨放开限购，接着是福州给限购松绑，随后浙江衢州、河北秦皇岛也有样学样。坊间开始猜测，自家城市会不会取消，包括杭州也有讨论的声音。
显然，这个名单会越来越长。楼市松绑的大潮，从二线城市向三四线城市席卷。
过去两年，国内如有三四线城市悄悄取消限购，会被当作大新闻。然后，就是熟悉的“见光死”——一旦被媒体捅破，所在城市立马熄火，就当事情没发生过。
但是，现在不一样了。大家日子都很难过：像郑州，去年12月商品房销售量不到1万套，仅为顶峰时期的1/4，再不干预真要晚了！
福州，从去年冬天市场转冷，进入下行通道。至今年3月，福州楼市的成交量、价格已跌回2020年疫情时期。
秦皇岛从去年8月到今年2月，整整7个月里都是跌跌不休：新房同比最大跌幅为4%，二手房在今年1月出现3.2%的下滑。
原因？当然楼市表现不振，卖不出去了，还限购个鬼啊！就像秦皇岛的松绑理由：“之前文件规定的政策，已经不适应当前我市房地产市场发展形势。”
其它城市，虽说一城一策，情况大同小异。
3月以来，杭州新盘保持了一定的热度，但要看到，板块分化蛮严重了。主城个别楼盘因为摇号太火被限售，远郊板块却面临很大的去化压力。同时，一些期望值较高的楼盘，像栖江揽翠轩摇号并不算热，现房钱塘云庄的喝彩声也远没有想象中那么高。
同时，3月二手房“小阳春”没有到来。据手边买房数据显示，3月杭州二手房市场共计成交房源为4377套，今年一季度二手房的成交量将将过1万套，不到同比的三分之一。
提醒一声，“青铜时代”将在今年的二手房市场上充分体现，不至于一蹶不振，但也不要有太高期望。
热衷摇奥体、江河汇新房？没问题，但仍坚信会到15万、20万一方的，就要反思了！可以负责任地讲；板块成交均价要爬上15万+，短期内的可能性微乎其微（法拍市场的表现有偶然性，不作为参考）。二手房的首要任务是恢复“接盘侠”的信心，现在缺“接盘侠”，更缺信心。
通过手边找房数据，住浙网统计了这张表格（杭九区，不含临安）
很平淡！TOP10里头没有一个成交套数是上2位数的，往常成交热闹的闲林板块的桃源小镇、竹海水韵、雅成乐国际花园、翡翠城，都不见了踪影，遑论创世纪、西溪公馆了。
和下面这张表格相比，如果下半年没有政策上的刺激，二手房还能有那么多的成交量吗？
“接盘侠”为何缺？信心为何缺？因为今年外部市场、经济大环境在悄然改变。
今年的经济环境，有三个词不可忽视，一是下行压力，二是疫情，三是大厂裁员。
先说下行压力。宏观数据上，今年GDP要增长5.5%，这不是一个容易完成的任务。基数高了，同比增速放慢，但增量部分其实要求更高。偏偏，还面临着下行压力。中美贸易战仍在延续，加上俄乌战事不见收兵迹象，外贸出口负重承压。
美联储开启了加息通道，年内或要加息三四次，这让中国进退两难，说了“要把货币政策工具箱开得更大一些”，但直到现在，降息仍“只闻楼梯响，不见人下来”。
疫情反复。变异后的奥密克戎更加凶猛。这一波疫情覆盖面更广，尤其是中国两台城市经济“引擎”深圳、上海深涉其中。上海最新的数据是新增“322+19660”，无症状感染者数据又创了新高。上海这一波疫情，包括无症状在内的感染者超过10万，让人忧心忡忡。
疫情肆虐使得线下消费没法复原，航空、旅游、餐饮、电影以及房地产等行业举步维艰，“双减”让教育培训行业重新洗牌，今年要靠消费来拉动经济，困难重重。
“三驾马车”其中两驾出师不顺，就看固定投资这一块能否恢复往日雄风，以及房地产的调控政策出现转向，能否满血复活带动上下游产业？
偏偏，大厂也有点撑不住了。年后，腾讯、阿里、京东、快手等降薪、裁员新闻层出不穷，连上热搜。网上盛传阿里要裁员20%，包括盒马、淘菜菜、大文娱板块等，都面临不同程度降薪裁员。
实际裁员比例应该没有那么夸张 ，但“大厂裁员”已经把天花板亮了出来，信心打击了一片。
更大的变数是期权，随着中概股这一波猛跌，P8、P9们身价严重缩水。他们本应是未科、奥体、江河汇二手房的接盘侠，是市场的风向标，是撑起杭州二手房的那股“元气”。
然而，这口气一泄，要恢复就不知到啥时候了。
放开限购，有点刺激作用，但效果恐怕不大。
郑州是春节前放松的，时间已有2个月，观察窗口相对完整。
贝壳研究院数据显示，“郑十八条”发布后，郑州二手房市场持续修复，3月份二手房成交量环比翻了2倍。3月周度成交和带看量已经恢复至2021年5-6月的水平，3月前两周周均带看量较2021年12月周均提升38%，周均成交较2021年12月提升70%，较1-2月周均(剔除春节周)提升1.6倍，表明新政之下客户预期开始好转，观望情绪有所缓解。
但是，主要是金水区、郑东新区、经开区、惠济区等改善属性较强的板块市场回升明显，荥阳、上街、新郑等距离郑州主城区较远、配套较弱的区域复苏相对缓慢，购房需求仍不足。
福州松绑一周多来，对二手房的刺激不温不火。2021年福州因放开落户政策刺激，楼市热度极高。福州二手房成交连续6个月突破3000套，3月、4月甚至创下近三年成交最高纪录。
这一波松绑带来的购买力，远不如去年零门槛落户带来的买家多。
原因是：过去一年里大量购买力被透支，加上经济大环境遇冷，一些二线城市在2021年底开始露出疲态，步入下行通道。此时即便打鸡血，刺激作用也有限。
减少幻想，去杠杆，做好固本培元。这个“本”，就是实体经济，就是每个人的本职工作。
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