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大数据｜从人口数据看长三角限购的“底气”
小Q导读：这次，老表哥对研究人口数据产生了兴趣。
文／克而瑞研究中心 树洞老表哥
经历了近两年的“去库存”后，大多数城市已经恢复供求平衡。典型如长三角地区，三年来主要城市消化周期全部变成了“绿灯”，地方政府更有底气去执行调控政策，并且也确实如此去做了。不过限购、限贷政策究竟会对哪些人造成影响，影响范围究竟有多大？由此引起了老表哥对人口数据的研究兴趣。
2014-2016年长三角主要城市消化周期示意图
最先出台调控政策的往往都是“主城区”、“市区”，那就先看看与之对应的市辖区数据：
非本地户籍人口：上海外来人口高居首位，限购政策高压不退
就市辖区常住人口和外来人口总量而言，长三角地级市可分为四大档次：
第一档是上海，常住人口达到2351万，其中外来人口975万，全市占比41%，常住人口总量、外来人口总量、外来人口占比均为长三角首位，其调控政策最严，尤其是“外地单身限购”政策，更是将大量的非本地户籍人口排除在了购房门槛之外，对于“放松调控”也抓的最紧，即便是在限购全国解绑的2014年也没有松动。
第二档是南京、杭州和苏州，市辖区常住人口在500-1000万，外来人口在150-220万。苏州全市人口超过1000万，不过扣除常熟、张家港、太仓、昆山四大县级市后只剩一半，反而排在了南京和杭州后面。但就外地人口数量来看，还是苏州最多，杭州其次，南京最少，这也在一定程度上反映了三市的需求人群结构。
第三档是常州、无锡和宁波，市辖区常住人口在300-400万，外来人口均在百万左右，也都是典型的民营经济发达的城市，具有较强的人口吸纳能力，其市辖区更是集聚了大量的外来人口。就外来人口情况来看，城市吸引力排序应是宁波、无锡和常州。
其余城市归入第四档，市辖区常住人口均低于250万，外来人口均低于40万。其中嘉兴的外来人口占比最高，达到29%，共 35万人。安徽的滁州、马鞍山人口最少，分别只有94和58万人，外来人口占比不高，分别只有13%和7%。
沪宁杭城市群的市辖区外来人口情况
就“限购”政策而言，自然是外地人占比越大，总量越高的城市所受影响更大。在这一逻辑下，老表哥也可以更好的理解调控影响：一如南京、苏州，对于这类外地人过多、供不应求的城市而言，限购必然是调控政策的首选，今年苏州、南京等市商品住宅成交量同比跌幅均超过了50%，调控效果显著，近期加入调控的嘉兴也是同理。再如宁波、常州、无锡，对于此类外来人口较多，但仍有一定潜在库存压力的城市，政府在限购政策上也会更加审慎，如无锡虽然“限价”力度很强，但在限购政策上，还是只执行了“外地人限购一套新房”的政策。
社保年限：杭州最有“底气”收紧调控，常州不宜出台相关政策
再看参保情况，依旧是上海参保人数最多，参保人数总量达到1411万人，占比60%；但是杭州参保比例更高，市辖区人口养老保险参保率达到了70%，常住人口共计717万，参与社保的即有 502万，如果再考虑到青少年人口的比例，可以说已经基本“全覆盖”了养老保险。
南京、苏州、宁波、无锡四市参保人数排在后一个梯队，分别为299万、253万、235万和194万。其中南京参保人数最多，299万，但参保比例最低，只有36%。宁波、无锡参保比例反而相对较高，均超过了50%。
其余城市参保人数均少于100万，参保比例也都不高于50%。其中常州参保人数共计93万最多，24%的参保率也是最低；马鞍山参保率最高，达到49%，近一半的常住人口参加了养老保险。
市辖区人口养老保险参保人数（万人）
“缴纳若干年年社保”是当下常见的限购加码形式，也是与“参保人数”相关性最强的调控手段。结合上图数据，杭州是最有“底气“调整社保年限的城市，市辖区养老保险参保率（按常住人口计算）达到了70%，甚至比上海都高。常州也就成了最应审慎规定社保年限的城市，养老保险参保率仅为24%，养老参保人数仅为单位及私营员工人数的40%，一旦地方政府规定社保年限，势必会过多的“错杀”外地置业需求，如果常州市政府一定要出台“限购”政策，老表哥建议还是不要规定社保年限为佳
县级市：昆山、太仓外来人口最多，句容调控影响较小
县级市不公布常住人口数据，为分析外来务工人员数量，老表哥找了一个间接指标：第二、三产业就业人口与户籍人口之比（以下简称二三产就业率）。因为就业人口是包含外来人口的，且这些都属于“有效”的外来人口。
这一组数据也反映了江浙两省经济发展的“强县”格局，与户籍人口数量相比，县级市的就业人口明显高于市本级的市辖区，典型如昆山，第二、三产业的就业人数达到了户籍人口的1.45倍，同在限购行列的太仓二三产就业率也达到了90%，而地级市市辖区的二三产就业率鲜有超过50%，即便是上海也只有51%。
由此来看，昆山、太仓的限购政策固然阻挡了大量的上海溢出性需求，但也确实误伤到了一部分外来就业的刚需客群，所幸的是苏州非市辖区的参保率较高，50%的参保比例在样本地级市中居首，不少外地就业者还是能满足目前的限购条件。
不过也有部分城市二三产就业比较低，典型如句容的二三产就业比仅为49%，外地就业群体相对较少，限购的“误伤”影响也就轻了许多。
在此评判角度下，若出台限购政策，调控对外地刚需影响较大的城市还有常熟（94%）、桐乡（91%）、平湖（82%）和海宁（86%），这些县级市均位于距离上海最近的苏州和嘉兴。相应的，南通的启东（44%）、如皋（38%）、杭州的建德（34%）调控影响相对较小，地方政府也可以更“放心”地去执行限购政策。
市辖区与县级市“就业率”对比
最后小小总结一下。目前长三角跟进限购“呼声”最高的虽然是无锡、常州、宁波等地级市，但考虑到潜在库存压力和较高的外地人口占比，还是建议审慎出台为佳。
单从限购的负面影响来说，
最有“底气”加入限购行列的地级市是上海北面的南通和南京周边的马鞍山、滁州。
最有“底气”加入限购行列的县级市是与上海一江之隔的启东，以及杭州的建德。
最有“底气”收紧调控的地级市当属杭州。
最有“底气”收紧调控的县级市是句容。
Q：为什么没有做关于限贷的研究呢？
数据老表哥：由于各地平均收入水平差异不大，但房价、市场规模、购房人群收入水平、购房人群基数差异甚大，所以这需要综合考量各市的房价、收入、房地产市场规模、常住人口规模以及反映收入差异的洛伦兹曲线，但老表哥实在弄不到最关键的洛伦茨曲线数据，所以就没有做对应分析。
不过在这个研究方向上，老表哥做了一个另类的“金额比收入”：一年商品住宅成交金额/一年在岗职工工资总额。在房价水平相差不大的前提下，这个指标可以反映当地居民的购房倾向性：
上海的“金额比收入”只有0.8，较低的原因是受房价因素影响，购房人群占总人口比例不高
最近市场较热的南京、苏州、杭州“金额比收入“明显较高，均超过了1.4，其中南京、杭州明显更高，居民购房倾向性很强。
南京对滁州、马鞍山的需求溢出效应显著，滁州更是承接了大量的南京溢出性需求。（滁州、马鞍山与南京接壤，且没有下辖县级市）
无锡、常州、南通、嘉兴、湖州市场出现升温势头，“金额比收入“均超过了0.5，其中又以无锡市场热度最高。
绍兴市场比较稳定。
2016年市辖区商品住宅成交金额与工资收入之比
（按城市2016年均价排序）
注：为商品住宅成交金额/职工工资收入。职工工资性收入只是收入的一部分，并不代表全部居民收入。
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