新春回顾 | 过去一年，购物中心“老将”们到底有多拼？
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引言
过去一年，“新人”辈出，“老将”们也很拼！
来源 | 赢商网（ID：winshang）
据赢商网统计，2017年全国开业大型商业项目高达504个，创下近4年的又一个新高。这意味着，过去一年，平均每天都有1-2个商业“新面孔”涌入市场，抢占消费者注意力。
同一时间，存量市场里的“老将”们，也在积极革新——拥抱资历，希望真正成为消费者的“老朋友”，但拒绝在“新人辈出”的市场中，变成一张缺乏新意的“老面孔”。于是，调整升级依旧是存量市场不变的成长主题。
本文在北京、上海、广州、深圳、成都等城市选取了10个购物中心调整升级案例。
这些购物中心或位处城市核心区位、或扎根新兴商圈，或定位高端、或主打社区、亲民，但都有以下共同点：
开业3年以上，资历最“老”的上海恒隆广场已进入开业的第17个年头；
于2017年进行了大幅度调整升级（部分涉及2016年），且收获一定成效。
赢商网2018年【新春回顾】系列开篇，谨以此文与您探讨——过去一年，那些“开业以来最大幅度的调整升级”改变了什么？
在此，顺祝大家新年快乐，平安吉祥！
01
北京 - 颐堤港
开业时间：2012年
调整时间：2016年底至2017年
调整方向：改善南北区客流不均、已进驻品牌门店升级
调整效果：2017年第3季度颐堤港商场出租率达99%，零售销售额增长70.5%。
位于北京14号线“将台站”的颐堤港购物中心，是太古地产携手远洋商业共同打造的大型时尚高端商业项目。
2016年底，开业将近5年的颐堤港，开始针对性地进行重点区域调整。
✦ 改善南北区客流不均
与北区相比，颐堤港南区客流较弱。为带动客流有效循环，颐堤港将星巴克甄选店、人气料理教室ABC Cooking Studio北京最大旗舰店，移至南区地下一层。
除此之外，颐堤港还引进了周大福、Roseonly等品牌，并对I DO门店进行全新升级，通过打造珠宝集合区来促进客流到店。
南区二层原有大面积区域重新划分为三部分，引入受年轻客群喜爱的：
Under Armour精选店
Mo & Co.
Tanni品牌店
✦ 引入更有吸引力的品牌
美妆/护肤：引入Make up for ever、Fresh、悦木之源；
餐饮：在原有餐饮矩阵上，全新引进高品质餐饮品牌。如，KOYAMA、Meat Mate鲜食肉铺、煮葉。
✦ 已进驻品牌门店升级
为持续给消费者创造新鲜体验，颐堤港多家品牌商户在2017年推出全新形象店。如：
全国首家全新设计的B&O
气味图书馆最新形象店
时尚户外概念的KOLON全新店面
此外，Bibigo黑金店、太初湘苑、Herborist佰草集、泡泡玛特、屈臣氏、德龙、满记甜品等多家品牌均进行了门店升级。
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02
开业时间：2008年
调整时间：2016-2017年
调整方向：2016-2017年间，先后引入约50家首店品牌
调整效果：2017年前三季度销售额分别增长8.1%、6.5%、2.9%，出租率分别为95%、95%、97%。
据赢商网统计，2016年三里屯太古里共引入约30家中国或北京首店、旗舰店。2017年延续“首店收割机”做派，先后引入约20家首店品牌。
✦ 餐饮
引入了华北首家喜茶黑金店、全国首家景福和房（抹茶专门店）以及大陆首家、全球第二家科颜氏咖啡馆等；
除此之外，以下差异化品牌也先后进驻：
北京首家精致泰国菜Home Thai
中国首家网红脏脏包品牌Bad Farmers & Our Bakery
精致餐厅Restaurant Y和Infrarouge by Bar Rouge
韩国人气高脚杯提拉米苏Kiss The Tiramisu
✦ 零售
零售组合时尚度、品质感均有提升，引入大陆首家街头潮牌Popcorn、意大利著名时装品牌Roberto Cavalli，北京首家球鞋概念店念叁、名模吕燕自创潮牌Comme Moi、吴克群自创潮牌DEBRAND等品牌。
2017年三里屯太古里引入首店品牌列表
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《三里屯太古里品牌大换血：去年换新30家首店，今年更“狠”》
03
开业时间：2006年
商业面积：33万㎡（由5幢裙楼组成）
调整时间：2017年3月-12月
调整面积：约8万㎡（开业以来最大调整）
调整方向：重新划分空间，增设多个主题街区，新增近90个品牌。
2017年3月，玛莎百货上海五角场万达广场店正式撤店，五角场万达广场开始逐步启动开业以来最大规模的调整，涉及商业面积8万㎡。
除了巴黎春天、特力时尚汇所在的2幢裙楼保留不变，其它3栋裙楼均有大幅度调整：
新增近90个品牌；
打造1万㎡国际运动城、1万㎡创新儿童城，以及石库门、英伦风情街等主题街区；
对主力店上海书城等品牌进行了全面升级。
✦ 新增多个网红、首店品牌及IP主题店
改造后的五角场万达广场全新引入近90个品牌，其中不乏网红或上海首店品牌，以及IP主题店。
如， 上海首家永辉超级物种、韩国IP形象店Line Friends、在上海风头正劲的英式餐厅小岛鱼薯。
另外，项目首层还引入了 I DO、JORDAN、BLOVES等品牌旗舰店。
零售方面，则对国际品牌和国内品牌各有侧重。
国际品牌：引入了UGG、PHILIPPE&GASTON、BADINA&COLOVE等；
国内品牌：引入了森马、美特斯邦威、CHIN祺（美特斯邦威旗下品牌）、国产美妆品牌林清轩等。
✦ 1万㎡国际运动城
位于项目1楼，原本为黄金珠宝城（珠宝品牌现主要集中在B1层），引入了NIKE、ADIDAS、Under Armour、Sunglass Hut、FILA、Descente、MLB等20多个运动品牌，室内装饰也特意凸显攀岩、骑行、跑步、圆形跑道等充满运动气息的主题。
✦ 1万㎡创新儿童城
原有主力店宝大祥由双层门店缩减为单层门店，仍主打儿童零售。另全新引入万达宝贝王，面积约2000㎡，设有淘气堡、鱼池、电玩、DIY等娱乐项目。
✦ 风情主题街区
将10000多㎡商业租赁面积打造为公共空间，呈现了B1层石库门街区、英伦风情街等主题街区，或复古、时尚，或动感、文艺的场景，成为让消费者停留拍照、休息的空间。
✦ 原有门店调整升级
原主力店之一——上海书城，面积缩小但门店有所升级，不仅售卖书籍，还纳入了新视界眼镜、晨光生活馆等。
另外，肯德基一改传统形象，以简洁时尚的新型门店带来全新观感。
升级后的上海书城五角场店
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04
开业时间：2001年
调整时间：2015-2017年
调整方向：由“奢侈品零售空间”转向“高端生活方式空间”
调整效果：2017年租金收入14.09亿元人民币，增长8%；零售额按年大幅增长26%，出租率96%。
作为恒隆集团在内地最赚钱的购物中心，上海恒隆广场于2015年启动开业以来最大的调整，历时近2年，于2017年9月重新亮相。
此轮调整结束后，上海恒隆广场汇集100多个世界知名奢侈品牌，如Louis Vuitton、Hermes、Chanel、Dior、Prada、Bottega Veneta、Cartier等，高端奢侈品消费业态占比近80%，突出了顶级奢侈品牌资源优势，拉开与其他高端商场的距离。
餐饮方面，引进了纽约米其林二星级餐厅Marea、乐忻皇朝、晶采轩等大面积餐饮，中庭也相应增加多个下午茶品牌，整体品牌组合质量较调整前有所提升。
结合客群年轻化，以及消费者的品质生活需求，上海恒隆广场还引进了高端瑜伽馆pure yoga。
对比上海恒隆广场2016年4月至2017年8月的品牌组合，赢商网发现，约有40个品牌发生变动（含店铺位置变化）。
以下为两个时段间B1层-F5层的品牌变动详情。
B1层
F1层
F2层
F3层
F4层
F5层
注：表格中标红色为撤出品牌，标绿色为新驻品牌，标灰色移动楼层品牌，以上品牌信息参考恒隆广场官方网站及导购手册，具体请以商场实际为准。
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05
开业时间：2013年
调整时间：2016-2017年
调整方向：定位调整为“轻奢+化妆品+Lifestyle”，打牌撤出，整体品牌组合亲民化
上海环球港是月星集团转型商业地产的首个项目，超大体量以及文商旅的商业理念，使其自2013年7月5日开业以来便备受外界关注。
2016年，环球港被曝空置率高企，商场内现多个空铺。彼时，商场方面在接受赢商网采访时称，主要是部分品牌合约到期，同时也是商场在“更时尚、更潮流”的定位下，对品牌进行主动升级优化。
对比2016年7月-2017年10月，上海环球港入驻率有明显提升，约有100个品牌出现变动（含退出、新入驻品牌）。
其中，零售业态变动最为明显，具体表现为：高端品牌撤出，整体品牌组合亲民化。
✦ 零售（不含百货）：
撤场：开业初期引进的Bottega Veneta、Pierre Balmain、TRU TRUSSARDI、Weekend by Maxmara、 LOTTUSSE、Red Valentino等高端品牌，大多已撤场。
全新引入：Michael Kors、CK Performance、CK Underwear、ME&CITY、拉夏贝尔、Shop Anywhere等品牌全新进驻；
✦ 百货：马莎百货撤出，更换为MUJI无印良品和NIKE；
✦ 彩妆：Dior、兰芝、怡丽丝尔、stenders施丹兰、欧泊莱等品牌进驻；
✦ 餐饮：引入家府潮汕菜、和府捞面等；
✦ 文化休闲：引入西西弗书店。
附：上海环球港2016年7月及2017年10月入驻品牌对比表
B2
B1
1F
2F
3F
4F
（注：以上信息来自商场导购手册和综合统计，标绿为已经撤出的品牌，如有出入，请以商场实际为主）
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《大牌撤出，调整超100个品牌...这一年上海环球港变了好多》
06
开业时间：2009年
调整时间：2017年（延续）
调整方向： 购物中心定位、logo、IP形象、品牌组合、体验式场景全面升级
东方宝泰位处广州大型交通枢纽站——广州东站地铁上盖，自2006年至今，已先后经历3次经营主题和商业模式的调整与变革。
2017年，东方宝泰启动新一轮调整，力度不亚于此前的几次调整。
✦ 定位：
调整为蒲公园POPARK——PO，即是“蒲”，代表潮和年轻；PARK，即是“公园”，代表悠闲。
配合全新定位，新LOGO融合了日、月、云、水、树、土元素等自然元素，首层瀑布广场也进行升级改造；
东方宝泰新旧LOGO（下为新）
✦ IP形象：推出购物中心全新IP形象sun、moon；
✦ 首层调整升级
引入一批带有“休闲娱乐”标签的品牌，如主打简约、科技风的UA电影城、森林系设计的意式餐饮品牌森洞、地中海设计风格的新派川菜品牌川叙等；
✦ 负一层调整升级
引入OCE生活概念馆、奈雪の茶，下一步还将打造艺术空间、引进跨层书店、Adidas大型旗舰店、RayBan太阳眼镜，年轻潮牌i.t、以及主打艺术品和国际知名品牌的快闪店Pop-Up Store。
据东方宝泰董事总经理叶颂希透露，东方宝泰负三层最快于2018年4月前完成改造，负一层调整战线或将拉长至2019年。
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07
开业时间：2012年12月21日
商业面积：9万㎡
调整时间：2017年（延续）
调整方向：强化餐饮、儿童业态，零售业态升级
调整比例：调整面积超1.3万㎡，2017年全新引入35个品牌。
调整效果：2017年销售额6.5亿，日均客流突破5万，同比增长25%。
番禺奥园广场是奥园集团首个购物中心，2016年，在进入开业5周年调整期之前，该项目提前启动升级调整，此轮调整预计将持续至2018年。
✦ 餐饮业态
以主力店苏宁电器为代表的电器零售区，全面调整为餐饮区，引入一批特色餐饮品牌。
包括：海底捞、太二、胖哥俩肉蟹煲、陆小凤、开饭、和府捞面、砂师弟、妙香居、潮庭茶餐厅、鲜芋仙、蓉李记等；
✦ 首店品牌：
进一步凸显首店品牌，引入华南首家全品类Adidas旗舰店、番禺首家Innisfree等。
海底捞、陆小凤、开饭、东菊日本料理、胖哥俩等品牌，也均是番禺首店。
下一阶段，番禺奥园广场还将以“引领”为调整主题，着力引入一批国际品牌。
✦ 儿童业态
与开业初期相比，除了优化零售品牌，还补充了儿童早教业态，引入巧手丫、巧虎、多乐宝等品牌。
2017年的一大动作是，引入全新主力店华夏世嘉儿童乐园；
08
开业时间： 2007年
调整时间：2017年
调整方向：空间场景改造、品牌升级
调整比例：升级调整品牌数达135个
调整效果： B1层、L1层销售坪效分别增长12%和10%，部分品牌年销售额增长20-30%，全年客流达2000万人次。
开业十周年，深国投广场宣布启动一场全面升级改造。如今，第一阶段改造成果已于2017年12完成。
✦ 业态品牌之变：偶像派与实力派兼顾
据赢商网获悉，2017年深国投广场升级调整了135个品牌，其中有77个品牌是进行了品牌升级，品牌提升率为57%。
品牌调整逻辑主要包括两方面：
引进网红品牌、人气品牌；
保留和挖掘经得起时间推敲的品牌。
深国投广场各楼层品牌调整情况
以重装开业后的三楼为例：
改造前：以餐饮、儿童/培训、影院等业态为主；
改造后：定位集艺术文化、圈层社交、美学生活于一体的多元化平行空间，主要围绕着娱乐体验、儿童零售/培训以及生活家居展开。如Annil、Lego、全棉时代、Dr.Kong江博士、Lynn&Milo、酷乐潮玩等在此打造了国内独一无二的loft风格旗舰店。
✦ 场景之变：商场空间更通透、体验感更强
2017年，深国投广场二楼、三楼以及六楼屋顶平台均进行了空间改造，升级后的空间无论视觉或消费体验，都更加多元化、人性化。
三楼：把LOFT场景搬进购物中心
改造前：因为物业结构导致的“楼层过低”硬伤，整个场景空间环境呈现较为单一；
改造后：三楼空间层高由原来的4.5米提升到9.5米，整体空间线条更简洁，色彩更为明亮，大大提高了整个商场的空间通透度，也给予品牌更好的展示空间。
六楼：打造屋顶空中花园
作为周围环绕着深圳市儿童公园、香蜜公园、园博园等多个城市“绿肺”的购物中心，深国投广场2017年重金改造六楼屋顶平台，主打“空中花园”概念：
增加屋顶直达电梯、扶梯；
打造花园场景；
加持夜晚灯光特效；
植入自有IP小蜜蜂等。
据赢商网了解，六楼平台面积约6000㎡，两端分别连接购物中心与写字楼，目前主要用于开展创意集市、文化推广活动，规划了一些店铺，
未来将引进更多有意思的固定业态。深国投广场希望通过内容运营与打造自有IP，吸引消费者上屋顶体验，充分发挥其商用价值。
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09
开业时间：2013年12月21日
调整时间：2016-2017年
调整方向：增加餐饮、娱乐业态占比，匹配年轻家庭消费需求。
调整效果：2017年销售额同比增长18%、客流同比增长10%（注：此为截至2017年10月22日之公开数据）
龙岗万科广场是万科商业在深圳的首个大型综合型购物中心。
自2013年开业至今，该项目持续进行调整更新，使项目整体的娱乐、零售、餐饮业态占比，由开业初期的“3：4：3”，逐步转变为“1：1：1”。
其中，围绕“家庭和谐消费”的需求，龙岗万科广场做出了如下调整：
✦ 商场一楼：打造龙岗区域型国际品牌集合地
2017年引入Bubble、Miss sixty、CK Performance等国际精品类品牌，同时匹配年轻女性消费者喜爱的Innisfree专门店、奈雪の茶。
✦ 商场二楼：整合优化目的性消费较强的男装品牌
太平鸟男装、GXG、卡宾、selected、jack&jones等集中于商场一端，打造“轻绅士街”。
✦ 儿童业态：更匹配家庭全客群消费需求
适当调整儿童零售培训、运动服饰品类、生活品类商户，如新引进马拉丁、gxgkids、好孩子、杨梅红国际美校等品牌，以更好地匹配家庭全客群购物需求。
另据赢商网了解，2016-2017年，龙岗万科广场先后引入约15家区域首店，包括：小米之家、innisfree 、奈雪の茶、Miss sixty、CK Performance、MO&CO、华为旗舰店、gxgkids 等
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10
开业时间：2014年12月12日
商业面积：14万㎡
调整时间：2017年
调整方向：给消费者更多元化的消费服务和体验
调整比例：调整品牌近90个，调整面积超2万㎡，占比超27%；引入25家首店/旗舰店，总面积约1.6万㎡；
调整效果：出租率超95%，客流同比提升超20%，销售同比提升超40%。
凯德·天府是成都新南商圈代表性商业项目之一，在进入开业第3个年头之际，该项目进行了一场自主调整升级。
据项目方透露，此轮调整后，凯德·天府主力店占比27%，零售占比25%，儿童占比15%，餐饮占比18%，配套及其他占比15%。
✦ 餐饮“小而精”：引入嫩绿茶、十三椒老坛酸菜鱼、第5椒响等话题性品牌；
✦ 高楼层引流：布局了玛雅瑜伽、碧漾亲子俱乐部、漾肤等3个目的性消费较强的生活配套类品牌；
✦ 浓缩版“儿童王国”：全新引入自由戏剧、科学岛乐高中心等品牌，整个3、4层汇集儿童娱乐休闲、儿童教育培训、儿童零售等业态。
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