深度揭秘：万达打包出售的这13个大型文旅项目！

今天地产圈最重磅的消息，当属万达与融创的那一则联合公告。今日上午10点，万达集团官网挂出万达商业、融创中国联合公告,公告称，融创房地产集团以335.95亿元收购万达项目76个酒店。万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创。

我那还没来得及去的，号称亚洲级一流主题公园的万达西双版纳度假区，就这样分分钟易主了。还有那南京板桥、六合人民盼了许久的万达广场，接下来不知道还能不能进驻了。现在回想，上周南京土地拍卖时，原本众望所归的六合万达“定制”地块，结果落入龙湖的口袋，也差不多能想得明白了。

可究竟为什么，万达突然要一口气卖掉这么多挣钱的项目，要知道，这13个大型文旅项目不少已经开业运营了。

—— 万达13个大型文旅项目 ——

王健林为何要卖？

“迪士尼不该来内地，好虎架不住群狼。”。“我们（万达）会让迪士尼中国在未来10到20年都无法盈利。”

一年前首富充满豪情壮志的对迪士尼的“呛声”仍言犹在耳，一年后首富却选择将十三个文旅项目一次性卖出，此间转折让一众看客直呼看不懂：说好要打败迪士尼，怎么你突然就甩手不干了呢？！

首富此番选择卖出的是十三个万达城和七十六个酒店，其中，万达城曾经被视为是王健林树立万达文化品牌最重要的载体，也是万达第四次转型最重要的业务板块之一。

对于这次转让，王健林在接受媒体采访时就表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。

接近万达的内部人士透露，此次万达将大批项目转让给融创，意在谋求旗下万达商业地产成功回归A股。该人士称，由于手握大量开发销售物业，万达商业在A股很可能将继续被划归地产公司，而地产公司IPO目前完全处于暂停状态，这对于在此前私有化协议中与投资者签署过兜底协议的万达来说极为不利。

现在，通过将重资产的文旅城和酒店部分作价631.7亿售予融创，万达虽然仍持有13个文旅项目4%的股权，但已等同于将万达广场轻资产的模式推广到万达文旅城。而据万达相关人士披露，所得款项将全部用于还债。

值得一提的是，此前6月22日，万达电影和万达债券曾因部分传言而遭遇“债股双杀”。而据海通证券的一份研究报告显示，万达商业地产公司目前在国内有350亿元公司债、520亿元中票未到期。从到期时间分布来看，年内和明年都没有债券到期。

孙宏斌为何要买？

相比起首富为什么要把原本重点发展的文旅和酒店项目出售，外界同样好奇孙宏斌买入的原因，因为在这之前，融创并未涉足文旅和酒店业务板块。

虽然按照双方的协议，此次转让之后，万达文旅城将仍使用万达品牌且由万达方面负责操盘和运营，融创或只负责财务投资，但如此大手笔的“跨界”投资仍让外界为之侧目。而酒店方面虽然规定管理合同仍然继续执行直至合同期限届满。但合同期限届满之后，融创是否要自己来运营管理这些酒店同样是一个问题。

关于融创此次大手笔并购的原因，业内主要有以下几方面的猜测：

一是看上了万达文旅城的巨幅土地。

根据万达集团2017年上半年发布的工作简报，截至2017年6月30日，万达商业累计持有物业面积3387万平方米，比2016年底增加4.8%；累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米，销售物业面积5891.8万平方米，货值7924亿元。

万达并未单列文旅城的规模体量，根据公开报道不完全统计，万达此番选择出售的13个万达文旅城，如若全部顺利投资落成，总投资额高达5190亿元，总占地面积3386万平方米。

—— 万达13个大型文旅项目 ——

值得注意的是，王健林此前在2016年工作总结中披露，除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发，等万达城全部开发完以后，万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。

这也就意味着，万达城是万达内部唯一尚存在住宅业务的业务板块，这或许也是孙宏斌选择购入的原因之一。

二则是像投资链家、乐视一样，是一项住宅业务之外的“跨界”财务投资，是融创规模化发展之外为未来发展转型所购买的一张“船票”。

查阅万达近期工作简报发现，万达并未披露已开业万达城和76家万达酒店经营数据，所以尚无法考证万达这两项业务未来的发展潜力。

孙宏斌在接受媒体采访时透露，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

但按照交易对价，融创不仅需要承担高达631.6亿的交易对价，还必须负担起13个万达文旅城的现有贷款，而双方并未在公告中透露该等金额。

动辄百亿元投资的万达城设定的经营期是12年，也就是到第12年之后才会开始盈利，这意味着万达、融创仍要面对长期的运营任务。

 融创哪来这么多钱？

人们的另一个好奇点是，融创真有钱，哪来这么多钱？

过去两年中，“并购王”孙宏斌步履不停，并在原有整体收购的思路上，增加收购部分项目的方式，主要诉求皆为曲线拿地。据融创年报披露，其2016年就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。由于大规模资产并购，融创的净资产负债率升至121.5%。但在其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。

融创年报显示，截至2017年3月25日，该公司土地储备面积为7912万平方米。今年5月以来，融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权，共增加了409万平方米可售计容面积（住宅及商业），总价合计超155亿元。

根据融创7月5日公布的半年销售业绩，截至2017年6月30日，融创中国共实现合同销售金额1118.4亿元，完成2100亿元年度目标的53%，在房企销售排行榜上位列第七。

根据最新公布数据，融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六，万达以7332.6万平方米排第七。万达内部人士介绍，万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城。目前，万达在一、二线城市的可售物业面积占比达63.8%，货值达6244.5亿元。

—— 13个大型文旅项目详解 ——

西双版纳万达文旅项目

万达西双版纳国际度假区位于西双版纳傣族自治州景洪市西北部，距景洪市约3公里，项目占地6平方公里，2015年就已经开业运营。

建成后将拥有占地61公顷媲美迪斯尼的亚洲级一流主题公园以及中国最具特色的生态型体育公园，同时还将设有包括10个世界顶级酒店管理公司的超五星级酒店组成的国际一流高端酒店群，以及8万平方米的商业中心，除此之外还包括一流的中小学校、三甲医院、傣秀剧场等多种高端业态的配备。

南昌万达文旅项目

南昌万达城位于南昌市九龙湖新区，总投资超过400亿元人民币，占地4000余亩，总建筑面积475万平方米，是江西省近三十年来最大的投资项目，项目于2016年5月已经开业运营。

项目拥有全球最大的室内海洋馆、大型舞台秀、科技电影乐园、大型室外主题公园、国际度假酒店群、滨湖酒吧街等娱乐项目的文化中心单元。

合肥万达文旅项目

合肥万达城投资350亿，是万达集团在合肥建设的大型文化旅游项目，项目于2016年已经建成开业。项目拥有互动电影乐园、星级酒店群、国际电影城、室外文化体验区、大型舞台秀剧场、室内恒温水世界、湖岸酒吧街和国际品牌商业街。

哈尔滨万达文旅项目

哈尔滨万达文化旅游城是由万达集团斥资400亿元建设，集酒店群、大型会议中心、商业中心、世界最长室内滑雪道、主题公园为一体的特大型文化旅游商业综合体，也是万达集团全国首个开工的文化旅游城项目。今年6月底已经开业。

无锡万达文旅项目

无锡万达城，这座堪称“中国版迪士尼”的主题乐园，于2013年9月正式签约进驻无锡市场，位于无锡市太湖新城滨湖区，占地面积140公顷，总建筑面积120万平方米，总投资400亿元，其中文化旅游投资210亿元，是万达打造的第八个大型文旅地产项目，项目整体预计2018年开业。

青岛万达文旅项目

万达集团在青岛投资500亿元建设的全球投资规模最大的影视产业基地――青岛东方影都位于美丽的新城灵山卫，项目占地376万平方米、总建筑面积540万平方米，包括影视产业园、电影博物馆、影视会展中心等多个项目，将打造影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的全产业链。预计2018年开业。

广州万达文旅项目

广州万达文化旅游城项目总投资500亿元，预计将在2018年建成并全面开业，届时预计年接待游客2000万人次，直接创造3.5万个就业岗位，文化旅游年收入50亿元。

成都万达文旅项目

成都万达城位于都江堰滨江新区，项目总占地5900余亩，总投资550亿元，2018底年将建成并实现运营，是中国西部最大的文化旅游项目。

重庆万达文旅项目

重庆万达城位于沙坪坝区西部新城，这里是重庆重点发展的城市副中心。项目占地460公顷，总投资550亿元，计划2020年建成开业，开业后预计年接待游客2000万人次，年收入80至100亿元。

桂林万达文旅项目

万达集团在全国布局的第11个大型文化旅游项目位于雁山区，占地200公顷，总建筑面积100万平方米，文化旅游投资160亿元人民币。计划2020年开业，开业后预计年接待游客2000万人次，创造2万个就业岗位，旅游年收入50亿元。

济南万达文旅项目

今年6月30日，万达以66.75亿元摘得潘田片区上述16宗地块，共1495亩，济南万达文旅城正式落地。万达将投资630亿元建设，是国内万达第13个超大型文旅项目。项目计划2017年开工，2021年开业。开业后预计年接待游客2000万人次，直接创造2万个就业岗位。

昆明万达文旅项目

今年7月初，昆明万达城正式启动，这是万达建设的第16个大型文化旅游项目，也是万达继西双版纳国际度假区之后在云南投资的第二个大型文化旅游项目，总投资320亿元，计划2019年建成开业。

海口万达文旅项目

2016年万达集团与海口市签订协议，拿下海口3700亩地块建设全新万达城，拟投资500亿元。这也是全国第16座万达城。项目于2017年开工，2020年开业。

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（综合整理自观点地产网、财新网、每日经济新闻）

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