西安房价进入新一轮调涨窗口期？
房价就像一个小媳妇，总是两头受气：不涨，买了房的人在埋怨；涨吧，没买房的人总吐槽。西安的房价是属于憋足了气的小媳妇，总想着瞄准契机有着一日扬眉吐气，而这样的时机似乎正在临近。
最近在楼盘营销人士中尤其是置业顾问的微信朋友圈中，这样一句话成为流行语：“哥（姐）你别嫌我烦，也别怀疑是套路，今天我催着你买房，你买了，若干年后你会感谢我”！看上去是不是忒暖人心？
在春节及其后的短暂的时间内，西安楼市似乎患了“节日综合征”，表现有些懒洋洋，“成交清淡”等字眼纷纷见诸各类报道。就在各方研判后市走势时，剧情很快反转，不少楼盘纷纷爆出“缺货”、“涨价”消息，购房人也发现很多楼盘“卖完了”，到了2月底，拿到预售证的楼盘开盘时，也出现“开盘即售罄”、“火线加推”的喜人景象。
在“库存量巨大”的背景下，西安楼市为什么会出现这样的情况？是短期内购买力激增，导致房源真出现供应短缺了吗？
我们来看看2017年1月份普通住宅市场表现：首先，供应量106.19万㎡，环比下跌15.90%；其次，成交量118.05万㎡，环比下跌39.83%；第三，成交价格7782元/㎡，环比上涨0.96%，同比上涨21.61%。
数据显示，在1月份西安住房成交量比2016年12月份下滑了39.83%；2017年1月23日到2月26日，西安楼市连续四周的成交量为：第一周成交量13.35万㎡，环比下滑60.15%；第二周成交21.52万㎡，环比上涨61.13%；第三周成交36.51万㎡，环比上涨69.68%；第四周成交26.21万㎡，环比下滑28.21%。
从每周成交情况看，总体上西安楼市购买力保持平稳状态，但是在2月的第二、三周，成交量达到58万㎡，出现当月成交的小高潮。说明在春节期间观望的人群，在各种消息的刺激下开始入市。虽然这是备案数据反映的结果，可能与实际时间节点稍有差异，但据本微掌握的情况看，实际情况也差不多。
另外一个因素是存量减少。虽说2017年1月份普通住宅供应量达到106.19万㎡，同比2016年1月上涨29.12%，但比2016年12月环比下跌了15.90%。从上表中，我们不难发现，在“去库存”的基调下，2016年1月到2017年1月，供应量都是远低于成交量的。虽然从2016年11月开始加大了供应，也就是批准预售的量在加大，但细看不难发现，从2016年11月到2017年1月这三个月的供应呈逐月减少的趋势。这就导致市场上可售房源是呈减少趋势的，同时也导致在2017年2月达到一个结构性的临界点，即当月可售房源紧张，局部区域出现短缺。
那么，一个关键问题来了：西安中心城区范围内的商品住宅供应态势，还能继续让其戴着“库存巨大”的帽子来研判吗？
局部结构性房源供应不足这一情况的出现，使得一向善于捕捉时机的开发商敏感地抓住了这一机会，于是各种促销动作出台，各方人马开足马力，玩命地拉人，于是每到周末或开盘日售楼部一时人气爆棚。一边想买，一边有货，又对得上眼，于是皆大欢喜。
面对如此态势，房价也在或明或暗地调涨。从2月份楼盘的成交价格看，虽然“零涨幅”成交的不在少数，个别楼盘的实际成交价甚至比咨询价还要低一些，但正如前文分析，所在板块出现结构性房源短缺的楼盘，或者处于尾盘销售阶段的楼盘，价格都在相对合理的尺度内进行了上调。
归纳起来，基本可为四种情况：
一类受重大利好刺激，关注度高
西咸新区由西安托管，高新新区、沣东新城、沣西新城数个大项目落地或启动，加上陕西自贸区高新板块即将挂牌，导致关注度高，使得西三环内外的中航华府、华洲城熙悦都、东方米兰国际城、绿地国际花都、中建昆明澜庭等楼盘迎来新的契机，房价适度调涨200元/㎡到数百元不等。
二是处于尾盘期涨价以维持其“增值”效应。
位于高新西南新板块的罗马景福城因剩余房源不足30套，处于尾盘去化阶段，小涨200元/㎡。涨幅尚在正常范围内，这也是多数楼盘处在清盘期的常态行为。
三是新房源性价比较之前房源高，加上周边楼盘同类房源短缺或出现推售空挡。
曲江二期的招商依云曲江，在2月最后一周推出9号楼之后，即将推出6号楼，价格拟从7600元/㎡调整到8000元/㎡。该盘的房价在2016年10月份前后主力在6800-7000元/㎡，短短数月有力1000元/㎡左右的价差。
招商项目的价格调涨，除得益于自身品牌、房源性价比不同外，还与边上将建有学校有关。同时，也存在周边楼盘同类产品出现空挡或者没有的客观情况。如同板块的三迪枫丹1号楼、6号楼要到三月底前后推出，近三环的美好时光项目，价格虽在6000-6600元/㎡，但目前处于“缺货”状态，后续房源要到7、8月份才可推出。
四是楼盘所在板块热度高，目前独无仅有。
南二环西段的群贤道九号、太白南路的建邦华庭、高新南路的君城天下等项目，所在地段目前没有其他新建楼盘，但购房人对板块的印象良好，造成结构性的“奇货可居”，房子一批一个价。
位于高新南路的君城天下，地铁6号线经过，高新一中在附近，路西是中大国际九号，项目二期规划有大体量商业，其一期住宅目前价格在11000元/㎡以上，周边目前无在售同类楼盘与之竞争，后期还有看涨趋势。
楼盘调价除了所在板块出现房源暂时的结构性短缺外，还与自身的品牌及产品相关，同时也是推盘策略的需要。不同性价比的房源价格不一样，性价比高，如在小区内位置好，景观占有不错等，则价格有调涨；性价比略低，如在小区位置稍差，临路较吵、朝向不好等，则价格有调低。一般调高的多。
以上楼盘仅为抽样举例说明。总体上看，导致此类情况的出现关键在于局部供求失调，如后续楼盘可售房源的预售获批进度不能加快，尤其是关注度高的楼盘周边项目新增房源入市脚步较慢的话，这样的情况或还会继续存在。
有业界人士早在2月份就预测性地放出风来，“不信看看3、4月份”。3、4月份是房地产所谓传统的旺季，有“金三银四”一说。2月份还是“淡季”，尚且如此，“旺季”会如何，开发商没理由不期待。
从目前的情况看，房价的调涨还属于暂时的结构性涨价，是当下局部的供求关系决定的，在局部板块和少数楼盘出现，还可定性为星星之火，但如果供应态势不出现变化的话，不可避免地会传导给近期将推出新房源的楼盘，甚至是全新的新盘，也极有可能给下半年推出的新盘给予某种暗示，尤其是洋房及理念更优化的产品批量入市之后，房价涨则有可能成燎原之势。
对西安房价的预期，目前社会似乎已经形成了广泛的共识，即：西安房价没有不涨的理由。这是基于对西安发展的信心为出发点的。
无论是西安本地主流人群，还是外地一直关注西安的人士，横向对比郑州、合肥、兰州等城市，认为作为省会城市目前西安均价7500-8000元/㎡的水平，与之“身份”不匹配，空间很大，加上2017年开始西安的城市发展迎来新的契机，如西咸新区由西安托管，城市版图扩大具备国家中心城市基础；招商引资力度加大，不断有十亿级、百亿级甚至千亿级重大项目和投资落地；落户西安的政策进一步宽松和方便，对吸引人才和技术人员，有着越来越大的聚合力。
正是因为这样的普遍预期，直接影响了市场购买行为，同时也给西安开发商的信心给与了强力的提振。目前西安业界私下普遍认为西安房地产到了一个新的阶段，正在迎来“天时、地利、人和”的前所未有的有利局面。
如果说，2016年之前开发企业还背负业绩的压力，楼盘多采取以价换量方式营销，挣扎求生，价不敢涨、没信心、没理由，不能长袖善舞，营销上动作乏力。那么，随着年后态势的逆转，市场变暖，房企不再“饮鸩止渴”，将会逐步放开手脚。
据目前态势看，3月份是个窗口期。有可能以此为开端，西安房价从2017开始不再是表面害羞内心骚动的小媳妇，快速蜕变为内心强大而泼辣的孩他娘！
从全国房地产态势看，房价过快上涨弊大于利。当前的西安政府、大部分开发商及购房人在内，总体上不希望西安房价上涨过快，不要透支地段及城市发展利好，事实上目前也存在不少制约因素，如区域发展不均衡，局部板块学校、医疗、商超等人居配套和生活氛围滞后等。但在趋势面前，这些往往显得不那么重要。
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