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王健林缘何抛弃万科,最终选择碧桂园?

2016-04-22 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

万达和万科最终没有走到一起,这次和碧桂园是否会有故事情节发生呢?让我们期待一下!


文/克而瑞研究中心  沈晓玲 王晓晨

近日,汕尾市碧桂园房地产开发有限公司与万达集团举行合作签约仪式,两家企业将在汕尾联合开发商业项目“万达商业广场”。此次万达集团与碧桂园联合开发汕尾碧桂园商业地块,拟将该项目打造为集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能于一体的大型地标性商业综合体。

值得注意的是,根据媒体的报道,此次双方合作项目地块位于汕尾市东涌片区香湖路北侧C1地块,即在汕尾碧桂园二期凤凰湾里面。

因此,结合万达未来战略中的轻资产模式,我们推测此次合作将是由碧桂园出地出资金,由万达进行资金的运营管理。


为什么抛弃万科?

2015年5月,万达与万科合作的消息刷爆整个地产界朋友圈,但最终“雷声大雨点小”,一直以来基本没有实质性的进展,时至今日人们已经忘的差不多了。就在上个月的万科香港业绩发布会上,总裁郁亮这样回应“万万”的合作事项:“我们跟万达的合作确实因为有个别商业条款最后没达成一致,所以暂时放下来了,今后再找机会吧。

具体是哪里没有达成一致,我们不得而知,但根据我们的分析,或许有以下两方面的原因:

第一个,双方理念难以统一。由于一二线城市数量毕竟有限,且万达已经有相当的布局了,那么万达如果想要持续扩大规模的话,势必要大量布局三四线城市。然而,以住宅开发为主的万科,一方面是其旗下商业地块有限,另一方面考虑到未来三四线城市的风险问题,估计不太可能陪着万达在三四线城市大量扩张。那么一个是商业地产老大,一个是住宅的老大,大家的未来战略方向就不一致,估计也很难有一方会妥协。

第二个,万达轻资产没“轻”起来。万达未来的主要战略就是轻资产,而其主要方向有二:一是由合作机构专项基金投资建设万达广场,万达负责选址、设计、建造、招商和管理;二是由合作方出地出资金,万达对合作方的项目进行资产运营管理。

联想“万万”合作时万达官方微信的表述:未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分,充分发挥各自优势,实现互利共赢。很显然,“万万”的这个合作框架跟万达的“轻资产”战略出现了一定的偏差。


为什么选择碧桂园?

双方原有布局相似,契合程度明显高于“万万”。在过去,万达依靠丰富的商业资源进入了大量的三四线城市,根据2015年年报显示,其一二线城市之外的购物中心总建筑面积占比达到45.8%。而碧桂园的产品一向以三四线改善型超级大盘为主。因此,无论是战略方向上,还是业主客群上,双方的契合程度明显更高。

本次合作地点选在汕尾碧桂园二期凤凰湾里面,该项目碧桂园已经开发达8年之久,发展较为成熟,业主数量达到将近3万。同时,该项目以大户型改善产品及别墅产品为主,客群定位较高,商业购买力强。对于选在这样一个发展较为成熟的项目,可以说是经过深思熟虑的,为双方的进一步合作起了个好头。

从碧桂园方面来看,莫斌在2015年公司业绩会上表示,碧桂园未来“只会升价销售,不会降价销售”,提出了碧桂园的“通过涨价消化库存”方针。然而,在三四线城市库存量居高不下的大环境下,如果不降价,要去化碧桂园的改善型超级大盘,配套万达广场提升产品附加值或许是可行之道。


此次合作有什么好处?

1、为未来集团合作打下基础。本次选择在较为成熟的汕尾碧桂园项目进行合作,可以把它看作是双方的一个试点。未来万达与碧桂园,无论是国内的众多三四线城市,还是海外的布局,双方在集团层面的合作想象空间巨大。

2、获取更优质土地。未来万达与碧桂园双方一旦进行集团层面的战略合作,那么将意味着,有”城市中心”之称的万达广场将与碧桂园大盘携手,攻略中国上百个大大小小的三四线城市,这不仅有助于提升城市整体形象,而且将创造大量就业岗位、巨额税收以及将有效带动地方经济发展。因此,地方政府也愿拿出最优质的地块给万达&碧桂园进行开发。

3、快速扩大规模。万达轻资产有两个战略目标,一是2020年开业400个至500个万达广场、2025年开业1000个万达广场,二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。毫无疑问,与“三四线之王”碧桂园的集团层面合作,将有助于万达快速复制轻资产模式,最终实现这两个宏伟目标。


万达广场现在的发展状况?

目前,万达提出的轻资产模式有两种:

第一种模式即由合作机构专项基金投资建设万达广场,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。目前,第一种合作模式,已完成3个资产包共计15个轻资产广场的合作,另外还有数个广场尚在谈判中。

第二种模式是由合作方出地出资金,万达对合作方的项目进行资产运营管理。目前来看,通过这种模式的话,2016年将开业1个万达广场,同时已签署北京2个、乌鲁木齐1个,大连1个共4个项目,目前已开工建设,预计2017年完成。

事实上,根据万达官方的披露,截止到2015年底已开业万达广场总数133个,然而2016年以来,还未有新开业的万达广场。因此,要达到这个目标2020年开业400个至500个万达广场、2025年开业1000个万达广场的目标,万达轻资产战略势必要“腾飞”,万达广场与碧桂园的超级大盘合作,在众多三四线城市进行大量复制,或许将是不错的方向。


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