智库动态｜叶一剑：产业新城在中国

城市的发展，需要产业的集聚

更需要让人幸福

产业新城践行产城人融合理念

探索区域转型升级新模式

 

欢迎收看第十六期《乡愁里的中国》

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叶一剑：方塘智库创始人。以“既要在云端，又要在人间”的研究态度，践行行走、思考、写作、阅读、对话“五位一体”的治学路径，对区域经济、城市、建筑、商业与文旅等领域进行持续追踪，以实现对时代变革的记录和思考。

 

附文字版：

无论是对园区经济的反思，还是对中国城市的思考，都有产业和城市之间融合的问题，这也是在过去十年值得关注的一个事情。现在，可以用一个词来概括：产业新城。对企业来讲，产业新城已经成为一个新的商业模式，或者新的产品线，对于很多地方政府发展而言，也把产业和城市融合发展的模式，作为地方实现区域经济发展的一个重要逻辑。

不难发现，现在很多房地产企业提出要做产业新城。以前的变现模式我们称之为“简单粗暴”型，直接找一块地做地产开发，很容易就能卖掉。

后来，随着地产开发进入新的阶段以后，大量的地产开发很难实现价值循环，人口的集聚成为很大的问题，大家开始反过来想，产业在地方扮演什么角色，就出现了“产业地产”。到后期的时候，大家除了重视地产以外，真的开始玩产业。所以，你会发现，现在很多地产企业转型，把“产业地产”、“产业新城”作为很重要的转型方向。

刚才也提到，地方政府也是这个思路，在这样的情况之下，资本也开始把这一领域的投资，作为重要的选择方向。背后还有一个考虑是，在这样的发展模式中间，不是简单的在一个片区里配置物理空间或者地产的开发、配置产业集聚，推动产业导入就可以，而是要求层次变的更高，比如，要在整个产业链去考虑，还要在全球进行资源配置，这些都是目前做产业地产，或者产业新城在开发过程中所必须要因循的最重要的逻辑关系。

我们一直认为，无论是对产业还是对行业的研究，一定要注意对标杆企业的研究，或者对整个行业里的意见领袖的研究，如果要谈产业新城，华夏幸福肯定是不能逃避的案例。

我们方塘一直对华夏幸福有紧密的追踪，简单的进行对它的发展阶段进行概括的话，原来是地产企业，后来变成了一个开发区的运营企业，再后来变成了一个产业新城的运营商。

到今天为止，华夏幸福对产业新城的理解，以及在理念上更加强调对城市的想象，比如，提出“城市让幸福发生”、“幸福城市”的概念。华夏幸福除了发扬了本身的基本开发能力，比如，对地产的开发能力、产业的导入能力、规划的能力、战略定位能力、投融资能力等以外，我们还意识到，华夏幸福已经开始做新兴的产业的投资，比如，城市的轨道交通。

就是因为这样，我们再去看产业新城开发模式时，你会发现，竞争门槛已经变的很高了。之所以变的很高，一方面，如果想介入到产业新城开发模式里，要具备产业生态的构建能力，显然不是所有的企业都能够完成。

同时，我们也意识到，在产业新城开发模式里，变现的通道或者变现的模式也变得多元，以前盖房子主要是地产变现，现在是投资的变现、招商引资的变现、公共服务市场化的变现。而且，在思考产业新城，或者某个城市化的进程当中，要从一开始就要去做长链条的准备。所以，不是所有的企业都能实现，不是所有的企业都能做到。

我们认为产业新城的春天已经来临，当各路资本、各路英雄、各个地方政府，包括很多的企业，尤其是具备了丰厚的开发经验的企业，都开始往某行业走的时候，那么这个行业的春天可能就来了。但是，有春天，就会有陷阱，一定要找到最佳的产业新城发展逻辑。然后，用最好的理念，最好的路径，最好的设计，最好的组织架构，和最好的全球资源配置的能力，来推动产业新城在中国真正健康发展。

产业新城健康的发展，对于地方来讲，是区域实现转型的载体和依托。对于很多转型中的企业而言，在地产之上找到了一种发展模式，对于生活在产业新城里的人来讲，也是在更综合的能力水平之上建构城市的生存空间，也是最佳的城市化的进程，这就是产业新城在中国，值得期待，但也值得警惕，同时，我们也值得去追寻一个好的未来。

乡愁里的中国

“我们行走世界，只为找一条回家的路”。《乡愁里的中国》致力于打造最具时代意识、家国情怀和变革精神的原创人文纪实类视频栏目。方塘传媒出品。