伦敦秋冬高端奢侈地产市场盘点【中国顶豪动态172】

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秋季豪宅市场回暖，

低迷的价格为首次买家提供了机会

由于伦敦内陆经济复苏上涨2.4％，推动过去12个月月度涨幅第三高，秋季全英楼市普遍复苏，豪宅市场回暖；低迷的价格为今年秋季的首次买家提供了机会。

地产代理数据显示，随着要价回弹，伦敦地产历经两年沉寂再度活跃起来，英国楼市正在显露积极信号。

伦敦Wilfords地产代理创始人Geoff Wilford表示：“价格疲软导致与去年相比，咨询量增加了15%，成交量增长了10%。买家咨询的增加显示很多人认为其他人都在卖房的时候是买入的好时机。我坚信当市场从买方走向卖方的时候，被压抑的需求水平会推升价格，2013年就是这样。我认为现在买入是明智的选择。”

图说：8月至9月间，要价上涨0.7%，即£2,088，至£304,061。

JLL发布的《2018-2022 英国楼市发展趋势报告》观点表示，2020年英国脱欧事宜尘埃落定后，将促成一个更加稳定和健康的英国房地产市场，并持续吸引国内外买家，伦敦房产的增值前景十分乐观。

图：未来五年英国房价增长趋势

未来5年英国楼市看点

· 英国房价将呈年均2.5%的速度增长

· 英国每年将有20万平米的新建住房开工

· 英国房产交易量会小幅提升，预计年均交易量可达132万欧元

· 英国脱欧可能会短期内影响英国楼市

· 新的住房模式将为政府、经济、买卖方及行业参与者带来红利

· 伦敦依然是针对全球高净值、超高净值客户必选的目的地，投资的诉求和普通老百姓会有区别。从美亨的客群中了解到，他们更多考量的是资金的安全性、稳定性以及增值保值。

作为世界性的一线城市，伦敦刚需是比较强的。最重要的是和其他投资目的地相比，流动性更强。据国际清算银行的数据，中国资金流动到海外的总量增长了721%。窥一斑可见全豹，资本总是追利的，要流向吸引力更高的地方。从全球范围来看，在前景不确定的情况下，还是要把资金放到传统的避险港。

虽然目前伦敦本地的买方比较低迷，但对于国际买家来说是一个很好的入市机会。伦敦房产依然是一个安全的长期投资产品。

美亨私人投资客群关注的伦敦顶豪

伦敦作为全球富人的聚集地，有超过4500名净资产超过3000万美元的千万富豪在此长期生活。而富豪们挑选房产的眼光也是“世界一流的”。

横穿伦敦的泰晤士河是这座城市的灵魂，河岸两侧的房产一直是本地和外国买家心仪的对象。东方人认为河流和湖泊代表财源，开窗见水，象征财运亨通。西方人虽然不讲究风水，但是也对水景房趋之若鹜。除了美丽的窗外风景，从采光和视觉角度看，水景的反射会让室内显得更加敞亮。再者，临河物业一般都比较安静，方便步行到河边散步。目前新建的沿泰晤士河的房产定位都比较高， 带有泳池、桑拿等配套设备，对注重生活质量的西方消费者是强大的诱惑。

另外，从审美习惯上讲，从古到今，太多的艺术家描绘过泰晤士河的景观，在西方大众心中已经成了一种审美符号。对于很多西方人来说，泰晤士河这种经典视角的风景，是不能用金钱衡量的。

英国艺术家Daniel Turner 1790年创作的泰晤士河和对岸圣保罗教堂的风景画，这个画家有生之年不太有名，因为他几乎所有作品都是在画泰晤士河。200多年后的今天，为了住进画家的视角，买家们大方地支付每尺2000磅的价格抢购泰晤士河南岸的河景公寓。

从投资的角度说，在本来就寸土寸金的伦敦，允许被开发的河岸地皮更是极度稀缺，伦敦的河景房只占整个房源总量的不到1%，从历史数据看，这些稀缺的物业表现出了相当好的保值和增值能力。

泰晤士河岸100米范围内的物业，要比同一个区不靠河的相似物业贵21%。而在2013年，这个价格差还只是13%。也就是说，买靠近河岸的物业，涨价会更快。 

而另一家房产机构 Cluttons 的统计数据，则发现伦敦1-2区中南部地段的河景房，房价和房租都比不靠河的物业高出很多。

比如，在伦敦南一区的水景物业，要比不靠河的物业贵出80-90%，租金则高出40%左右。

需要指出的是，上面这组数据只统计了伦敦1-2区中南部沿河地段，没有涉及西伦敦几个主要的临河居住区，比如传统的尊贵地段富勒姆和切尔西(Fuham and Chelsea )，对岸的巴特西(Battersea)、九榆树(Nine Elms)、以及2区以外的大量沿河地产。

对于有额外预算的买家，投资伦敦的水景房，不仅带来愉悦的视觉体验，也是对稀缺资源的投资。那如何做到明智地购买水景房呢？我们对客户做出如下建议：

1. 早做打算

伦敦河景房只占总量的不到1%，而且海外投资者一般都是买期房，选择范围又缩小了很多，所以购置河景期房，简直就是万里挑一的概率。

为什么大多数海外买家都是买期房？

从实际操作的角度看，期房交房的时候，内外都是全新，质量更加有保障，交房后可以直接交出去做包租托管，不需要自己去英国做维修和重装。

买期房的律师手续也会比较简单，购房中介费也是免的，都是开发商支付中介的服务费，客户不用付费。

从资金周转角度讲，期房只要求交房前支付小部分定金，剩下的交房时候付，给投资者留出了足够的时间做资金转出和贷款申请。

从资金使用效率来看，期房的售价是按照现在的新房行情定价，在上涨的市场环境下，过几年交房的时候，市场价格已经上涨，买家付的还是几年前锁定的价格。所以，在上涨的地段买期房，相当于用最少的资金锁定了等待期的房价增长。

现在的伦敦物业，经常是竣工2-3年前甚至更早就开始售卖，如果想买河景房，就要在一开始售卖时就下手，因为河景、高层、带大阳台等这些好的户型，都是最先被卖出。有的时候，开发商会在正式发布物业之前，先做一轮不对外的VIP发布，很多好户型在这个时候已经被订走了。

2. 河景和地标结合  

传统的英国市中心有北贵南贱的说法，但是对于河景房来说，这个规律却不成立，现在一区泰晤士河南岸的物业，价格已经和对岸找齐甚至更高。

主要原因是，从泰晤士河南岸看到的景色，比从北岸更漂亮，这个角度看到的，不仅是河景，还有国会大厦、圣保罗大教堂、大本钟、塔桥等地标建筑。

从南一区项目The Dumont 窗外看到的泰晤士河夜景

而且南一区允许用来做新建住宅的地皮也比北区多，所以集中建设了一些高端大户型沿河公寓，进而拉升了这个区的整体价格。

南岸守着Blackfriars Bridge 的One Blackfriars ,  能看到泰晤士河以及圣保罗大教堂等地标建筑，好户型的两居室要200万磅起。

能看到伦敦眼、泰晤士河和国会大厦的Southbank Place ，二居室也要200万起。

3. 结合其他投资热点

伦敦这几年最有潜力的投资热点，要算是横贯城铁(Crossrail) 和城市再生地区( Regeneration ) 的周边房产 ，结合这些热点地区，选择河景房，是对投资的多重保证。 

比如，横贯城铁，会让东伦敦的伍利奇(Woolwich) 站到金丝雀码头的乘车距离缩短到不足10分钟，这个区的整体繁华程度会因为横贯城铁而大幅提升，而河景房的价值，也会在这个基础上，水涨船高。

位于伍利奇(Woolwich) 的 Royal Arsenal Waterfront 项目

同样是东伦敦，与金丝雀码头所在的狗岛（Isle of Dogs）一河之隔的格林威治半岛 （Greenwich Peninsula），正在进行一场超大型的城市再生工程，以后的定位是伦敦的创意设计和时尚产业中心，新产业的带动再加上和金丝雀码头一水之隔的距离，会重新定义这个区的商业地位。和金丝雀码头一样，格林威治半岛三面环水，购买水景房并不需要支付太多的差价。

鸟瞰格林威治半岛

4. 关注湖和水库

伦敦的水岸的物业不只限于泰晤士河沿岸，还有不少湖区和水库，附近的物业都可以有很好的水岸风光。

比如北伦敦伍德伯瑞  (Woodberry Down)  一带 ，有两个相当大的水库，水库周边的物业有美丽的窗外景观，价格却很亲民。

位于该区的同名小区Woodberry Down，售价55万起。

文章结尾，从西往东总计一下伦敦几个售卖中的河景物业：

传统北岸富人区富勒姆和切尔西（Fulham and Chelsea）：

位于西伦敦传统富人区富勒姆的Fuham Reach，整个小区起价80万，全景观水景房要更贵。

李嘉诚的长江实业开发的切尔西水岸 （Chelsea Waterfront），起价140万英镑。

新兴的南岸巴特西（Battersea）和九榆树（Nine Elms）：

Battersea Reach： 位于巴特西地块 Wandsworth 的大型物业，一居室68万起。

River Light ：位于九榆树地区的临水物业，新美国使馆的迁入让这个地区成为投资热点。

传统西一区和新兴南一区：

9 Millbank 位于西伦敦威斯敏斯特区的Millbank，沿河的一栋预计明年开盘。

The Dumont 位于一区南岸可以看国会大厦的高层住宅，两居室120万磅起。 

位于南岸守着Blackfriars Bridge 的One Blackfriars ,  能看到泰晤士河以及圣保罗大教堂等地标建筑，好户型的两居室要200万磅起。

能看到伦敦眼、泰晤士河和国会大厦的Southbank Place ，二居室也要200万起。

金丝雀码头以及东部沿河区：

South Quay  Plaza: 金丝雀码头的地标住宅，一居室80万磅左右

同样位于金丝雀码头中心的 Landmark Pinnacle 

格林威治半岛，香港新世界集团郑家参与投资的 Upper Riverside , 55万英镑起。

下面是金丝雀码头以东受益于横贯城铁 Crossrail 的两处物业，位于皇家码头的Royal Docks West （横贯城铁 Custom House 站），以及位于伍利奇 Woolwich 的 Royal Arsenal Riverside( 横贯城铁 Woolwich 站)。

开发商Mount Anvil 位于皇家码头的Royal Docks West , 售价59万磅起。

开发商伯克利位于伍利奇地区的大型多期项目 Royal Arsenal  Riverside, 好户型的一居室约40万磅起。

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