侃房|2017楼市预写照：贷不到 融不到 买不到！

---

遥哥侃房市（总第55期）

好久不见，先祝大家元宵节快乐！遥哥侃房市，每期依据时下热点趋势提供独到观点和见解，感谢大家持续关注。

鸡年来了之后，许是因为调控搞的大家意兴阑珊，在开年的冷清市场之下，关于市场的动静少之又少。昨天南京才终于迎来了春节后第一个重量级的开盘。不过，表明平静之下，政策面的动静却从没停过。结合刚刚出来的政策动向看，南京2017年的楼市很可能陷入贷不到、融不到和买不到的尴尬现状。

Part 1

贷不到
银行快速收紧贷款，利空楼市

这两天政策面有个很明显的迹象，银行和证监会都对房地产和虚拟经济不太友好。

先说银行，上海、北京、广州以及杭州，接连传出银行对房贷动刀。

上海：鼓励提前还款 9折优惠绝迹 最长贷25年

据《上海证券报》等媒体报道，最近有部分上海中小商业银行，为了缓解住房贷款余额压力，要求支行鼓励房贷客户提前还款，甚至对提前还款违约金给予减免优惠。

此外，目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹，已有商业银行将低于95折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面，想要拿到9折优惠利率难上加难。

更有传闻称，有银行已经不再接受30年的住房按揭贷款，将最长期限削减到了25年。

北京：上调利率折扣 最长贷25年

据北京媒体报道，北京多家银行首套房利率折扣上调，但调整认定时间不同。目前包括工商银行、建设银行、招商银行等多家银行将北京地区的首套房优惠利率从8.5折上调到了9折。

二套房商贷利率仍为基准利率的1.1倍，但日前有消息称二套住房贷款期限最长不得超过25年。

广州：上调首套房利率

据消息，从2月7日开始广州多家银行已将广州地区的首套房优惠利率从8.5折上调到了9折及以上。

另据了解，四大行正在协商统一上调广州地区的首套房优惠利率至9折，目前尚未有结论。虽然广州尚未出台相关的利率上调政策，但房贷利率折扣上调成为趋势。

杭州：部分银行房贷利率上调至95折

据杭州媒体探访，曾经被认为利率最宽松的邮储银行，刚刚上调首套房利率折扣，可算是杭州第一家。个贷经理徐海文表示，“首套房95折，刚调整了，现在没办法，全部都在调整。”

目前来看，折扣上调倒还是少数，杭城大多数银行首套房贷依然可以享受9折优惠，尽管如此，房贷审批越却来越严格，已经实际影响到了部分成交。

目前来看，南京的首套房贷利率主流依然是9折优惠，绝大多数银行都可以做到贷款30年，暂未有任何影响。但是，房贷逐步收紧这个趋势是明显的，南京不可能一直不受影响。这主要有两方面因素。

1.当鸡年开年后央妈一天内两次变相“加息”后，就意味着银行对房贷的自我收紧只是时间问题，因为钱更贵了。

2月3日，央行通过到期逆回购回笼了700亿元资金；同时全面上调公开市场逆回购操作利率10个基点。银行不是慈善机构，从央行借钱的资金成本高了，自然要从下游找补回去。而这一反应只用了一周时间，果真天下武功，唯快不破。

2.高层严控房价的高压态势使得房贷资源开始变得稀有。

这个我们之前爆过料，从去年11月份开始，南京不少国有银行被下达了指标任务：每个月的房贷总额不得超过前一个月。这项政策的原点是“全国16个城市每个月的房价只能降不能涨”这项“政治任务”。当时这项内部政策导致一些银行在临近下半月的时候连续停贷，引发不少媒体的关注。

每月的总额被限制了，在需求相对充裕的情况下，资源变稀缺了，自然会让利率和年限等贷款门槛变高。

利率的上升，以及贷款年限的减少，对购房者的影响是最直接的。例如，一个白领以95折利率做一笔200万元等额本息的房贷，贷25年比贷30年总体要少还24万的利息，但每个月却要多还1200元钱。对于刚需和投资客来说，现金流显然远比总还款额重要的多。这直接关系到买不买得起，挺不挺得住。

2017，贷款变化对楼市的影响，应该是负面的。

Part 2

融不到

证监会明确表态反对“避实就虚”

从融资的角度讲，2017年的房地产行业也不容乐观。

就在昨天（2月10日），2017年全国证券期货监管工作会议在证监会机关召开。中国证监会党委书记、主席刘士余出席发言的高频词毫无疑问为：实体经济！

“服务实体经济做出新贡献。”

“服务实体经济和国家战略的能力要提升。”

“把防控金融风险放在更加突出位置，牢牢守住不发生系统性风险底线，加大开放力度，提升资本市场服务实体经济和社会发展能力。”

“紧紧围绕供给侧结构性改革这条主线，切实提升服务实体经济能力。”

虽然盖房子的基础是钢筋混凝土和砖块这些实实在在的东西，但很遗憾，房地产业毫无疑问不在刘士余所说的“实体经济”之列。

风，起于青萍之末。去年底的中央经济工作会议，已经明确发出今年的货币政策将从“稳健偏宽松”转向为“稳健中性”的信号。央行、证监会的一系列动作和表态，不过是一种对高层方略的落实罢了。

加上上海、南京从去年就出现过土地市场限制房企融资拍地的情况，可以预见，2017年，办法和途径不多的房企，融资可能将变得更困难。这对不少需要预期投入更多资金来现房销售的企业，不是个好事情。

Part 3

买不到

低地价房源越来越少，购房者更加矛盾

2017注定是楼市最怪异的一年。因为与贷不到、融不到并存的，还有买不到。而按照正常逻辑，贷不到意味着需求端的减少，不应该买不到。然而现实就是如此矛盾和残酷。

（图片来源于网友）

昨天南京鸡年第一个开盘的项目诞生。南站片区的绿地玉晖以不到3.5万元/平米的价格加推了最后3栋楼。268套房源被一抢而空。

想想，软件大道上海御雄G45地块2.9万元/平米的楼面价，万科南站G46地块2.7万元/平米的楼面价，南站的地价已经逼近了3万元/平米的大关，这房子才卖不到3.5万元/平米，怎会愁没人买？

事实是，经过去年一年的资本轰炸，南京土地成本普遍跳升，地价赶超房价成了各板块的通行案例。更糟的是，这些高价地绝大部分都被限为现房销售。

据测算，2017年，南京能够上市的房源总数，较往年要减少1/3以上。这意味着，房子少了，低价的房子更少了。

往后看，《南京市住房保障“十三五”规划》刚发出不久，其中能够保证的年均商品住宅供地量在500公顷左右，年均上市量800万平方米左右。按此估算，南京每年能够提供的商品住宅就在8万套左右。要知道，2016年南京新房卖了12.8万套。即便算上大小年，这个数字也没有丝毫惊喜，只能算个基本值。

眼下缺房，以后也没有更多补充，这意味着什么？很残酷，意味着远期来看，南京的楼市和房价依然有上涨的理由和空间。想清楚这个问题的人越多，要在今年买到中意的房子只会更难。

其实，“贷不到”、“融不到”、“买不到”，这几个字眼都太绝对了，但趋势如此，我们要做最坏打算，才能在需要反应时更加游刃有余。要摸清2017的楼市，以最科学的方式合理布局，不会容易。

文章精选