桂冠+日耀单月成交108套！爆炒亚运村，抄底还是填坑？

文/住浙网 艾维

杭州二手房连续月成交量破8000套的纪录被短暂打破后，10月卷土重来，当月网签了9120套，环比9月（6033套）增加51%，同比也提升45%。

10月21日，更创出单日网签471套的峰值。

值得关注的是，在杭州壹号院、杭樾润府、桂冠东方、日耀之城的助攻下，“银十”成交均价29411元/㎡，环比9月价格上涨4.7%，同比仍下滑6.5%。

数据来源：杭州贝壳研究院

PART

1

10月的一大关注点：亚运村卖成“爆款”了。

杭州贝壳研究院的数据显示，亚运村的桂冠东方+日耀之城单月网签量达到108套，仅凭这个数字就能跻身去年全年的TOP20. 何况这只是网签数字，不包括已签约尚未过户的，毕竟网签有滞后。如果按“网签+下定”的口径来统计，这个数字会超过120套。

在手边买房上，桂冠东方、日耀之城不少房源显示不了成交总价，手边解释就是“签约但未办过户”的原因。

数据来源：手边买房

桂冠东方这个成交量，有且只有一个解释——投资客闻风而动！他们在扫货亚运村的低总价房源。

以桂冠东方为例，从手边买房近一周的50套成交来看，147㎡以下的中小户型占据绝大多数，仅有4套大户型，占比不到10%。 

据德佑日耀之城店的中介介绍，亚运村这两个盘180㎡以上大户型的成交量，只占不到10%。卖得最好的，就是总价六七百万的四房。从成交单价来看，5万以下的房源基本被扫光了，除了个别楼层实在太低的。相比8月价格低点，反弹了两三千元，成交价多在5-5.5万元/㎡。

10月，至上而下的政策“连环call”，扮演了“逼单”的角色，据一位颜姓中介讲，这一波里，有为数不少的自住客户由观望转为下单。这批自住客早就决定置业亚运村，“有的钱都准备好了”，无非在等个时机，同时在3个盘中间比较，然后扣动“扳机”。

有没有来外地的投资客？小颜表示她同行间在传，她也听说了，来自温州台州的偏投资的客人在“扫楼”，她接触的更多是为读大学的孩子买房的外地父母。她认为，银行降低二套首付至15%，对于胆子大、敢用杠杆的投资客来讲，是求之不得的利好。

亚运村实景图 住浙网摄

眼下的亚运村有没有投资价值？究竟是抄底还是填坑？这就见仁见智了，几年前炒热创世纪的那帮人，至今还有“高位站岗”的。

亚运村按5万元/㎡买进的话，要缴8.8%的税费（5.3%的大税、1.5%契税、1%个税视情，以及1个点的中介费），成本直接到5.44万元/㎡，加上3年的资金成本（按二套3.6%来算），总花费肯定过6万元/㎡了。如果卖家想留一点收益，买家就要至少6.3万元/㎡来接盘，还是位置参差不齐的小三房、小四房。有这个价格，世纪城的“满二”房源不更香么？

桂冠东方实景图 住浙网摄

PART

2

10月，成交量放大的同时价格也有所抬升。与9月普遍下跌不同，10月各区域住宅均价出现明显分化。

滨江区杭州壹号院等高均价房源放量，区域均价明显提升。拱墅区两个次新楼盘杭樾润府、锦尚和品府成交持续霸榜，把均价拉高了7.4%。同样，亚运村桂冠+日耀两盘成交超百套，高均价次新成交放量带动区域均价提升。

日耀之城实景图

与之形成对比的是余杭区中泰板块，由于十里风荷、绿城桃花源两排屋、别墅成交锐减，带动整个区域均价下滑。

还有一个现象值得关注：“银十”除了200万总价成交占比下跌，其它各总价段成交占比上升，500-800万改善成交占比提升最为明显，这也符合桂冠东方、日耀之城卖爆的事实。

数据来源：杭州贝壳研究院

PART

3

10月的成交TOP20榜单上，除了亚运村，还有杭州壹号院、锦尚和品府、杭樾润府等霸榜，真实成交价过10万元/㎡的杭州壹号院单月网签17套，成交6万元/㎡左右的锦尚和品府狂卖32套，申花刚交付的杭樾润府成交了33套。后两者甚至还没到免5.3%的增值税的时间，这样的量在上半年难以想象，凸显了政策组合拳带来的托底效应，以及降首付的助攻。

另外，还有绿城杨柳郡、翡翠城、良渚文化村、万科西雅图（云谷公寓）等熟面孔，以及，有点“违和感”的之江板块的禹洲滨之江（滨之澜苑）成交了15套，环比大增200%。

END

编辑∣蔡骏

图片来源于网络，如有侵权请联系删除精彩回顾
主城区“滨江造”，99方起步没倒挂，你还会摇吗？
桂月云翠降至32005元/㎡，意味着什么
‍杭州3个高能级城市中心，官宣了‍
亏麻了！投资客净亏80万出局，实探它为啥加冕“破发王”买房工具
 丨