文/住浙网研究员 蔡骏
就在昨天，中冶锦绣公馆二开登记结束，64套房源，最终167组登记，中签率38.32%。上一次首开79405元/㎡的价格，中签率只有12.36%，这样的热销给了开发商底气，再加上二开加推的楼幢相对较好，所以开盘均价提高到了82501元/㎡，最终报名人数比首开减少近四成，12月还会继续三开涨价吗？不限价的新房定价陆续突破“天花板”，而对标这些楼盘，主城区为数不多的限价项目算得上是最后的“红利”。进入到2024年的最后一个月，杭州楼市即将迎来历史最后一波限价红盘潮，申花、三塘、东新等板块都将会有新盘上市。备受市场关注的取消限价主城区新盘也将陆续面市，到底会创造怎样的价格体系？高出目前市场价的新盘，购房者是否会买单？
绿城12月首开项目比较多，市场讨论度最高的就是杭州主城区第一宗不限价地块。
这个项目位于断供多年的滨江白马湖板块，并且带来了板块数年未有的叠墅产品，到底定价多少，吊足了市场的胃口。绿城咏湖雲庐由南北两宗地块构成，南地块容积率1.6，打造了15栋叠墅，主力面积段约228方-345方，总共180套；部分房源有南向河道和东南侧白马湖的景观资源。北地块打造了8幢高层，主力面积段约146方-170方。
项目的外立面为四面铝板，公区规划了双泳池、下沉式庭院会所等。周边有在建18号线白马湖站，还有杭二中白马湖教育集团旗下的创意城小学和湖畔中学等配套。前不久，网传放风价格已经出炉，高层预计4.2-4.5万/㎡，叠墅预计5.5-6万/㎡，叠墅总价门槛达到1200-1500万左右，最后开盘价为多少让我们拭目以待。
绿城12月的另一个首开项目也是纯改善，位于三塘板块。
绿城润百合打造了6幢高层和4幢6层叠墅，叠墅产品在板块较为少见。其中，高层的主力户型为172方和200方，叠墅户型为约238方-277方，整盘精装限价为49970元/㎡。
项目周边的配套比较丰富，与观成武林中学仅一路之隔，板块还有观成武林小学、观成武林实验、安吉路新天地实验学校等；周边有地铁4号线和5号线，以及新天地等生活配套，生活居住氛围。润百合最大卖点就是上面提到的观城武林学校，这所学校近两年的中考成绩名列前茅，而项目的叠墅总价集中在1500-2000万元，市中心低密产品向来不缺热度。
03滨江嘉映锦绣里板块：申花限价：55000元/㎡
项目4次开盘，中签率均在10%左右，其中2次都触发了限售5年，已于10月底收官。区域内目前能承接霞映锦绣里的唯一高端盘，就是滨江·嘉映锦绣里。
项目地处申花核心，距城西银泰约700米，周边配套有育才登云小学、5号地铁线萍水街站、大运河亚运公园，地段极佳。项目预计11月首开1、2、3#，户型210-246㎡，共128套，均价55000元/㎡，总价1100万起步。不过，入驻申花的机会只有一次，因为嘉映锦绣里只有三幢房源，并且一次性清盘。申花核心区的成熟居住配套，55000元/㎡的新房价格对比周边二手房来说具有性价比，再加上一次性开盘，作为板块最后的“限价新盘”，只有一个悬念：是否限售。04杭铁万科·云耀之城板块：云谷限价：28000元/㎡
西湖区的云谷板块12月预计也会出来一个新盘：杭铁万科·云耀之城，限价2.8万/㎡。
云耀之城是4号线西湖大学站地铁上盖，小区北面一路之隔就是西湖大学和规划的九年一贯制学校；西侧还是之前热销的绿城熙海棠，最低中签率11%，可见购房者对板块的认可度是非常高的。
云耀之城自带约6万方的写字楼和近万方商业街区，共计15幢小高层+高层产品，主力户型为约100方-139方。西湖区+280万起+4号线TOD上盖，这是目前杭州为数不多的的主城区刚需项目了。