地产朋友圈“涨声”一片，确有其事还是“饥饿营销”？
近期“开盘售罄”、“一房难求”、“即将调价”等消息并不鲜见。不仅地产朋友圈“涨声”一片，就连开发商也打起“3月1日涨价”的招牌，如此莫不是步步逼定的节奏？难道房价眼看就涨？
周末6盘齐上阵，阵阵都是人？
上周末西安共有6个项目开盘或加推新房源，从各家爆出的消息看，似乎每个项目都异常“火爆”，各家房企纷纷贴出当日售楼部现场图片，并有多盘放出“开盘即售罄”的消息。
其中，位于三桥世纪大道的恒大都市广场26日开盘当天销售420套房源，现场共接待2100位客户，当日成交金额高达5亿元；位于曲江二期板块的招商依云曲江项目，2017年首次开盘便狂揽1.6亿元，销售204套房源，新开的9号楼基本售罄。除此之外，富力红树湾在24日晚便有客户到售楼部连夜排队，期待25日新房加推……真可谓“6盘齐上阵，阵阵都是人”！
我们来看看2017年2月25日、26日开盘简报：
1、曲江置业·上和郡25日开盘简报：2#楼新品推出房源98套，均价6800元/㎡，当日实现销售71套，去化率72%。
2、金地南湖艺境26日开盘简报：开盘楼栋为3#、10#号楼的145-225㎡洋房；诚意登记总计72组，认筹到访50组；开盘价格为11200元/㎡；开盘优惠为认筹2万抵5万；开盘成交45套，平层售罄。
3、恒大都市广场26日开盘简报：现场到访620组，累计约2100人；开盘推出6，7，8三栋楼，累计924套住宅；开盘价格为两室成交价约7000-7200元/㎡，小三室成交价约7200-7400元/㎡，大三室7500-7800元/㎡；开盘优惠为总价减3万，开盘85折；成交套数为上午9：30-12：00解筹约420套，成交金额约5亿。
4、招商依云曲江26日开盘简报：开盘推出9号楼的96-125㎡房源；开盘价格为均价7600元/㎡；开盘优惠为一次性优惠6个点；成交套数为当日销售204套，成交金额约1.6亿元。
看完了销售简报，且不论其中的准确性有多高，“水分”有多大，我们不防再来看看各盘传出的反映开盘现场火爆程度的照片：
周六周日各房企相关人士刷爆朋友圈的图片是这样的：
虽然各家售楼部看上去是卖的热火朝天，对其销售业绩各种高调宣传。相反，各家对于开盘活动的前期宣传，却显得并不高调。多位业内人提及，自己知道这几家楼盘开盘消息不过两三天，而多家房企如此“低调开盘”，未免存疑。
开发商“变相逼定”，满满的都是“套路”？
你或许收到过，或者在联系你的置业顾问的微信朋友圈内看到过这样的段子：“你嫌贵，我们卖了。你嫌楼层不好，我们也卖了。 你嫌位置太偏，我们也卖了。你嫌交通不便，我们还是卖了。等你嫌三嫌四的时候，房子升值空间都超过你首期了……”这是开发商的套路，变相的逼购房人下单？
仔细分析开盘的数据，不难发现当下买房的人不少。就拿金地湖城大境来说，其认筹时间为37天，共到访客户72组，当日成交45组，解筹率高达63%。而恒大都市广场当日到访人数高达2100人，共620组客户，仅中午就实现450套成交，解筹率达55%。从不低的成交转化率便可发现，市场购买的需求不小。
其次从开盘当日来说，超高优惠力度及优惠条款，已然成为“利诱”购房者最直接的方式。
恒大都市广场打出“开盘即享85折”超高优惠力度，另外还附加“总价减3万、一次性付款97折”等5项优惠，其开盘当天最低成交价仅为7000元/㎡，与之前7500元/㎡的均价相比，每平米即可优惠500元，确实是相当优惠。招商依云曲江之前打出8300元/㎡的均价，而在其开盘当天，9#楼的成交均价为7600元/㎡，在某种程度上，相当于每平米少了700元。如果购买100㎡的房子，就可以节省7万元，的确划算。
开发商看似调侃式的语言，看来也不一定是“满满的套路”，价格实惠，可是针对每位购房者的。对此，有业内人表示，置业顾问这么一逼定，或许就为你省下了八万、十万，不信你看三四月！
地产朋友圈“涨声”一片，确有其事还是“饥饿营销”？
有一定可以肯定的是，目前购房人比较关注的楼盘，成交率都比较高，甚至出现“一房难求”的局面，这与批准预售的房源量有关，同时与楼盘所在的区位、周边在售楼盘及房源的数量、人群购买力、楼盘的宣传力度、营销团队大力拓展购房者等多个因素有关，当然也少不了营销的一些手段。
很多人会有疑问，不是说西安的库存还需12.7个多月才能消化吗？开发商如此会不会是“饥饿营销”？
其实，西安的库存无非是针对城改和证件不全的项目，因房管局监管力度不断加大，“五证”不全不能销售，导致这些房子去化率更低，多数处于蓄水状态，迟迟未动。西安目前在售楼盘有270多个，购房者关注度高的“热盘”仅占20%左右。能够达到预售条件的楼盘总量不多，1月西安市商品住宅总供应量103.05万㎡，环比减少4%，就是明显的例证。
而这些楼盘因为具备品牌企业开发、区位好、价格适中、有学区或地铁等2个以上因素，导致关注度高，同时可销售房源因为预售证获批的进度问题，导致这些楼盘出现“货源不足，前期蓄水周期长，一开盘就销售一空”的情况。
导致这种“结构性房源紧张”局面的形成，是大势所为，不能怪房管局预售证批得慢，房管局得为买房人负责；也不能说是开发商搞“饥饿营销”，毕竟在各种态势之下，尤其是行业形势趋于复杂，市场变动因素加大的情况下，未了完成销售目标，使出各种招数，短时间内产生对购房人的“吸虹效应”也就不足为奇！
理性的看，销售人员说的也没错：
“2014年底直到2016年初，一说在曲江二期买房，80%的购房人都说偏、远，迟迟不下手，但从2016年10月开始，曲江的两室、小三室便成为稀缺，如今，想找130㎡以下的房源更是难上加难。阳光城丽兹公馆在2014年到2015年，最低的时候卖过5800元/㎡，而到了2016年，价格8500元/㎡的价格都不一定有房。”的确，就连航天板块南端位置的龙湖花千树（二期名为曲江畔）项目，之前6900元/㎡的价格可以买到洋房，而如今，一跃身价涨至9000元/㎡。看看城北，2013年5980元/㎡还能买到龙首村周边的房子呢，现在，这样的价格估计凤城十二路外买房都难！
“只能一步步看着全款变首付，首付变车位了，只有想买房暂时还没下手的购房人希望房价降，不过西安1月住宅的价格已然涨至7864元/㎡，商品房价格同比去年张了901元/㎡，不说土地成本一直再涨了，日常所需各种物品价格都在上涨，建房所需各种原材料也在上涨，另外，买房落户政策的宽松，放宽引进人才的条件，西咸新区户籍的合并，以及西安城市建设的加快，以及高端项目不断面世，如何给出让房价降下去的理由？所以，买房还是尽早下手的好。”
排除上述说这些话的人的“销售人员”身份不谈，一个不争的事实是西安的房价处于相对的“坚挺”态势，对于确有改善居住条件需求，或者在未来需要增加住房面积目前也有能力购买的人群来说，未雨绸缪提前下手，趁早购买就近购买，在一定程度上也助推了这些“热盘”人气的上涨！
未来的三、四月份房价涨不涨，我们不知道。面对局部可能失控的房价，政府会采取什么措施，我们也难以估计。但我们知道的是目前位置好、周边发展相对成熟、品质也还不错，主力价格在7000元/㎡左右的中价位房选择的人多。同时，2016年拿地的项目规划建面至少将有1600多万方的商品房会在2017陆续面市，加上接近1800多万㎡的存量房将陆续获得预售许可，随着交通条件的改善，城市配套的加强，这些楼盘同样也会逐步趋热，未来的竞争还是存在的，甚至局部白热化，也是避免不了的。从这个态势看，目前部分楼盘热销导致开发商的“高兴”是可以理解的。
信息=克尔瑞西安 编撰=西安楼市
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