2020，深圳“黑色公寓年”，寄语全球豪客【深度】
深度 - RESEARCH -
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2019年“结余”：约1.8万商务公寓
2019年深圳商务公寓能拿下几条“第一”/特征
⇓
针对整体市场
➀：存量（没卖掉）最高的1年，达1.8万套有余
➁：“竞争对手”最“丰富的一年”
（工改用地宿舍楼+住宅+写字楼都是“竞争对手”）
➂：全市商务面积段明显减小
➃：戏剧性“政策放宽”
（年底：商务公寓5年限售政策取消）
➄：“老公寓”陷入“一旦沉寂”就可能“始终沉寂”的魔咒
针对顶豪市场
➅：顶级公寓户均面积有所增加
2019全市2000万+顶级公寓达到惊人的
340平/套的“历史新纪录”
➆：首次出现牛地段+大户+价平+顶豪商务公寓也不被快卖了
（这是一个重大信号）
数据来源：世联地产
划重点
2019年深圳商务公寓可能是5年来“卖得最艰难”的一年
剩下的量按照常规消化速度需要10个月+消化周期
加上2020年新增供应商务公寓+工改公寓+商办式“新公寓”+
不可估量的“商改公寓”（近日最新政：商可改租）
2020年
注定“黑色公寓年”
营销老总们的“春天”来了
是时候表演你们的才艺了
TERRIBLE2
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雪上加霜？2020年约新增3万套
来自规土委房网统计数据
（请关注www.szhome.com 深圳人的家园网）
2019年深圳商务公寓供应建筑面积约139万平
总套数约3.1672万套
供应量略高于2018年，提升4.7%左右
而2019年的“存量达到史上新高峰”约1.8万套存量
预计2020年新增商务公寓约3万套
约1.8万+3万=约4.8万套商务公寓可售
再加上“隐性”情敌工改公寓+两类商办公寓
堪称天量供应
还要随时提防住宅可能正面发生冲撞的“敌人”
2020商务公寓内外受敌
2020年的深圳必然“商务公寓黑色年”
回顾
2018年公寓供应量：133.51万平
同比2017年下降0.36%
为近四年来供应量的首次下跌
其中全市供应量最大的区域为龙岗
批售面积为35.50万平
供应占比为26.59%
回顾
2018年深圳商务公寓成交18384套
成交面积106.80万㎡
同比上升9.03%
创历史新高
在与住宅相对的成交占比方面
2018年的商务公寓成交占比同比上升3.4%
达38.5%
为历年成交占比的最高水平
GOOD&BDA
WHY？
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2019年公寓好卖or不好卖的原因？
2019年商务公寓的“貌似遇冷”美编分析几大原因
第一：5年限售政策影响不可不谓冲击力大
第二：2019年10月底开始住宅疯狂推出直接打击公寓
（深业中城、云玺、前海湾、颐湾府
10月底-11月集中住宅推盘正面冲突巨大）
第三：工改“公寓”和商办“资产/公寓”的冲击非同凡响
（侨城坊、华联城市中心、瑧湾汇、欢乐港湾等正面分流客户）
第四：房企从上到下太自信到没有反应时代已经变化
（问题很多：有空仔细深度剖析
简单理解：不以客户为基础的自负都会受伤
不拓展国际/外地客户的顶价公寓都是“自以为是”
完成这些工作很难 关键是思维还很老套的营销大把）
全新商务公寓热卖的原因：
1、地段极好+有一定的外地高端客户基础
（如瑞府等）
2、性价比超高
（以工改公寓如华联城市中心等为例）
3、预见未来租金理想
（比如会展公寓）
4、预见未来涨价可喜
（包括当初瑞府）
习惯了赚快钱的深圳人可能是一群超特简单的人
“只要能赚钱” 啥都好说
以上4点都拥有的集大成者是“粤海阳光花园”
有一个外地“个人投资客”购买了约5个亿的公寓
只是为了“选择在深圳保值资产”
所以
“粤海街道办仅有的可售豪宅/公寓粤海阳光”是2019
深圳另类的成功网红
腾讯、大疆、深大、900多家高新科技企业环绕
众星捧月
据悉：目前剩少量约240平的王的单位
再现大宗交易案！上海bossN整层亿购阳光粤海！“粤海街道”炙手可热
TREND
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2019年商务公寓“遭遇最强新对手组合”
如上已经提到
商务公寓2019年遭遇史上“最强对手组合”
第一：住宅的“挤压”
你应该关心的是为什么住宅突然爆发性增长
10月底-12月批准预售6个10万+的住宅
“突然就拿到了预售证”
回顾这篇文章
“深圳10万+住宅集体爆款”内幕【深度】 2019-12-07
第二：工改“公寓”/产业居住抢了很多投资客
2019年的工改“公寓”绝对是“楼生大赢家”
据全球奢侈地产初步统计
2019年深圳全市约成交3800套工改“公寓”
量已经不小 分流了商务公寓客户
工改“公寓”有些极端：要么显得“很便宜”要么就“跟顶豪一样”
前者不多论，后者如侨城坊
堪称深圳湾公馆之后又一纯国际品味小户大景寓所
所以
工改“公寓”既抢商务公寓的普通客户也抢顶豪高端客户
第三：连写字楼“资产/公寓”都抢了大批有钱人
如果说工改“公寓”抢客是明面的
写字楼“抢客”就相当的“隐形了”
很多资深十年二十年的老地产人都没看懂！
“哟呵，瑧湾汇写字楼11万有人抢，疯了？”
要知道深圳中心哪怕是CBD地段写字楼5万/平比比有
干嘛要花双倍的钱买个“写字楼”呢？
说来话长：住宅-公寓-写字楼-商铺-工改-“商办公寓”
分别独领风骚的“专业故事”非10年20年功底说不明白
一般人也难懂
不妨看看下面的文章：
所以啊
“商办”要么不出手，一旦出手就抢“有钱人”！
那些所谓的“10万+”商务公寓
请盯紧你的“腹黑情敌”：“商办公寓/资产”
别两只眼睛使劲盯着同行
打败你的
往往是跨界的“野狼”
无独有偶
住建局1月9日宣布“既有商业和办公用房可商改租”
虽然不是直接说“商改住”
也是那么个意思了
所以
瑧湾汇、欢乐港湾“商办与公寓共舞”被睁眼闭眼
BEST WISHES FOR YOU
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寄语豪客：分化不可逆2020哪类是顶买公寓
也可以问
哪类商务公寓值得关注/投资？
我们只谈顶豪式公寓
这是一个很深刻的话题
首先得认知：商务公寓很明显的“分化”了
“分化”这个词将成为“常态”
必须强调的是：由于限价政策不会放松
新顶豪公寓售价应该没有太大分化
检验“照妖镜”的是二手市场或者“现楼售价认可度”
这对外地人来说“太南了”——
“你们价格都差不多，也都叫顶级公寓
叫我怎么鉴别谁将是真正的‘二手’英雄？”
所以，“分化”一词主要体现如下值得全球豪客注意
1、 在深圳博傻翻倍赚钱时代过去
2、技术“盈利”时代考验本地专业和国际眼界
3、顶端产品分上中下品
（哪怕是自住 也毋听说是xx段位“顶豪”就冲动）
SOLUTION
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也寄语卖方：
如何销售商务公寓？客户在哪？
上面其实已经给出答案
我们不否认有些顶豪还有超“爆发”的可能
还有豪客愿意几千万投资公寓的可能
但抓自住客户才是顶豪公寓的正确姿态
这是营销必有的基本认知
尤其是大户型顶豪公寓必须注重自住内涵
见多识广的自住豪客尤其是国际精英显然对
地段、户型、装修、物业等综合诉求高多了
所以2020年及之后塔尖贵贵的那种商务公寓
必须注重：
1、打铁还需身子硬，苦练内功，舍得好装修
2、准备移民深圳的“财富上流人士”是你的真爱
这是一门大课题！
3、与客户对等交流的机会（后论）
4、好好搞好真正的高端客户服务吧！
这比炒作空喊“看，我的房子会升值”有意义多了
在深圳没出现类标准的英式管家服务之前
深圳顶豪都是“残缺美”的“断臂维纳斯”
写着写着
就超出了原先的简单计划
多有直言
希望对真正想在深圳找到好标的奢粉有帮助
深圳
美吧？
深圳欢迎才貌双全的亲们
年底各种2019盘点和2020预测
从国际到国内 从地产到新艺术生活推行
敬请留意
太多的大师和专家说过：赢在趋势
美编一年一度的预判已经于1月1日公布
请各位奢粉丝检测2019年的10条预判是否100%对
（确实全中）
更请奢粉监督2020预判是否也将100%正确
自认为十几年来几无错判
以17年经验有一说一
希望和奢粉们一起赢在时代！
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我們總結了2020年的深市特征：岁月不静但好年、湾区切实升华年、产业疯狂年、艺术地产战乱年、艺术家欲望高点年、港人入深年、阶层国际分化年、 外来房企机会年、 国际精英入深野心年、黑色公寓年、黑色商办年、 产业寓所提升年、小整购年、高客品味“觉醒年”。
2010年1月可售10万+商务公寓列表如下
仅供参考
待更细则篇章
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