又一个资国城市严查豪宅豪车资金来源！中国富金发慌？【深度】

写在正文前的花絮：有个国家规定外国人买房前要先递交一份推荐信，还得写上：“我是谁，我为什么要买这座房子，我绝不是炒房团”等等，以示清白。呀，这好像间谍的电影场景啊~

据华尔街见闻报道，温哥华正在严查豪宅豪车的资金来源（意味着什么？拉到文章最后有提示），而魁北克正酝酿“驱逐”投资移民，加国与美国刚签署的新版协议更是充满了“排他”条款。

尽管温哥华在过去一两年接连用海外买家税等重拳平抑房价，但从目前结果来看，作用还在缓慢兑现。

图：海外买家税后温哥华房价继续上涨

据加通社的最新报道，由于先后实施海外买家税，中国富人对在多伦多和温哥华买房置业的兴趣下滑，他们把眼光盯住加拿大另一大城市——蒙特利尔。

2016年8月BC省实施15%的外国买家税，2017年4月安省也开始对多伦多地区施加同样的税，令外国地产买家自然转向蒙特利尔房市，以致蒙特利尔出现了竞相叫价及抢offer的火爆场面。

2017年中国买家在加拿大总共购买了价值US$14.5亿的房产，但在温哥华却下滑了18%。而在2016年，中国买家在温哥华购房总值一度上升9.3%。

与此形成对照的是，中国买家对蒙特利尔的兴趣大为增加，去年购房总值上升了84.5%，而在此前一年则是43.3%。

加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 在去年的一份报告中称，蒙特利尔地区外国买家人数在今年头四个月激增37％，其中来自中国的买家增长最快，占所有外国买家的17％，高于2016年第一季度的不到10％。

苏富比国际（Sotheby’s International Realty Canada）的报告也指出了这一趋势，即当温哥华和多伦多豪宅市场下滑之时，蒙特利尔去年7月和8月份的百万以上豪宅的销量年同比上升60%，远高于上半年的17%。该报告将此归功于经济及就业增长，但有业内人士称，部分原因在于外国买家在当地买房的兴趣明显上升。

由于中国买家不断涌向蒙特利尔，以致当地居民担心该市房价会像温哥华和多伦多一样猛涨。据房地产网站Zoocasa所做的全国调查，魁省民众最支持对外国买家收税，比例高达77%，虽然只有61%的人认为是外国买家推高了房价。而BC省民的支持率也排在后面，达到75%（图中颜色越深说明支持率越高）：

在BC和安省先后实施针对海外买家的新税之后，魁省财长Carlos Leitao曾经表示，省府正密切关注这一情况以及省内房市变化，但尚无计划立即实施这一税项。

不过，若按省区来看，2017年安省仍然吸引了最多的中国买家，房屋交易总值高达US$5亿，排在前四位的分别是多伦多，渥太华，滑铁卢和伦敦。

其次是BC省，中国买家的房屋交易总值为US$3.28亿，排在头四位的分别是温哥华，维多利亚，列治文和Kelowna。

魁省第三，中国买家的房屋交易总值为US$1.12亿，排在头四位的分别是蒙特利尔，Lachenaie，Laval和Westmount。

阿省排第四，中国买家的房屋交易总值为US$5600万，2017年比上一年增加9%，而在2016年，曾经一度猛涨223%。

据资料说，中国买家对加拿大最感兴趣的物业价格低至C$500,000，高至C$1880万，这是温哥华的一栋豪宅。

热门置业国家海外买家政策大比拼，加税，禁令，产权限制

2018年10月22日， 新西兰海外投资修正案將正式生效，个人认为还是比较正常的一件事情，因为其实世界很多国家对非本地居民购房者都有一些限制办法。 但在海外投资修正案和AML反洗钱法实施以前，新西兰对于海外买家的税收和其他限制几乎为零。

（图：海外买家禁令通过前的2017年，中国投资者在各国买房的附加交易金额比较）

加税和直接限制，似乎是最主流的两类，也有一些其他方法比如限制产权，你觉得哪种才是抑制房市过热和平衡经济增长的“最佳利器”呢?
　　
下面让我们来看看央视网总结的世界各热门房地产投资国家和地区最近相关的政策变化吧，带您看看经过一次修改放宽后的禁令有哪些豁免和松动：

01

澳洲：严控外籍人士购房

从2015年起，澳大利亚相继出台过海外买家不得购买二手房、空置税、提高土地税、征收更高印花税、取消海外资产可在澳洲银行贷款等政策，试图控制澳洲的房价。　

澳大利亚统计局统计，自2012年以来，各州首府的房价上涨了近44%。澳大利亚是仅次于美国受中国人青睐的购房之地，仅第三季度中国大陆对澳洲地产投资就达10.24亿澳元（约7.75亿美元）

根据澳大利亚国民银行2017年第三次季度调查，在澳大利亚购买住宅的外国买家占比约为8%，其中中国买家占其中一半。当地人认为，以中国人为代表的亚洲购房者是澳大利亚房地产价格大涨的主因之一。　　

02

加拿大：房价泡沫全球第一

温哥华是海外华人最多的城市，这里正考虑“禁止非永久居民的房产拥有权”。温哥华市政府发布文件提出：考虑限制非永久居住人士的房产拥有权；通过税收打击将房屋变为商品的投机行为；仿效澳大利亚和新西兰的案例，充分公布买家信息。　　

华裔、华侨、华人约占温哥华人口的1/4，这也就吸引更多的华人来此聚集。中国买家在温哥华购置房产，约占当地房产销售总额的三成。

目前，只有240万人口的温哥华（相当于北京的一个区），平均一套别墅的价格，已经突破400万加币（约2000万人民币）。

温哥华自2017年8月开始向海外买家征收15%物业转让税，并向一些无人居住的住宅收取空置税。安省政府也于今年4月实行了与温哥华同样的政策。有分析认为，当前加拿大的房价泡沫程度，堪称全球第一！

目前，加拿大规定外国人买房前要先递交一份推荐信，写着：“我是谁，我为什么要买这座房子，我绝不是炒房团”等等，以示清白。加拿大推出更加严厉调控政策的可能性很大。另外，加拿大央行今年连续加息，对抑制房价也将起到一定的作用。

03

美国：次贷危机是否卷土重来？

美国是中国大多数海外购房者的首选之地，是中国买家投资最多的国家。近来，美国楼市竟也出现了如中国全款加价、排队抢购的火爆场面。

目前，在美国出售房产平均只需要3周时间，最快的只要几天，而5年前则需要11周，创下30年来的最快纪录。一套房会收到多份购房意向书，成交价往往也比报价高。

2012年美国房地产市场迎来复苏的拐点，实现了连续6年的繁荣，房价从2012年底部已回升了40%左右，接近或超过历史最高点。

从2013年起，中国人就一直是美国房产头号海外买家，且金额逐年增长。美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，中国人在美国一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。

尽管美国许多州政府制定了限制海外买家的政策，但海外买家的投资热情依旧高涨。而且，海外买家的房产均价53.69万美元，接近美国整体房产均价27.77万美元的两倍。

就连特朗普集团的CEO也说过：华人海外资金对美国住房价格的冲击，是任何其他种族所不能比拟的。美国房价重回历史高位，市场开始担心美国房地产是否又开始催生泡沫，次贷危机是否会卷土重来……

04

英国：不确定因素增加

据不完全统计，自2017年5月至8月的90天内，中国买家在伦敦购买房产耗资超过36亿英镑（约48亿美元）。

华人投资客已经占到伦敦房产海外买家的一半以上。英国官员表示：“在伦敦有大量的新房被中国、中国香港、新加坡、马来西亚等买家以期房的形式买走，使得本地的首次买房者连看房的机会都失去了。这不只发生在伦敦中心区，也发生在伦敦外围以及其他城市，比如曼彻斯特。”

由于英镑在英国脱欧公投后大幅度贬值，海外买家，尤其是中国买家接连涌入伦敦市场，利用汇率优势，加价抢购，多次创造价格纪录。

英国土地资源非常有限，加上激增的移民人口，导致当地房产长期处于供不应求的状态，伦敦部分地区的房价一年涨幅已超20%；与5年前相比，上涨了近45%；比金融危机前历史最高点高出了近15%。

英国脱欧的负面影响，加之退出宽松政策，让中国买家对英国经济未来感到迷茫。目前，英国房价有所下降。有传言称，为让英国首次购房者能买上房子，可能推出海外购房限令。

05

日本：担心中国人集体抛售

由于种种原因，一直以来，作为亚洲发达国家的日本，并不是中国人海外购房的理想之地。但近年来，国人发现，日本的房产质高价低、永久产权且租赁活跃，还可办多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证。　

东京的房产在过去2年中增长了约20%，2012年到2016年间，日元兑人民币汇率升值近30%，而日本的租赁回报率高达6%。一衣带水的地理优势开始吸引中国的投资者，数据显示，2017年上半年海外投资者的投资额占比达到史上最高的36%。
　　
尽管中国人在日本的购房比例并不大，但一向充满忧患意识的日本人，对中国人的“入侵”充满担忧。今年6月，日本房产专家榊淳司撰写了一本名为《2025年东京不动产大暴落》的书，短短3个月就再版3次，位居畅销书榜的前列。　　

该书称，“在日本购买住房的中国人可能会在同一时期大量抛售房地产”，并将之视为日本房产将“撞冰山”的因素之一。目前，具体有多少中国人买了日本的房产，详细数据不清。

06

南欧部分国家：买房落户难度也在增大

　　
在经济危机中几乎国家破产的希腊，正在吸引海外资金进入其房产市场。

在希腊购买房产或投资建筑等25万欧元以上（不到200万人民币），就可购买了一套面积150平方米、房龄20年的房产，投资者及其家属即可获得5年的居留许可。希腊是具有相似制度的欧洲各国之中门槛最低的国家，获得希腊的居住权，可以自由到欧盟的大部分国家旅行。　

目前，希腊的房产价格降至经济危机前约一半，购买希腊房地产的外国人中，中国人超过了四成。截至2017年9月，中国投资者为850人，按居留许可计算为2091人。　　

葡萄牙自2014年起实行购买50万欧元以上的房产，即可获得“黄金居留许可”的移民政策。目前已经吸引了来自中国近4000个家庭。从2016年6月截至2017年6月，马德里房价在一年内上涨了10. 8%，外籍购房量占全国交易量的13.2%，达历史新高。
　　
希腊、葡萄牙、西班牙等南欧部分国家，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策，吸引了不少中国人。但此类项目移民也有一定的门槛要求，葡萄牙和西班牙要通过语言考试，而会葡萄牙语和西班牙语的中国人并不多。

07

东南亚：中国买家的新宠

受“一带一路”政策影响，中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。

泰国经济低迷，唯独房产业一枝独秀。这其中，中国购房者的贡献最大。有房产机构称，泰国已跃居中国买家海外购房目的地国家第三位，仅次于美国和澳大利亚。　

目前，泰国的房产价格区间为100-500万泰铢（约合人民币20-100万），首付款是全价的25%。在国内外汇管制收紧的情况下，去泰国投资，资金挪移的复杂性大大降低。据传，一些阔绰的中国买家一买就是整栋楼。

（泰国房产广告）

此外，马来西亚、柬埔寨等国也是中国买家的目标。这些国家经济比较脆弱，中国炒房客的进入很可能导致房地产泡沫的破裂。但目前很多东南亚国家并没有制定防范策略。　　

新加坡是个例外，新加坡国民可以购买政府统一建设的组屋，类似中国的经济适用房，价格是商品房的1/3，政府还提供无息贷款。组屋也可以出售，但只能出售给本国国民。
　　
外国人购买新加坡的商品房，需要额外交纳15%的税，本国人只需要交3%。阻断了外国人的购买资格和动力，抑制了房地产泡沫。在全球各大重要城市房价大涨的情况下，新加坡的房价反而有所下跌。

编后语：真的还想说点啥的…做一些“海外地产投资的判断”吧，也许一如十几年来美编对中国、深圳豪宅顶豪的判断——基本无误。当然，这些判断仅供参考。

1/【购房前】查购房收入来源将成为各国习惯，大陆律师事务所的“收入证明”将被严查和责任加强；

2/【购房中】海外国家针对“海外尤其是中国购房资金”甚至可能“额外增加税负”，要求一次性付款，甚至增加贷款难度和增加首付比例，甚至明文禁止购买；

3/【持有期】对海外人士购买的物业空置税等更高比；

4/【二手市场】二手房交易可能被“要求本地人购买化”导致交易群体面受限，甚至增加进入二手市场的持有期如深圳7.30政策般。

总之，从购房到使用期间和销售，境外资金都会“被额外关照”。但无论如何，国际化大都市中心顶豪和豪宅包括刚需都是很好的资产保值选择，回报率3%（别嫌弃低）以上的不动产已然ok可选。注意：赚到的钱别偷税漏税。境外银行卡上少点cash最好都扔出去飘着…

想了想，再给大家一组数据吧，各自感悟。一句话：人在江湖飘。

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