其他
月报｜1月28城供、需皆环比锐减4成，一线下滑尤甚
随年初传统淡季到来，大部分城市1月市场成交降温明显。供、需两环比降幅均在4成左右，其中一线城市反应尤为明显。就各城市成交来看，部分城市上半月市场较为平稳，下半月则波动较大，市场交易骤降，但整体并未出现断崖式下跌。一方面是部分三、四线城市借着去库存的“东风”以及热点城市需求外溢的“红利”，去化速度仍维持在较快的水平，另一方面，尽管热点城市成交量较去年有明显下降，但成交下探空间不大，其中南京、苏州成交量低位徘徊，青岛、武汉、重庆市场仍保持一定热度。
文／克而瑞研究中心
01
新增供应：同、环比分别跌18%和43%，一线城市锐减近6成
CRIC监测的28个城市新增供应量继续呈现下滑趋势，环比降幅为43%，仅大连、昆明、福州等4个城市供应环比上涨，主要是今年春节假期较早，导致同比降幅较大。此外，严格审查预售证以及市场本身交易下滑造成开发企业推盘力度衰减，这一点在二线热点城市中表现明显。
就各线城市而言，一线城市供应量下滑最为显著，整体降幅达到6成，同比除上海外，跌幅也均达到5成。若与以往有春节的月份相比，北上广深供应量并未出现较大波动。二、三线城市整体供应1155万平方米，环比下跌41%，仅福州、昆明、常州、大连环比上涨，其中福州1月供应量远超2016年平均值。
02
成交：供应不足、观望加大，环比降4成在情理之中
根据以往经验年末和年初行情有天壤之别，成交大幅下滑仍在意料之中，若与以往春节假期的月份相比，今年市场成交量仍在正常波动范围，因此，说楼市成交遭遇“崩盘”还是言过其实。
1月份成交同环比大幅下滑主要基于三个方面：第一，四季度以来调控效果彰显，市场观望情绪渐浓；第二，新增供应严重不足导致成交下滑；第三，假期部分城市网签系统关闭，备案数据延迟。
具体来看，一线城市商品住宅成交下降尤其明显，除深圳外，北、上、广成交环比跌幅达到了36%以上。值得注意的是，广州成交绝对值维持在100万平方米以上，在春节淡季和供应不济之下，市场在一定程度上仍延续了去年火热态势。
24个二、三线城市同、环比分别下跌19%和37%，环比仅福州、常州、东莞、成交上涨，南京成交量基本与12月持平，而宁波、长春跌幅较大；同比来看，南昌、青岛、重庆涨幅较大，其中重庆虽然在去年四季度以来成交滑落，但绝对值始终保持在200万平方米以上，市场仍保持一定热度。
03
库存：多数城市供求比持续下降，去化速度放缓致消化周期拉长
1月大部分城市供求比有所下降，除宁波、无锡、福州等6城市外，其余城市供求比均小于1，供求比最低的佛山、南昌为0.31。从库存量来看，大部分城市库存环比波动在5%以内，如上海、武汉、宁波、无锡环比均在1%，供求基本已达到平衡；重庆受元旦前后外地炒房团带来的购房热潮影响，住宅库存环比下降23%，同比大幅减少64%，为本月库存下跌最大的城市。
本月除重庆以外，其余城市消化周期环比皆有所上升，部分城市消化周期拉长至20个月以上，其中深圳消化周期已达26.7个月，另外几个热点城市如厦门、福州、苏州消化周期也大于20个月，但这些城市实际存量仍处于正常范围；而重庆近几个月市场热度较高，消化周期环比再将降15%，仅剩2.2个月。
04
成交结构：京沪中低档产品、小户型产品成交占比均现回落
从价格段成交结构来看，本月中低档产品占比均有不同程度回落，京沪高档产品占比大幅上扬。上海低档产品成交占比大幅下滑了13个百分点；北京高档产品成交占比较2016年12月上升了10个百分点；深圳中档产品成交占比攀升26个百分点达到40%，高档产品占比则出现相应回落。
从面积段成交结构来看，中等户型产品成交占比上行，京沪小户型产品占比明显下滑。上海90平方米以下小户型产品成交占比较上月下滑9个百分点；北京小户型产品成交占比回落6个百分点至33%；深圳小户型产品成交份额相对稳定，144-200平方米面积段产品成交占比持续回落，较上月减少7个百分点。
05
土地市场：成交规模大幅缩减，溢价率连续两月低位运行
2017年1月，全国土地成交规模高位回落，各线城市环比全线走低，但受去年同期较低基数影响，一、二线城市成交规模同比有所回升，个别二线城市成交显著放量。土地溢价率连续两月维持在较低水平，三四线城市溢价率明显回落。与此同时，热点城市土地市场持续高热，合肥、杭州、佛山等多市再次成交多宗高溢价率地块。
从数据来看，CRIC监测的300城经营性土地成交345幅，环比下降43%；成交建筑面积3511万平方米，环比下降46%，同比微升7%；成交总价1681亿元，环比减少49%。郑州、武汉、昆明等多个城市土地成交建筑面积皆超400万平方米。土地平均溢价率29.3%，环比上升1.1个百分点，但依旧维持在较低水平，分城市能级来看，一、二线城市土地溢价率略有回升，三四线城市则小幅回落，环比减少6.2个百分点。
1月，一线城市土地成交建面197万平方米，环比回落46%，同比上升19%；二线城市土地成交建面2624万平方米，环比下降35%，同比增加25%%；三、四线城市土地成交建面690万平方米，同、环比均有所回落，跌幅分别为31%和19%。
我们认为受春节假期因素影响，各线城市供地节奏暂缓，2月份土地成交规模将持续低位运行。受制于土地限价城市进一步扩容，明显抑制土拍溢价率上行空间。并且，热点城市土地竞买资金监管愈加严苛，显著影响企业高价拿地的市场预期，预计土地溢价率仍将维持在较低水平。
本文摘自克而瑞研究中心出品的
《全国市场简报8P-2017年1月》
识别以下二维码下载完整版PDF文件
本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究！
转载注明出处：克而瑞地产研究｜cricyjzx
连续六年发布房企销售排行榜单专注房地产行业和企业深入探索易居中国旗下克而瑞的研究部门 专业·深度·客观 克而瑞地产研究微信号：CRICYJZX网 址：http://www.cricchina.com/research回复关键字检索相关文章，如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等