海潮望月城“硬核”背后，3000万级购买力正被透支？

 文/住浙网研究员 华静

杭州人的购买力有多强，的登记结果，可拿来观察。

昨晚，海潮望月城首开131套房源最终登记结果出炉，总入围摇号家庭为1201户，摇号中签率约10.9%。（网传登记总户数在1700组左右）即，触发社保，但无需限售。

其中，人才无房78户，无房家庭391户，普通家庭732户。社保排序方面，E类人才0月社保，无房家庭64个月社保，普通家庭149个月社保。

PART 1  

乍一看，既没有顶格社保，也没有限售，有些平平无奇，但加上“70292元/㎡、绝大多数总价1800万起”，是不是又有些震撼？

毕竟，这131套房源的参与门槛真的高。

看一房一价表，本批次房源总价1486万起步，最高一套总价3632万。首开房源中有18套房源总价超过了3000万。项目首套冻资560万，二套及全款冻资1120万，在高总价门槛前，这1700余张“房票”彰显自住的纯粹。

虽然，69800元/㎡的新房限价与此前望江新城、南星桥项目并无区别，但海潮望月城的户型却是近些年来面积最大的，主力户型为272方-483方。

摇号以来，杭州市面上出现的住宅大平层项目，基本上总价段在千万级，像海潮望月城这样起步272方、1800万起的项目罕见。再往前追溯，要数武林壹号、阳光海岸、蓝色钱江这些老牌豪宅了。

即便考虑物价涨幅，海潮望月城仍是杭州启动摇号之后，“门槛最高的房子”。

PART 2 

门槛如此高，海潮望月为何能斩获如此人气？不妨来聊几句。

其一，地段好。

望江新城，南边连着有“杭州最贵一公里”之称的南星桥，北接南宋皇城脚下的鼓楼、御街，作为新老城的交汇，占据了得天独厚的区位优势。

对外，望江板块可依托杭州城站火车站，联通上海、江苏、南京等核心城市。对内，望江新城处于新老杭州连接点的关键位置，1号线、5号线、7号线在此交汇，望江隧道通车后，更是进一步贯通了武林、西湖、望江、钱新、滨江、奥体等多核心联动发展局面，四通八达。 

金融科技城、国际交流港、健康宜居城的新定位，叠加底蕴及便利的生活配套，让“老城新貌”的望江新城跻身杭州富人偏爱的板块。

其二，肉眼可见的价差。

上文也提到海潮望月城整盘的新房限价为6.98万/㎡，而与其相隔一条窄窄的东宝路，也是望江新城板块首发地块的御品次新房站上了12万/㎡；板块内的安置房海潮雅园最高网签价都曾达到过10万+；如此倒挂，海潮望月城的高热度也就能理解了。

海潮雅园实景

其三，项目本身。

作为杭州首宗未来社区地块，相较于海潮望月城，它还有个更为耳熟能详的名字滨江始版桥未来社区（2020年6月16日，历经83轮鏖战，望江新城核心地块由滨江集团以总价61.86亿元收入麾下，楼面价 29058元/㎡）。

项目以海潮路为中轴线，分为东西两个区块。西区，规划了7幢高层，其中有4幢为住宅（共212户）；东区，规划了6幢高层，均为商业属性。

海潮望月城鸟瞰图

前有御品后有御潮府，在板块内，滨江集团的“话语权”自不用怀疑，也为项目添上了一层品牌溢价。

上周，恰值海潮望月城样板房开放，住浙网研究员一行也曾前往实地探营。从样板房来看，依旧是浓浓的“滨江风”，由于是清水样板房，“壕”的程度恐怕还需要后期装点，这也是海潮望月城的槽点之一。

380方样板房视频（请在wifi下观看）

483方样板房视频（请在wifi下观看）

海潮望月城户型门槛就在272㎡，层高达到3.15米，所有户型均为5房起步，最高的约483㎡户型更是达到了七房七卫，完全匹配高端改善的气质。

如今的杭州，住宅户型面积做到300㎡几乎绝迹，这也是前两年商业大平层产品能够脱颖而出的原因，颇为大胆的规划下，吸引相当部分喜好大平层富人的芳心。因为，新房市场暂无可选（目前，板块的新房供应仅新世界K11住宅项目待售，规划面积约116-224㎡），而次新大面积房源的成本又要高出一截。

PART 3 

同属滨江系，江河汇板块先一步首开，房源均价为66000元/㎡的栖江揽月轩登记结果却没有市场预期的好。

首开的181套房源，总登记人数为695组，摇号中签率约26.04%。从选房过程来看，虽然成功售罄，但报名的695组客户中未进行选房签到的多达345组，占比近半，可谓有惊无险。

栖江揽月轩的登记结果，无形中增加了海潮望月城登记的不确定性，毕竟如此价格，又处在市场低迷期，谁都不敢打包票。好在，海潮望月城的结果“硬核”了一把。

两大豪宅板块2022年碰撞第一战，望江新城小胜。但研究员认为，之中暗藏的风险，不容小觑。

毕竟这一级别的购买力，杭州究竟还剩下多少？既然本次海潮望月城登记既无限售也无顶格社保，是否意味着这一级别的购买力正逐渐透支？其中一个数据是，去年楼市3000万级新房成交总共也就110套。

有趣的是，近日挂牌的一套阳光海岸大平层因与海潮望月城“撞期”，被房东紧急撤下，择日再挂牌。房东担心客户资源分流。

此外，栖江揽月轩与海潮望月城之间又有多少的客户重叠？而等待IFC、K11、观翠揽月轩等项目接连入市后，又是否会在无形中对顶豪市场形成踩踏？都得打个问号。

END

编辑∣蔡骏

图片来源于网络，如有侵权请联系删除