柳州80㎡小户，都卖给谁？

随着收入的增加，居民们对于房子的要求也越来越高，传统的建面80㎡以下小户型占全市成交的比重已经越来越低，这类户型面临“开发商不推货、购房者不买账”的窘境。

在当前时代背景下，二孩已全面铺开，三孩已提上日程，传统上只能塞下两个房间的小户型已面临全面淘汰的风险。人们发现80多㎡就能买到三房户型，110多㎡就能买四房户型，总价也没高到哪去，为什么要这么憋屈买小户型呢？

目前柳州在卖80㎡以下户型的项目仅有6个，计划销售这类产品的项目有4个左右，总价最贵的绿城·杨柳郡小户型能上到百万，甚至已经可以买到不少项目的四房户型，总价最便宜的荣和·公园墅、亚泰财富现代城仅50多万，是什么造成这类产品如此割裂呢？

▲柳州已面市建面约80㎡以下户型一览

非首套型学区房低成本、接送孩子方便

从自住群体分析，柳州购买这类小户的人群主要有学区房群体与纯刚需群体。

项目附近有优质学区的小户型往往有比周围在售产品高得多单价与销量，但是与周边在售的大户型相比，它的总价又比较低。购买这类小户的购房者往往不是第一套，买房就是为了给孩子上学，接送孩子与辅导孩子功课也比较容易，平时孩子还可以在小屋中休息，到了周末或者放假可以把孩子接回大房子。

柳州市面上这类产品比较典型的是绿城·杨柳郡与荣和·公园墅。绿城·杨柳郡产品线丰富，小户型从上白沙的华园、棕榈苑到下白沙的紫荆苑、石榴苑都有分布。

以北面就是柳州市十五总部的华园为例，它是一个纯小户型组团，户型建面为74-96㎡，42亩土地分布有5栋楼，南面3栋楼下面设有商业综合体，与绿城·杨柳郡其他组团一样采用新古典主义风格的板楼建筑，楼下也是法式风格的园林，除了十五中总部，还有跃进路小学、滨江小学在附近，是真正的“麻雀虽小，但五脏齐全”。

▲绿城·杨柳郡园林实景

建面约74㎡的户型分布在5#楼与6#楼的北面，从两间卧室的窗户向外看去就是十五中总部，需要注意的是该户型分东边套与西边套，如果不想被西晒可以选东边套。

▲绿城·杨柳郡华园建面约74㎡户型图

户型设计紧凑实用，卫生间在两间卧室中间，出入口朝向户型中轴。厨房朝向餐厅、客厅、阳台一线，可布局成开放式，对于需要照顾孩子的家庭十分友好。外凸式阳台与动区等长，让室内充分享受光照。

▲绿城·杨柳郡样板间实景

荣和·公园墅建面80㎡以下的户型有59㎡与76㎡两种，建面约59㎡的户型单价最高达到9500元/㎡，单价远超附近高层产品，项目附近学校有柳州市尚美小学、柳州市崇远中学，但是柳东新区建设速度比较快，这栋楼交付后学区还是未知数，所以光冲着学区买还需要慎重。

▲荣和·公园墅2#楼建面约59㎡户型图

在售的建面约59㎡户型位于2#楼东边套与西边套，东边套不会西晒，西边套视野完全无遮挡，可以根据需要进行取舍。户型虽然是两房，但实际上它的原始结构上是一个拥有5.5米长阳台、11.7㎡单卧室的卧室，房间内无承重墙，如果只是跟孩子一起短期居住不隔开舒适性会更好。如果采用装修建议图的方案，阳台还剩约2.5米。

▲荣和·公园墅建面约59㎡户型样板间实景

荣和·公园墅东南面的新盘金源·一品学府学校配置相似，主打纯小户，建面约60㎡户型为1+1房，建面约80㎡户型为2+1房，户型的功能性已经能满足部分年轻家庭长期居住的需要了，3种小户型都是朝南户型，比很多传统充当边角的小户型位置更佳。

▲金源·一品学府建面约60㎡户型图

纯刚需型自住房享成熟环境、上班便捷

纯刚需群体购买小户型的已经很少，市面上80-100㎡的小三房这么多谁会憋屈自己买唯一一套房长期居住？更何况现在换房成本这么高。

不过也有例外，一种是确实几年内都不打算买更大房子的单身或年轻家庭，买小户型的目的主要是方便上班、娱乐。另一种是买来养老的老人家，这类人群往往不需要多高的楼层，主要是自己习惯的环境就行。

这两类购房人群的共同特点就是一定要有成熟的环境，小区周边的菜市、公园、交通样样不少，总价不能太高。

雀山佳苑临近柳钢，周边有雀儿山公园、柳北区体育园、广科大一附院、大润发超市等众多配套，凤凰岭大桥通车后直通河东不是问题，通过跃进路可以快速达到保利商圈，对于“老柳北”来说这样的生活环境既熟悉又舒适。

▲雀山佳苑建面约77.94㎡户型图

项目有3种建面不到80㎡的户型，都具备双阳台，设计实用方正，1-C户型阳台长约3.7米；主卧长宽分别为3.5米、3.6米左右，配备飘窗；卫生间在中线上，易用卫生。

▲雀山佳苑周边环境实景

新规限制学区房投资通道，醇熟居住氛围更有潜力

除了自住群体，小户型还有很多人是冲着投资购买，过去投资小户首选学区房，需要注意的是柳州市今年出台了学位锁定新规，一套学区房小学锁定6年、初中锁定3年，也就是说在锁定未解除的情况下转手房产，转手后新的业主也不能让自己的孩子用这个学位上学，这大大限制了优质学区房的二手房交易。

庆幸的是柳州学区房“内卷”的情况并不严重，当今大多数有能力投资房产的方式还是以收房租为主，时机成熟了才会转手。

小户型出租的优势在于更适合不喜欢合居的年轻人，小户型租金相对较低，如果周边各类配套齐全将会是出租市场上的“香馍馍”。

位于原中铁物流园版块的荣和·天筑就是这么一支适合投资的潜力股，项目西面就是上汽通用五菱和柳工，南面就是西环建材市场，经广雅大桥就可以到达五星商圈，项目自身也配备了商业体、市场、办公、学校等配套，人口基数高，自住和投资都适宜。

目前项目营销中心刚开放，公布了两个建面约76㎡ 2+1房户型。以D1户型为例，户型的原始结构图实际是双阳台，除了客厅的休闲阳台外，次卧的位置也是一个阳台。拓展后儿童房长宽分别约为3米与2.5米，次卧长宽分别约为3.1米与3.2米，主卧长宽分别约为3.1米与3.5米，主卧与儿童房都带飘窗，休闲阳台长约3.3米，尺寸上符合年轻家庭使用。

▲荣和天筑建面约76㎡户型图

有点不足就是这个户型的厨房与卫生间需要在装修时做好分隔，以免影响整个空间的卫生环境。

▲荣和·天筑建面约76㎡样板间实景

目前有计划推出建面80㎡以下户型的新项目还有建开·美好家、玲珑阁，两个项目尚未公布户型图，从两个区位来看，都是位于主城区成熟版块内，印证了这类产品未来在行业内发展路线依旧是偏刚需的。

那么，你会买这类小户型吗？

END来源|柳房网文字|韦亚

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