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大数据|从人口数据看长三角限购的“底气”

2017-04-09 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:这次,老表哥对研究人口数据产生了兴趣。

文/克而瑞研究中心   树洞老表哥

经历了近两年的“去库存”后,大多数城市已经恢复供求平衡。典型如长三角地区,三年来主要城市消化周期全部变成了“绿灯”,地方政府更有底气去执行调控政策,并且也确实如此去做了。不过限购、限贷政策究竟会对哪些人造成影响,影响范围究竟有多大?由此引起了老表哥对人口数据的研究兴趣。

2014-2016年长三角主要城市消化周期示意图 

最先出台调控政策的往往都是“主城区”、“市区”,那就先看看与之对应的市辖区数据:

非本地户籍人口:上海外来人口高居首位,限购政策高压不退

就市辖区常住人口和外来人口总量而言,长三角地级市可分为四大档次:

第一档是上海,常住人口达到2351万,其中外来人口975万,全市占比41%,常住人口总量、外来人口总量、外来人口占比均为长三角首位,其调控政策最严,尤其是“外地单身限购”政策,更是将大量的非本地户籍人口排除在了购房门槛之外,对于“放松调控”也抓的最紧,即便是在限购全国解绑的2014年也没有松动。

第二档是南京、杭州和苏州,市辖区常住人口在500-1000万,外来人口在150-220万。苏州全市人口超过1000万,不过扣除常熟、张家港、太仓、昆山四大县级市后只剩一半,反而排在了南京和杭州后面。但就外地人口数量来看,还是苏州最多,杭州其次,南京最少,这也在一定程度上反映了三市的需求人群结构。

第三档是常州、无锡和宁波,市辖区常住人口在300-400万,外来人口均在百万左右,也都是典型的民营经济发达的城市,具有较强的人口吸纳能力,其市辖区更是集聚了大量的外来人口。就外来人口情况来看,城市吸引力排序应是宁波、无锡和常州。

其余城市归入第四档,市辖区常住人口均低于250万,外来人口均低于40万。其中嘉兴的外来人口占比最高,达到29%,共 35万人。安徽的滁州、马鞍山人口最少,分别只有94和58万人,外来人口占比不高,分别只有13%和7%。

沪宁杭城市群的市辖区外来人口情况

注:这里的外来人口为常住人口-户籍人口,为保守估计值。老表哥精力所限,本次研究未加入江苏、安徽、浙江全省域

就“限购”政策而言,自然是外地人占比越大,总量越高的城市所受影响更大。在这一逻辑下,老表哥也可以更好的理解调控影响:一如南京、苏州,对于这类外地人过多、供不应求的城市而言,限购必然是调控政策的首选,今年苏州、南京等市商品住宅成交量同比跌幅均超过了50%,调控效果显著,近期加入调控的嘉兴也是同理。再如宁波、常州、无锡,对于此类外来人口较多,但仍有一定潜在库存压力的城市,政府在限购政策上也会更加审慎,如无锡虽然“限价”力度很强,但在限购政策上,还是只执行了“外地人限购一套新房”的政策。

社保年限:杭州最有“底气”收紧调控,常州不宜出台相关政策

再看参保情况,依旧是上海参保人数最多,参保人数总量达到1411万人,占比60%;但是杭州参保比例更高,市辖区人口养老保险参保率达到了70%,常住人口共计717万,参与社保的即有 502万,如果再考虑到青少年人口的比例,可以说已经基本“全覆盖”了养老保险。

南京、苏州、宁波、无锡四市参保人数排在后一个梯队,分别为299万、253万、235万和194万。其中南京参保人数最多,299万,但参保比例最低,只有36%。宁波、无锡参保比例反而相对较高,均超过了50%。

其余城市参保人数均少于100万,参保比例也都不高于50%。其中常州参保人数共计93万最多,24%的参保率也是最低;马鞍山参保率最高,达到49%,近一半的常住人口参加了养老保险。

市辖区人口养老保险参保人数(万人)

“缴纳若干年年社保”是当下常见的限购加码形式,也是与“参保人数”相关性最强的调控手段。结合上图数据,杭州是最有“底气“调整社保年限的城市,市辖区养老保险参保率(按常住人口计算)达到了70%,甚至比上海都高。常州也就成了最应审慎规定社保年限的城市,养老保险参保率仅为24%,养老参保人数仅为单位及私营员工人数的40%,一旦地方政府规定社保年限,势必会过多的“错杀”外地置业需求,如果常州市政府一定要出台“限购”政策,老表哥建议还是不要规定社保年限为佳

县级市:昆山、太仓外来人口最多,句容调控影响较小

县级市不公布常住人口数据,为分析外来务工人员数量,老表哥找了一个间接指标:第二、三产业就业人口与户籍人口之比(以下简称二三产就业率)。因为就业人口是包含外来人口的,且这些都属于“有效”的外来人口。

这一组数据也反映了江浙两省经济发展的“强县”格局,与户籍人口数量相比,县级市的就业人口明显高于市本级的市辖区,典型如昆山,第二、三产业的就业人数达到了户籍人口的1.45倍,同在限购行列的太仓二三产就业率也达到了90%,而地级市市辖区的二三产就业率鲜有超过50%,即便是上海也只有51%。

由此来看,昆山、太仓的限购政策固然阻挡了大量的上海溢出性需求,但也确实误伤到了一部分外来就业的刚需客群,所幸的是苏州非市辖区的参保率较高,50%的参保比例在样本地级市中居首,不少外地就业者还是能满足目前的限购条件。

不过也有部分城市二三产就业比较低,典型如句容的二三产就业比仅为49%,外地就业群体相对较少,限购的“误伤”影响也就轻了许多。

在此评判角度下,若出台限购政策,调控对外地刚需影响较大的城市还有常熟(94%)、桐乡(91%)、平湖(82%)和海宁(86%),这些县级市均位于距离上海最近的苏州和嘉兴。相应的,南通的启东(44%)、如皋(38%)、杭州的建德(34%)调控影响相对较小,地方政府也可以更“放心”地去执行限购政策。

市辖区与县级市“就业率”对比

最后小小总结一下。目前长三角跟进限购“呼声”最高的虽然是无锡、常州、宁波等地级市,但考虑到潜在库存压力和较高的外地人口占比,还是建议审慎出台为佳。

单从限购的负面影响来说,

  • 最有“底气”加入限购行列的地级市是上海北面的南通和南京周边的马鞍山、滁州。

  • 最有“底气”加入限购行列的县级市是与上海一江之隔的启东,以及杭州的建德

  • 最有“底气”收紧调控的地级市当属杭州

  • 最有“底气”收紧调控的县级市是句容。


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Q:为什么没有做关于限贷的研究呢?

数据老表哥:由于各地平均收入水平差异不大,但房价、市场规模、购房人群收入水平、购房人群基数差异甚大,所以这需要综合考量各市的房价、收入、房地产市场规模、常住人口规模以及反映收入差异的洛伦兹曲线,但老表哥实在弄不到最关键的洛伦茨曲线数据,所以就没有做对应分析。

不过在这个研究方向上,老表哥做了一个另类的“金额比收入”:一年商品住宅成交金额/一年在岗职工工资总额。在房价水平相差不大的前提下,这个指标可以反映当地居民的购房倾向性:

上海的“金额比收入”只有0.8,较低的原因是受房价因素影响,购房人群占总人口比例不高

最近市场较热的南京、苏州、杭州“金额比收入“明显较高,均超过了1.4,其中南京、杭州明显更高,居民购房倾向性很强。

南京对滁州、马鞍山的需求溢出效应显著,滁州更是承接了大量的南京溢出性需求。(滁州、马鞍山与南京接壤,且没有下辖县级市)

无锡、常州、南通、嘉兴、湖州市场出现升温势头,“金额比收入“均超过了0.5,其中又以无锡市场热度最高。

绍兴市场比较稳定。

2016年市辖区商品住宅成交金额与工资收入之比
(按城市2016年均价排序)

注:为商品住宅成交金额/职工工资收入。职工工资性收入只是收入的一部分,并不代表全部居民收入。



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