柳州楼市下半场，刚需族如何买房？
据柳房网统计，上半年柳州楼市的成绩为住宅成交14358套，成交面积164.13万㎡，成交均价8563元/㎡，总体上还算平稳。
柳州实景
从楼市的走向来看，今年上半年柳州楼市量价微跌，随着全国范围内的政策调控接踵而至，下半年的情况或许更微妙。
7月柳州楼市推新量仅七百余套，大幅减少，新房总成交套数、面积和均价均有所下滑。其中，住宅成交1592套，成交面积18.44万㎡，环比下降36.06%。
显然，下半年楼市开局略显冷清。同样，现实告诉我们，2021年，对于房地产市场的各级参与者来说，“都挺难”。在此，柳房君想分析一下他们各自面对的难题，或许会是柳州下半年楼市的基调，同时，也给购房者一些置业指南。
开发商难：三道红线+现金流紧张
通常，开发商要开发一个新盘，都要经历拿地、贷款、开发、卖房、还款这一套完整的开发流程。若是中间有哪个环节出了差错，都会大大影响开发商后续其他项目的执行，这就对开发商的现金流有比较高的要求。
也正因为这样，开发商们为了回款，采取了各种营销手段，放宽门槛，包括但不限于：一口价房源、员工内部价、工抵房送装修......
尤其在央行给出三道红线之后，开发商必须要有足够的现金来降低自己的负债。所以，各大房企都希望尽快卖出房子，打价格战已是常态，大家的现金流都紧巴巴。
图源网络
购房者难：利率上涨+购房门槛高
其实，从柳房网数据中心统计来看，目前柳州楼市的住宅存量挺充足的，约有10.6万套未售，但也意味着去化周期长。再加上现在各大房企打“价格战”，优惠颇多，对于购房者来说，选择面广，俨然是一个买方时代。
为什么说购房者“难”？
首先，LPR连续15个月没有变动，但是房贷利率却上涨了。今年7月柳州各大银行的房贷利率基本持平或是上涨，且利率都是5.8%以上，破6的占了绝大部分。
显然，在利率普涨的时代，意味着购房者从银行拿到贷款不会顺利。尤其是刚需买房成本更高，或许好不容易凑够30%首付，每月还贷金额又多了几百块。
其次，虽然现在银行没有停止放贷，审批流程也照常进行，但是银行额度紧张，放款时间不确定，等待周期长。
不过，这个时候，购房者可以选择观望一番，货比三家，挑个更合心意的！若是有心仪的房子，价格又在预算范围内，小编建议还是趁早下手。因为接下来的楼市行情如何，一切都是未知数，关键是不要寄希望于柳州房价会大跌。
房东/中介难：二手房限价+停贷
同样，近期二手房市场也是处于紧张状态，从加码的一系列调控来看，二手房贷业务亦上演“收紧”局面，都精准打击了二手房交易的买卖双方，中介也因此难以开单。
雪上加霜的是，最近有多家银行因额度紧张暂停二手房贷，尤其是在上海、广州、西安等城市，大多已经全面停贷，处于“关闸”状态。
柳州虽然官方没有太多实质性的动作，但是部分银行已经开始收紧二手房贷款，目前的二手房市场，对于置换的刚需改善卖家来说，很不友好。卖家也想求稳，但长期如此就不得不降价抛售，好赶快实现卖一买一。
买方环境+市场受限，购房者该如何买？
由此看来，楼市行情所带来的的影响是一环扣一环的，购房者、开发商、二手房东和中介都会受到牵连，至于哪一个更难，还是没钱买房的小编更难!
不过，分析一波楼市中各级参与者的“难题”，也是想让购房者心里有个底。柳州楼市行情整体还是平稳的，存量足，不少产品价格优惠又是品牌房企，无论如何，买方环境下，选择权都掌握在自己的手中。
目前的市场情况，对于全款买家而言，无论是一手还是二手，基本不受太大的影响，甚至更吃香。
但对于刚需而言，买二手，限制多；买一手，选择太多+成本高。那么，刚需现在怎么办呢？小编整理了一些适合刚需的房源，可以做个参考。
以上是各区单价较优惠的部分楼盘，7字头房源颇多，适合刚需对总价低、月供低的需求，而且选择面积段范围广，基本是三至四房户型，满足时下三胎政策，刚需可一步到位！
河东不必多说基本是高价盘，周边各类生活配套都比较成熟，生活便利。如华润静兰湾、交投地产阳光100新叶城、大唐观邸、观山福邸有9字头、8字头的房源，预算较多的刚需可以考虑。当然，也可以关注片区的新盘：中梁·云璟，即将首开，优惠力度较大。
静兰片实景
柳东新区—柳州万象府超级一口价房源低至65XX元/㎡起，户型为建面约95-135㎡三至四房户型。万象汇就在楼下，可满足日常娱乐生活；靠近轻轨1号线和4号线，未来出行换乘方便，轻松通达各大城区。
柳州万象府7月工进
鱼峰区—阳光城·丽景湾、颐华·雍和城、海雅·柳江湾、龙光·玖誉城都是刚需安家置业的首选项。其中，龙光·玖誉城是今年上半年首开面市，老城配套完善，路网成熟，生活烟火气十足。目前，片区内在售新盘不多，龙光1#、5#、8#楼建面约89-124㎡三至四房，均价7500-8500元/㎡，是刚需的福音。
建面约118㎡四房样板间
柳南区—可以考虑荣和公园里，该项目一期已经交付，二期，特价房不超过7000元/㎡，户型继承荣和系紧凑、拓展空间多的特点，适合刚需。新项目融创·雨花玖悦户型在阳台上的设计比较有新意，建面约100㎡的户型阳台长度达到了5.1米，实用性较强。
柳江区—云星·钱隆悦府、兴佳城、恒大雅苑可以考虑，其中云星·钱隆悦府有带装修房源在售，11#楼建面约109-119㎡三房户型，均价7200元/㎡。对于刚需来说，既能低总价入手三房，又能减少一笔装修费用，直接入住新家。
云星·钱隆悦府实景
柳北半岛—可以选择柳州万科城。项目位于白露大道1号，处于百里柳江景观带上游，约1.65公里滨江景观带；近靠白露大桥，周边规划5所幼儿园、1所小学、1所中学以及4大公园、商业综合体等配套，未来将是一个全配套生活大城，满足一站式便捷生活。
目前，万科城有二期央璟2#江景房在售，建面约97-119㎡三至四房，均价8600元/㎡；三期怡璟1#、2#、3#、5#、6#、7#楼在售，主推89㎡/98㎡/124㎡带装修三至四房，均价7500-9500元/㎡，其中特惠房源7399元/㎡起，首付约13-18万。
89㎡三房户型
阳和新区—刚首开的旭辉江来仅有“7”字头，价格比较亲民，综合体规划使今后生活十分方便，性价比很高。联发山水间、碧桂园·星悦湾和融创瀚德融公馆也是知名房企开发的品质盘，部分项目有购房送多重豪礼，如买房送车位券、物业费等。追求高性价的购房者不妨了解一下阳和新区在售的项目，说不定会有你心仪的盘。
短期来看，楼市调控收紧会误伤部分刚需，特别是手上资金不足的购房者，可能会让他们的购房计划推迟；长期来看，楼市调控的目的在于打击炒房客，让更多人买得起房。
眼下，在柳州买房，关键是认准需求，预算、配套，还是房子本身。核心需求清晰了，买房之路就会顺畅很多。
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