节后认购量快速回升 2017南京楼市存3大可能变数

竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。立春已过，对于春节后的南京楼市而言，水温如何，数据最先知道，地产人最先感知到。从节后一周的数据和操盘人的感受来看，南京楼市需求端正快速回温正常水平，供给端依然被卡的很死。短期内供需矛盾可能得以持续，直到高地价项目集中上市。

追平1月最高，春节后首周南京认购量快速回升

2017年的楼市难以琢磨。尽管如此，春节之后南京楼市认购量的回升速度远超想象。哥们跟据网上房地产公布数据进行统计，发现截至今晚8时，2月6日-2月12日，南京楼市共认购1426套，成交547套。认购量不但环比“春节周”的423套大幅回升223.6%，而且秒杀了春节前一个月内的两个单周销量，几乎追平1月16日-22日那一周1657套的认购量。要知道，那一周是节前最后一次推盘高潮，南京全市有13家楼盘狂推近2000套新房源。

认购量的快速回升，可能与2017年楼市的不确定性有很大关系。上周，哥们在踩盘中采访了河西和城北两组出手的购房者，他们的表态都是，怕后市高价地上市会涨价，趁现在政府限价严，还是决定出手。

近一周南京楼市认购量：

2月6日：认购178套 成交104套

2月7日：认购133套 成交82套

2月8日：认购154套 成交90套

2月9日：认购173套 成交50套

2月10日：认购146套 成交46套

2月11日：认购375套 成交102套

2月12日：认购267套 成交73套

报不上价，开发商干着急

与认购量快速回升相对应的，却是开发商新房源报审的艰难依旧。本周六，鸡年南京第一个开盘项目落地。坐落南站的绿地玉晖开出最后三栋楼，均价不超过3.5万元/平米。而这个区域的最高地价已经达到了2.9万元/平米。房价开不上去，仍然是短期内无法突破的限制。

“我最近快头疼死了！洋房报价2.5万元/平米可能还过不了！我们装修标准都要3000元/平米了。”在城南板桥的一家精装楼盘，一位营销人士向哥们说到。要知道，这个区域普通高层二手房的价格都卖到2.3-2.4万元/平米了。

据他解释，审批过不了的主要原因是，领导认为板桥目前新房的价格普遍在1.7-1.8万元/平米，所以直接不给过。“我们跟相关主管部门解释了洋房产品形态的不同，毕竟低密度和花园配置，肯定会在一定程度上拉高房价，更不要提精装修的成本了。”不过，这个解释完全没起作用。

对监管部门而言，多层洋房和高层都属于普通住宅，在房价统计中没有任何差异。在房价依然被高压管控的前提下，开发商想要愉快地报批过销许，依旧是个难题。

相对快速回升的销量，与报批上市不太顺畅的新房源，构成了南京楼市目前的主要矛盾之一。

2017楼市分水岭何在

在近期的交流中，很多粉丝向哥们提出过这样一个问题，2017年南京楼市，不论认购量还是价格，到底何时会出现一个比较明显的改变。

这其实是个显然易见的问题。2016年的绝大多数的土地出让价格，相比之前有一个跳跃式上升，不少板块的最高地价都追上甚至几乎超过了区域房价。目前，政府对房价高压管控，市场需求端害怕高价地上市而积极出手，会加速现存前期项目新房源的消化。当这些低地价项目销售殆尽，高地价项目亟待入市之时，比较明显的市场变化一定会出现。

我们可以设想一下几种可能性：

1.届时房价限制根据地价相对放宽，新房源价格有一个相对较快上涨，由于前期大部分需求已然释放，市场认购量将快速下降。

2.届时房价限制有小幅度放松（很有可能），新房源价格没有明显上涨，超高地价项目因成本问题只能继续推迟上市。地价不那么高的项目，为了房企任务的完成，压缩成本低利润入市，楼市投资需求可能会再次被短期激发，但介于供应量并不充足，市场总体销量依然不会很高。

3.届时房价限制依然十分严厉，绝大部分新项目推迟上市，供应量快速下降，库存量进一步下降，需求量也被冻结，楼市一片死寂。

不论出现哪一种情况，可以说，大概率都将是下一轮“价格暴动”的前奏。因为高地价项目，总有上市的一天，对南京这样的成长型城市，市场也总有选择接纳的一天。市场决定价格的本源逻辑不会改变，存疑的只是花多长时间。

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