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新政“药劲”渐过? 刚有一波像样的反弹又要……
文/住浙网 艾维
众所周知，死海是一个低海拔的内陆盐湖，水很苦，所谓的“苦海”。而一季度杭州的二手房有点苦海的味道——成交呈现地量，“金三银四”让人备感失望，中介一拨拨地离开，一片愁云惨雾之时，终于等到了“5.17新政”。
虽然，新政产生的效应会有一定的滞后性，但5月的成交量实现了反弹。可以说，新政效果得到初步显现。
据手边买房数据，杭州九区（不含临安）5月共计成交二手房4857套，创下自去年9月以来的新高。环比4月的3950套，增加了约23%。不过相比去年5月的9013套，仍有不小的差距。
陈明泉 制图
然而，事情都是螺旋式发展，二手房同样一波三折。
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01
住浙网、好房研究院制作的“2021-2022杭州的二手房成交明细图”上可见，二手房成交的萎靡状态是从去年下半年开始的，从2021年7月的6000余套一路下探，于今年2月份降至“冰点”的1981套。
虽然3月的整体成交量不高，但有了起势，就当大家对4月报以期待时，最终的成交数据却令人大跌眼镜：掉头向下，再度下挫。单盘成交上，没有一个楼盘（住宅）成交套数达到2位数，成交单价都在4万/平以内，以刚需项目为主。
终于，等来了“517新政”。
根据市场反馈，在5月17日新政发布后，二手房市场无论是带看量、成交速度还是成交量，都有明显地提升。首先是带看量，从我爱我家部分中介门店的介绍，17号后面的一周内至少是翻番，有个别经纪人带看量甚至暴增了四五倍。用我爱我家彩虹城门店的一名中介说，有种“翻身农奴把歌唱”的心情。
一位陈姓中介淡定地讲，她划片范围内次新二手的不多，成交在3套以上的就只有城市之光，清一色的89方，350万左右成交了。
虽然，带看和成交不完全成正比，总体是在风口上。
融信创世纪
奥体板块算是结合得比较好的，主要是购房需求多，看时机差不多了，果断出手。盈丰路三兄弟这一波带看、成交都很旺。
一直可拿来当风向标的融信创世纪，手边买房数据显示，5月26日以来总共网签了4套，包括了2套169方的大户型，有趣的是这2套价格成交单价仅5.3万元/㎡出头，有做低嫌疑。
创世纪一期交付是在2020年10月，交付未满2年。这拨的“满2唯一”、“5改2”红利都吃不到，买家只能硬解。
新政税费“满2唯一”让部分次新房交易省下了5.3%的增值税，以房价300万来算，这笔税费超过了16万，更何况是奥体动辄千万的豪宅。
时代奥城实景图
“5改2”让一些不动产证满2年但不满5年的房源买家得到了红利——一套房少说可以省下三四十万的税费。交付满2年的融创时代奥城成交更活跃，短短半个月里网签了6套，不得不说有这个因素在里头。时代奥城一套139方的房源总价高到1218万，光税费这块就省下65万。
龙湖天璞相对冷静一些，5月下旬有2套网签，都是106方的房源。
未来科技城这边，阳光城未来悦签了2套；西溪公馆带看量不低，但真正走到网签的目前显示仅1套89方，低楼层，总价358万。
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02
这些点滴数据汇聚到一起，在5月的最后几天里，二手房的成交出现了一个小井喷。
5月27日，二手房成交量突破300套；5月31日，二手房成交量达到362套，也是今年以来单日成交量的新高。
但是，端午小长假没有续上市场热度，新政的效力逐渐平静下来。6月头6天（含端午）的成交量1036套，平均一天成交不足200套。
彩虹城我爱我家的中介直说：小长假的人气明显不如预期。
据她分析，新政的“药劲”过去是意料中的事，快速成交的多是次新二手房，原本就看得差不多了，这次新政“撮合”，买家在税费上省了一大笔钱，等同于降价；卖家顺利出手，还守住了价格底线，可谓皆大欢喜。像这样的“浮头鱼”捞光后，剩下的就是难嚼的“骨头”——要么总价太高，或者房东临时起意想加价；要么还没满2年，就像城市之光几套89方在350万左右成交了，挂牌价高的，都被剩下了。市场还没到“鸡犬升天”的那种地步。
加上市场在传新政加强版，这次有可能涉及首付。在更刺激的新政揭起盖头之前，大家纷纷表示静观其变。
端午小长假，干脆露营去了。
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03
对于二手房的买家、卖家而言，新政激起的涟漪渐平，有捡漏机会或总价低于300万的次新“浮头鱼”被捞得差不多了，接下来又会进入相持阶段。研究员一直认为，通过观察6月成交数据，可以更完整地说明一些问题。
给市场一点时间，“4857高地”是可以攀越的。
电影《等风来》中有句台词：
“不管你有多着急，或者你有多害怕，我们现在都不能往前冲，冲出去也没用，飞不起来的。现在的我们只需要静静地，等风来。”
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