六大名企，10个楼盘，四大要素考量曲江东浐灞南置业价值！

2017西安楼市的置业热点板块中，城东南长鸣路-雁鸣湖板块这几年异军突起，主要得益于西安置业向2.5环和3环扩展的趋势、品牌地产聚集、大盘居多的特色。该板块位于浐灞生态区的南端，又因与曲江新区在地缘上靠得很近，所以在楼盘营销上成为“曲江东、浐灞南”板块。经过3年左右的发展，成为城东、城南刚需置业，曲江、高新改善置业关注的热点板块之一。

区位示意图一：右下红框位置。在交通上位于东三环和南三环交汇处内外。

区位示意图二：右下红框位置。在行政区划上位于浐灞生态区的最南端，浐河流域的上游。

区位示意图三：右下红框位置。其西侧即为曲江新区，北侧则为浐灞其他功能板块。

据西安楼市微信平台（微信：xaloushi）据楼盘公开的信息统计，目前累计已有10个商品房项目，规划建筑面积已超过320多万㎡，总户数已超过25000多户，而这还不包括长鸣路西侧的曲江紫金城及东月路上2个单位自建房和安置楼盘和即将面市的海量·唐寜府项目的数据。

从暖山西安项目开始，绿地、天朗（后为融创接盘）、合能、高科、恒大等外来及本土知名上市房企和国企进驻板块开发项目，2016年海亮地产进入，联合和记万佳拿地，板块大型聚居区的雏形已经显现。截止2017年2月，板块内楼盘及占地面积、建筑面积、总户数、价格信息等详见下表：

从上表中可以看出，除了绿地与湖外，其他楼盘的总建筑面积基本在30万㎡（含）以上，总户数超过2000户的楼盘有5个以上。其中，高科地产的高科麓湾规划建面最大，达到120万㎡；其次是合能地产的十里锦绣，规划建面达到67万㎡。从建筑形态来看，联排、多层、小高层、高层都有，户型从大两房、小三房到五房均有，房价也从5400元/㎡-9700元/㎡不等，多为毛坯房，唯有融公馆、恒大御龙湾推出部分装修房。从户型的面积段和价格跨度的差异来看，适合的置业人群还是比较广泛的。

板块现有项目分布图，红框为商品房项目，蓝框为单位自建或安置房楼盘。可对照上图楼盘表查阅。因地图可能有偏差，具体位置关系以实地为准。

那么，板块价值如何？目前和将来都会有些啥？适合自住还是适合投资，或者两者可兼得？

买房置业要考虑的点很多，基本是从生态宜居性、出行方便度、孩子上学难易度、生活休闲方便度等方面衡量。据此来看一下板块的情况：

首先是生态性。板块位于西安八水之一的浐河上游段，拥有千亩雁鸣湖湿地，经过多年整治，2016年建成免费开放的雁鸣湖公园。地段的生态性，不仅因为有了浐河和雁鸣湖，同时也处于城东南，来自秦岭和白鹿原上的湿气和新鲜空气等，借助河谷等地利优先进入城区，有上风上水的通风口之利。从环境资源占有的价值看，距离浐河和雁鸣湖公园越近，价值性越高，反之则逐步减弱。

雁鸣湖实景图  by：网络

其次是通达性。板块被东、南三环呈半圆形围绕，自驾车往曲江、高新、浐灞、纺织城甚至港务区等办公区、产业区都较为便捷。通过浐河西路、东路以及咸宁路等，往东二环进入老城区也很方便。在此板块内，规划建设地铁5号线，目前已经进入站点施工阶段，将在2020年前后通车运行。5号线未往西与8号线交汇换乘、往东在纺织城站与14号线（往港务区、临潼新城）、23号线（往白鹿城市公园、蓝田县城）换乘。在上述地铁线全部建成通车后，地铁交通出行的价值将进一步凸显。目前存在已开通的公交线路太少的情况，依靠公交远距离出行不太现实。地铁交通详见下图西安地铁最新规划图蓝色圆部分，点击可放大看：

西安地铁交通规划图  by：悦西安

需要注意的是，板块北侧沿咸宁路东西走向有地铁6号线经过，但对于本文所涉及范围内居民出行的直接意义不大，通车后需要通过换乘14号线转6号线。根据西安市地铁网公布的地铁5号线规划走势图（下图）看，经过本板块设有三站，自东向西分别是三殿村站、月登阁站、长鸣路站。如最终站点设置无变化的话，三殿村站、月登阁站这两站对本文述及的楼盘意义较大。买房考虑地铁因素，要仔细考量。一般据地铁口在500米左右最好，太近则吵，太远则价值较弱。

第三是教育配套。目前该板块范围内有陕师大绿地浐灞小学（民办）、西安丝路学校（公办）、月登阁小学（公办）、马腾空小学（公办）等。其中，陕师大浐灞小学位于东月路，设有36个班级；西安丝路学校（公办）位于雁鸣南路与草甸路十字西南角，有30个班，小学18个班，初中12个班。

西安浐灞丝路学校：位于雁鸣南路与草甸路十字西南角，总占地面积约40亩，总建筑面积20948㎡，设1栋5层教学综合楼、2栋5层教学楼、1栋宿舍楼、1栋餐厅楼及相关配套设施。学校规模1400人，设小学班18个，初中班12个。学校由陕西省和西安市共建，部分承担招收来自新疆在陕工作人员的孩子入学的功能。

陕师大绿地浐灞小学：位于雁鸣湖西侧东月路，占地约26亩，建面17000多㎡，36个标准班，可容纳1620名学生。按照省级示范小学标准建设，陕师大负责管理和教学的全日制民办小学。全校建有空调制冷、地热采暖系统，有学生公寓和配套餐厅，可容1000名学生就餐、午休。

从板块目前的居住民和新建楼盘的入住情况看，上述学校能基本满足周边适龄孩子入学。但按照国家关于1500户小区建设1所幼儿园和4000户小区建设1所小学的规定要求，未来还需要增加学校。据已知的消息显示，高科麓湾将建有一所学校。不排除还会有新增学校。

据西安楼市微信平台（微信：xianloushi）掌握的信息看，浐灞生态区已经投入使用和在建的各类性质的学校总量达到30余所，满足孩子上学几无问题，但目前主要分布在中部和北部。短期内如上述学校满足不了，还可到浐灞半岛欧亚中学、广运潭大道的西北大学附中浐灞学校等去上学，租房也便宜。随着未来“名校+”模式的逐步开展，基础教育资源分布的均衡性将得到进一步的提高，孩子上“名校”的难度将逐步减弱。

第四生活便利度。板块内目前最大的短板是日常生活必需品采购及品质休闲场所不足。生活必需品采购基本靠楼盘自建的商业设施所开的便利店、小型超市满足，而品质休闲场所则几乎是一片空白，需要到周边较为成熟的幸福路、西影路及曲江、浐灞，纺织城等区域。补上这一短板需要时日。

综合考量，板块有鲜明特点，现状也存在不足，从自住需求出发来此买房，是可以考虑的。除了上述条件外，目前高层产品的价格与周边楼盘相比，毕竟也有着500-1000元/㎡的级差。以价格换空间，以交通成本换购房成本，也是划得来的。自住型人士可根据楼盘的户型、价格、服务服务、小区配套等衡量选择即可。

那么，投资行不行，前景如何？

从板块的城市功能定位看，是“生态宜居功能区”。目前生态性有了，未来在西安“铁腕治霾”，加大生态环境建设的趋势下，还可能得到强化。但宜居性如上文所述，目前还存在不足。在未来，快则3年慢则5年，进一步完善和提升之后，宜居功能或可得到补足，“居住区”将名副其实。同时也将为部分房子透补的价格，补足支撑。

投资不仅看产品，看宜居性，还需考量板块未来的人群聚合力、后续开发总量、周边区域楼市发展及城市总体发展态势，以及激发人群非此不选的重大城市发展题材。

从后续开发空间看，因板块属于城市后进发展板块，未来可开发空间还不小；在可接受的交通范围内，新建楼盘也很多，而且吸引力也不弱；板块不是产业中心且缺乏重大发展题材。据此，目前还缺乏投资所需的必要条件。

即便几年来房价有上涨，也属于浮盈，即开发商前后期房价高低不同所致，而非因地段发展产品稀缺所带来的货真价实的增值。所以，自住可考虑，投资需谨慎。

根据生态、交通、学校、生活、物业服务等综合衡量，在板块现有楼盘中，选择同类产品，如高层，建议考察顺序是高科麓湾、绿地与湖、十里锦绣、融公馆、恒大御龙湾。如有特殊考虑，如装修、洋房等，则可重点看融公馆、恒大御龙湾。海亮·唐寜府因尚未呈现，暂不进入排序。曲江紫金城属于另外一个范畴。

文=西安楼市  图=部分来自网络

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