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月报|1月28城供、需皆环比锐减4成,一线下滑尤甚

2017-02-08 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

随年初传统淡季到来,大部分城市1月市场成交降温明显。供、需两环比降幅均在4成左右,其中一线城市反应尤为明显。就各城市成交来看,部分城市上半月市场较为平稳,下半月则波动较大,市场交易骤降,但整体并未出现断崖式下跌。一方面是部分三、四线城市借着去库存的“东风”以及热点城市需求外溢的“红利”,去化速度仍维持在较快的水平,另一方面,尽管热点城市成交量较去年有明显下降,但成交下探空间不大,其中南京、苏州成交量低位徘徊,青岛、武汉、重庆市场仍保持一定热度。

文/克而瑞研究中心


01

新增供应:同、环比分别跌18%和43%,一线城市锐减近6成

CRIC监测的28个城市新增供应量继续呈现下滑趋势,环比降幅为43%,仅大连、昆明、福州等4个城市供应环比上涨,主要是今年春节假期较早,导致同比降幅较大。此外,严格审查预售证以及市场本身交易下滑造成开发企业推盘力度衰减,这一点在二线热点城市中表现明显。

就各线城市而言,一线城市供应量下滑最为显著,整体降幅达到6成,同比除上海外,跌幅也均达到5成。若与以往有春节的月份相比,北上广深供应量并未出现较大波动。二、三线城市整体供应1155万平方米,环比下跌41%,仅福州、昆明、常州、大连环比上涨,其中福州1月供应量远超2016年平均值。


02

成交:供应不足、观望加大,环比降4成在情理之中

根据以往经验年末和年初行情有天壤之别,成交大幅下滑仍在意料之中,若与以往春节假期的月份相比,今年市场成交量仍在正常波动范围,因此,说楼市成交遭遇“崩盘”还是言过其实。

1月份成交同环比大幅下滑主要基于三个方面:第一,四季度以来调控效果彰显,市场观望情绪渐浓;第二,新增供应严重不足导致成交下滑;第三,假期部分城市网签系统关闭,备案数据延迟。

具体来看,一线城市商品住宅成交下降尤其明显,除深圳外,北、上、广成交环比跌幅达到了36%以上。值得注意的是,广州成交绝对值维持在100万平方米以上,在春节淡季和供应不济之下,市场在一定程度上仍延续了去年火热态势。

24个二、三线城市同、环比分别下跌19%和37%,环比仅福州、常州、东莞、成交上涨,南京成交量基本与12月持平,而宁波、长春跌幅较大;同比来看,南昌、青岛、重庆涨幅较大,其中重庆虽然在去年四季度以来成交滑落,但绝对值始终保持在200万平方米以上,市场仍保持一定热度。


03

库存:多数城市供求比持续下降,去化速度放缓致消化周期拉长

1月大部分城市供求比有所下降,除宁波、无锡、福州等6城市外,其余城市供求比均小于1,供求比最低的佛山、南昌为0.31。从库存量来看,大部分城市库存环比波动在5%以内,如上海、武汉、宁波、无锡环比均在1%,供求基本已达到平衡;重庆受元旦前后外地炒房团带来的购房热潮影响,住宅库存环比下降23%,同比大幅减少64%,为本月库存下跌最大的城市。

本月除重庆以外,其余城市消化周期环比皆有所上升,部分城市消化周期拉长至20个月以上,其中深圳消化周期已达26.7个月,另外几个热点城市如厦门、福州、苏州消化周期也大于20个月,但这些城市实际存量仍处于正常范围;而重庆近几个月市场热度较高,消化周期环比再将降15%,仅剩2.2个月。


04

成交结构:京沪中低档产品、小户型产品成交占比均现回落

从价格段成交结构来看,本月中低档产品占比均有不同程度回落,京沪高档产品占比大幅上扬。上海低档产品成交占比大幅下滑了13个百分点;北京高档产品成交占比较2016年12月上升了10个百分点;深圳中档产品成交占比攀升26个百分点达到40%,高档产品占比则出现相应回落。

从面积段成交结构来看,中等户型产品成交占比上行,京沪小户型产品占比明显下滑。上海90平方米以下小户型产品成交占比较上月下滑9个百分点;北京小户型产品成交占比回落6个百分点至33%;深圳小户型产品成交份额相对稳定,144-200平方米面积段产品成交占比持续回落,较上月减少7个百分点。


05

土地市场:成交规模大幅缩减,溢价率连续两月低位运行

2017年1月,全国土地成交规模高位回落,各线城市环比全线走低,但受去年同期较低基数影响,一、二线城市成交规模同比有所回升,个别二线城市成交显著放量。土地溢价率连续两月维持在较低水平,三四线城市溢价率明显回落。与此同时,热点城市土地市场持续高热,合肥、杭州、佛山等多市再次成交多宗高溢价率地块。

从数据来看,CRIC监测的300城经营性土地成交345幅,环比下降43%;成交建筑面积3511万平方米,环比下降46%,同比微升7%;成交总价1681亿元,环比减少49%。郑州、武汉、昆明等多个城市土地成交建筑面积皆超400万平方米。土地平均溢价率29.3%,环比上升1.1个百分点,但依旧维持在较低水平,分城市能级来看,一、二线城市土地溢价率略有回升,三四线城市则小幅回落,环比减少6.2个百分点。

1月,一线城市土地成交建面197万平方米,环比回落46%,同比上升19%;二线城市土地成交建面2624万平方米,环比下降35%,同比增加25%%;三、四线城市土地成交建面690万平方米,同、环比均有所回落,跌幅分别为31%和19%。

我们认为受春节假期因素影响,各线城市供地节奏暂缓,2月份土地成交规模将持续低位运行。受制于土地限价城市进一步扩容,明显抑制土拍溢价率上行空间。并且,热点城市土地竞买资金监管愈加严苛,显著影响企业高价拿地的市场预期,预计土地溢价率仍将维持在较低水平。



本文摘自克而瑞研究中心出品的

《全国市场简报8P-2017年1月

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本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究!

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