核心区首宗不限价方案公示，精装高层要跳涨到6万+么？

文/住浙网  艾维

安琪儿地块有点魔幻：一分为三不说，还被“10.9”楼市新政划出深深的分界线。“大哥”翡翠嘉运府、“二哥”翡翠锦和府限价4.65万元/㎡，而“老三”届时不限新房价格。

顶着这个限价，即便在建议2个车位的前提下，翡翠嘉运府、锦和府的去化依然高歌猛进，坐实了“红盘”体质。因此，近日滨江安琪儿不限价“老三”地块方案公示，这是核心区首宗不限价方案公示，引起了坊间关注。

根据公示，项目规划建造6幢商品住宅，北侧靠近京杭运河的2幢是7F住宅，中间规划2幢14F高层住宅，南侧为2幢20F高层住宅。项目从南向北建筑高度呈阶梯状排布，亮点在于沿运河的那2幢低密。

滨江安琪儿3号地块规划效果图

01沿河规划2幢7F洋房or叠墅？

安琪儿片区和望江新城、文晖一样，都为靠近西湖-武林中心城区少有的整拆整建片区，地理位置优异、可开发体量大，加上由滨江集团操盘，市场给予的预期值较高。

11月15日，经过29轮竞价，最终滨江集团以楼面价40479元/㎡拿下地块，板块地价上了4万+，相比翡翠锦和府的楼面价35524元/㎡，上涨4955元/㎡。不限价+拿地成本提高，“安琪儿”老三涨价是板上钉钉的，关键是涨多少？

这份企图心，多少会体现在规划方案里头，因为靠近运河，沿河楼幢是规划为洋房，还是叠墅甚至联排，到时均价会有较大区别。

11月15日拿地，12月13号规划方案公示，中间隔了28天，而翡翠嘉运府只花了14天，说明滨江对“第三子”的产品打造更用心。

从目前的规划方案来看，滨江集团规划的是2幢7F建筑，到时这两幢是做洋房还是叠墅，引起大家兴趣。主城核心区的沿河叠墅，还是臻品洋房，都是好东东，但价格相差会比较大，关键是市场上的稀缺度和二手总价，想想滨江华家池的联排。

滨江安琪儿3号地块高层楼幢效果图

规划的4幢高层，层高3.15米，架空层6米，相比之前限价项目的架空层4米，层高3.05米，产品力上了一个台阶。    

从效果图上来看，有种霞映锦绣里的感觉，落地玻璃+金色金属线条，大窗墙比。因为珠玉在前，研究员倾向于滨江会打造叠墅产品。一般上中下三叠多是6F，7F怎么排布或有创新。

安琪儿3号地块叠墅效果图

霞映锦绣里叠墅实景图

02不限价的安琪儿精装高层会卖多少？

理论上，不限价地块房企想定多少就多少，只是价格也不能太突兀，毕竟是要向相关部门报备的。那么，高层产品和叠墅会卖多少？

市场上有风声，项目或会卖到6万+！

考虑到叠墅价格的拉抬，研究员觉得项目均价6万元/㎡是可能的，就精装高层产品，即便不绑车位，卖到6万元/㎡会让买家抗性大大增加。当然，滨江可以不急，慢慢卖。

如果滨江既要红利最大化，又想尽量“快周转”，高层产品在翡翠锦和府的限价上乘以系数，即均价定在5.8万元/㎡左右，比较合理。这个价格，也可以绑1个车位。

相比翡翠嘉运府、锦和府，涨价11500元/㎡，“安琪儿”老三最大的底气是老城东的二手房标杆——滨江华家池，目前真实成交价在8万+，今年成交量47套，有价有量。

滨江华家池公寓实拍 住浙网摄

考虑到区位、产品品质和得房率、届时的挂牌量差异，“安琪儿”三子的市场价或比滨江华家池略低，如以7.5万元/㎡的成交价倒推，新房在低于6万元/㎡时，可以冲。如果高于6.5万元/㎡，算上资金成本等，基本没有倒挂，适合那些喜欢住在城东的客群，非自住客户不建议摇。

至于叠墅，如以300㎡来推算，总价或直奔2500-3000万区间，下叠还要为地下室买单。算下来，翡翠锦和府48套288方的住宅大平层，还限价，真香啊！ 

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编辑∣蔡骏

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