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“由黑洗白”的天津楼市,2017年还有哪些亮点

2017-02-06 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:2016年天津楼市异军突起,2017能否保持势头?

文/克而瑞研究中心  杨科伟、柏品慧

2016年,天津房地产市场异军突起,逐渐由存量高、风险大的问题市场转变为量价齐升的热点城市,市场容量也急剧扩容,成交面积一举突破2000万平方米,成交金额更是超3000亿元,全面领跑热点二线城市。市场势头的持续性如何?还有哪些亮点?成为今年天津市场不得不面对的思考。


01

天津市场增收又增利
跻身“2000万方”规模城市

2016年,热点二线城市房地产市场异常火热,成交量突破2000万平方米的城市持续增多,新增天津、长沙和重庆3个二线城市。其中,天津商品住宅成交面积升至2583万平方米,同比增长76%。值得留意的是,在成交明显放量的同时,天津房价也实现较快增长,同比涨幅明显高于成都、武汉这类以“走量”著称的二线城市,天津楼市可谓是“增收又增利”。与此同时,热点二线城市首次出现成交金额突破3000亿元,分别为天津和杭州,天津销售金额更是同比实现翻番。鉴于天津、杭州楼市依旧面临着广义库存风险,尤其是远郊区域潜在库存风险不容忽视,市场容量大幅扩容更显难能可贵。

相较于其他热点城市,天津楼市政策较为宽松是市场情势逆转的关键。天津实行分户籍、分区域限购,限购仅限于在市内六区、武清区购房的非本地户籍家庭,其他客群暂不施行限购;限贷标准也不甚严苛,首付比例维持在30%-40%之间。

得益于天津房地产市场迅速扩容,长期深耕天津市场的企业也是赚的盆满钵满,融创、天房集团这类将天津作为大本营市场的企业显著受益。CRIC榜单数据显示,2016年融创再次问鼎天津销冠,销售流量金额多达365亿元,为企业贡献了将近1/4的市场份额,助力融创再次跻身销售金额10强。

2016年年底,尽管行业政策环境180度转变,天津房地产市场热度依旧不改,月均成交量依旧维持在200万平方米的高位。我们认为在调控政策未见全面收紧的情况下,2017年天津楼市整体表现值得期待。 


02

市内六区、环城四区房价同比涨幅超20%
远郊、新区仍囿于库存风险

天津各区域市场明显分化,市内六区、环城四区市场价值全面崛起,房价同比涨幅都在20%以上。主要原因有以下两点:其一,改善性需求持续释放,市内六区、环城四区在售项目去化表现优异,新增房屋供应量已明显不及市场需求;其二,市内六区、环城四区土地供应愈加紧俏,土拍热度高温难降,俨然是每逢土拍必出地王,地价、房价上涨动力着实强劲。

反观远郊区县、滨湖新区囿于广义库存风险,房价整体增幅有限。滨湖新区广义库存风险犹在高位,房价同比涨幅明显落后于中心城区。譬如,大港区房价同比基本持平,开发区则是受成交结构性因素影响,房价同比下跌10%。

值得一提的是,在地理位置上更为靠近北京的武清、宝坻两区房价同比涨幅略超10%,远不及津城平均涨幅。我们认为“京津冀一体化“发展策略对于天津房地产市场利好程度有限,北京部分置业需求主要外溢至周边三四线城市,直接抬升了廊坊下辖的”北三县“房地产市场热度,促使房价快速上涨。 


03

中心城区项目迎来改善需求
刚需客群更青睐地铁沿线

从2016年天津热销项目分布情况来看,天津市场也迎来了改善客群集中释放的大流,市场需求结构正在发生显著变化。销售金额TOP10全部集中在市内六区和环城四区,地理位置优越、周边生活配套成熟等多方面优势成为项目热销的重要因素。多个热销项目套均总价都在300万以上,并且不乏復康路十一號这样的千万级豪宅。在改善需求的集中释放、改善产品供不应求的情况下,热销项目价格迅速上涨,如销冠项目天津全运村,成交均价由2015年底2.1万/平方米升至2016年底3.6万/平方米,同比涨幅高达67%。

刚需客群更为看着交通出行成本,现已接驳地铁或者有远期地铁规划利好的区域更受市场欢迎。销售面积TOP10项目这一特性明显,塘沽区、津南区各有3个项目入围销售面积TOP10,主要原因在于津滨轻轨地铁9号线于2016年底全线运营,大幅缩短了塘沽区与中心城区之间的时空距离;津南区远期规划1号、6号两条地铁线,1号线东延工程已全面启动,将在津南区增设10个站点。6号线2期工程将于2018年通车试运营,将在津南区增设3个站点,3期工程正在规划阶段,将在津南区规划增设9个站点。另外,大盘去化表现优异,包括天津宝龙城、津南新城、远洋城在内的多个项目体量超100万平方米,津南新城更是300万平方米的超级大盘,极佳的口碑效应助力大盘持续热销。


展望2017年,预计天津楼市成交量仍将维持较高水平,房价亦将维持平稳较快增长势头。区域市场分化格局不改,市内六区、环城四区仍是天津最为火热和市场关注度最高的区域,地铁沿线板块价值明显提升,未来房价涨幅可高看一线。与此同时,鉴于2016年下半年天津土地价格快速攀升,地王项目持续增多,但受制于天津豪宅客群基数短期难有大幅扩容,2017年豪宅市场竞争将愈加激烈,也将更加考验开发商产品开发、营销等多方面的综合能力,与豪宅客户心理预期尚存在着一定偏差的板块会有结构性风险。



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