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专题回顾|香港2017年二季度楼市总结与展望(全篇)

2017-06-18 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

一周回顾:本周关注香港楼市:内房入港抬高低价,香港住宅市场持续走高,写字楼区域分化明显,中档消费成商铺主力;内地市场上周超7成城市成交回升;统计局公布5月行业数据南京购房者大数据看调控新规对购房者的影响。企业方面,中华企业重组成上海国企混改新样本。

文/克而瑞研究中心 洪圣奇、陈嘉睿、林嘉容


1

住宅市场篇

内房企南下抢地持续,高地价下房价难调整

中资房企持续购入香港地皮,启德12块住宅地皮拿下8块;最强辣招袭港半年,香港楼市量价回暖之际政府再出辣招,降低中低收入人士置业可能。2017年下半年住宅市场是否还会继续走高呢?房价是否会一路上扬? 

我们认为,内地房企积极购入香港地皮进一步抬高了香港的地价。在地价持续上行的大背景下,房价难以向下调整。同时,辣招对市场影响越来越小,内地及香港购房者购买需求依然强烈,而香港总体物业供应不足。预计2017年下半年香港住宅市场仍然会持续走高,房价小幅上升,下行的几率和空间有限。


(一)供 应

土地供应持续增加,但政府供地目标难以达成,地区间供应不平衡

香港政府一直坚持增供应调节房价的方针,根据2017-2018年供地计划,港府将供应28幅住宅用地,总共能提供18,900个住宅单位。而长远来看,政府的目标是从2016年到2025年的十年内提供460,000个单位,其中280,000个为公屋,180,000个为私人住宅单位,也就是平均一年要提供18,000个私人住宅单位。

但长远来看,根据港府现已知的土地储备,要完成上述目标的难度较大。首先,港府已承认目前看来公屋将来会有约44,000个单位的短缺,虽未提及将如何解决,但为解决这一问题,极有可能挪用私人住宅的土地资源。此外,政府提供的地块已经开始涉及郊野公园、新界棕地等有争议的地方,未来可持续性较低,且受各界阻挠的可能性加大,若不能运用新方法提供土地,未来增供应能否持续还需打个问号。

自去年11月辣招发布以来,土地成交并未受到明显影响,截至今年6月底共成交10幅住宅用地,总面积达118,044平方米,但供应依然以九龙启德和新界两区为主。

从施工量来看,2016年全年施工量超过25,000个单位,同比增幅近八成,达到12年以来的最高点。可以预见,未来住宅供应会持续增加,一定程度上加码房价下行压力。

但从落成量上来看,2016年全年实际落成量不到15,000个单位,与港府年均增加18,000个单位的目标还有较大差距,2017年一季度更是创了新低。究其原因,还是开发商捂盘惜售,观望态度明显,即使土地成交量和施工量都上去了,开发商仍未按照政府预期地推盘,导致真正面向买家的供应并没有随即增长,对供不应求缓解的力度也有所下降。

内地开发商大举进军香港市场,中资组团72.3亿投得启德地

相比内地高昂的地价及借贷成本,香港土地市场相对冷静,地价总体增幅小,融资环境宽松,再加上人民币持续贬值,内地房地产开发商纷纷便将眼光投向香港住宅市场。内地开发商在买地上普遍较为财大气粗,溢价率较高。去年海航集团在过去一年中斥近200多亿巨资连续买下了三幅启德地块,地价最高达到1.36万每平方尺。

而今年五月,内地开发商合景泰富与龙湖地产合力以72.3亿元拿下东九龙启德最后一块住宅地,第1K区1号地皮,楼面尺价达1.26万元。中资的豪气及合作拿地的模式使得其在竞标中有更大的优势,中标率攀升。从2016年初至今年一季度,内地开发商共在香港市场投的10幅土地,耗资588.9亿元。其中合景福泰今年2月与龙光地产合作以168亿港元拿下鸭脷洲地王,每尺楼面地价2.2万。此外,启德目前已售的12幅私宅地皮中,有8幅由中资机构夺得。香港本地大型开发商的市场份额受到内地竞争者的冲击,由其建设的私人住宅落成量从2014年的85%下降到16年的77%,整体市场格局有较大变动。受到内地资本大举进军的影响,整体地价有被逐渐推动上涨的趋势,楼价也因此可能被进一步抬升。


(二)需 求

辣招影响褪去,投资需求逐步升温

去年11月香港政府推出针对外来投资者的双重印花税在成交量上有显著效果,但对于价格控制并无明显帮助。而且,2017年来,香港开发商为了激励置业需求,推出了现金回扣和低首付等优惠购房计划,这将使双重印花税政策的效果大打折扣。同时,香港楼市新辣招主要针对中低收入信用高危人士购房,对于香港住宅市场购买主力高收入人群及海外投资者无影响。所以,预计香港投资需求逐步升温,2017年下半年香港楼市或将小幅上行。

在2016年11月香港政府升级版印花税出台后,香港住宅一手、二手市场的成交宗数大幅回落。一手市场住宅买卖合约数目由11月的2212宗跌至12月453宗。二手市场住宅买卖合约数目由11月的4527宗跌至3097宗。然而2017年开始,开发商为走量,在不过分影响利润的情况下普遍给予买家印花税现金回扣(最高约20%)、低首付(最低约15%)等促销手段,抵充了买家的高额印花税负担。同时,由于人民币的贬值预期,内地投资者对于境外资产的热情不减,香港房地产被视为一项良好的投资。

2017年开始一二手市场住宅买卖合约数目开始回暖,二手市场住宅买卖合约数目5月上升至4658宗;一手市场住宅买卖合约数目四月上升至2650宗。但是由于5月政府再出辣招抑制楼市,5月一手市场住宅买卖合约数目回跌至1278宗,波动较大。但此次楼市新辣招主要针对信贷按揭高危人士,对于海外投资者及高收入人士购房需求不产生影响,香港住宅市场投资需求依然强烈,2017年下半年住宅市场成交量并不会保持低迷。

同时,住宅的售价及租金并未因印花税的出现而有所下跌,而是逐渐上升,并在2017年3月重回2015年9月高位,2017年4月达到新高。

值得注意的是,这一市场回温是由开放商牺牲利润来带动的,因而主要影响一手市场,二手市场的成交宗数将基本维持不变。

联储3月加息0.25厘,香港持续低利率环境

美国于3月16日宣布加息25个基点,为今年来的首次加息。由于香港利率与美国基本保持步调一致,此次加息推动香港利率同步上调至1.25厘。而美联储委员一致分析年内还将加息两次。加息压力对现在宽松的按揭贷款环境产生负面影响,但香港相对低利率的环境依然没变,美联储加息对香港利率影响有限。因此,此轮加息对贷款置业需求并未造成太大影响。值得注意的是, REITs此类高息股的业务受美联储加息步伐加快的影响,盈利可能出现下降,从而降低派息。


(三)政 策

金管局三招再加辣,进一步限制中低收入人士置业

香港金管局于五月宣布三大收紧楼市按揭措施,为趋于活跃的香港楼市再加辣。这三招包括提升大型银行按揭业务资本金要求,同时针对两类高危按揭贷款借款人降低了涉及担保人按揭成数,并收紧海外借款人供款入息比率要求。新政策旨在提升银行体系的风险管理能力,保障银行体系稳定,降低楼市风险,为有可能到来的金融风暴做准备。对中低收入人士而言,其置业可能性被进一步限制,买楼难度陡升。

林郑月娥侯任特首,总体不影响增供应的大方向

林郑月娥在3月26日的行政长官选举中当选香港第五届特首,其提出的竞选政纲主要侧重于协助港人置业,房屋政策包括了增建港人首置上车盘、重建五级置业阶梯等。但在香港房市供应短缺的情况下,该房屋政策难以配合,林郑的当选短期来说对楼市的影响不大,楼价难以回落。另一方面,林郑在土地政策中提到了短期大规模改划土地,规模更甚梁振英政府,不过土地是否能够实现可持续性供应才是落实房策、稳住楼价的关键,对于新政府而言也是一大挑战。


(四)结 语

总体而言,香港二季度的楼市政策旨在降低银行风险,降低中低收入人群购房可能性,侯任特首林郑月娥楼市政策侧重于港人置业。

然而,在供应方面,大量增加土地供应并非长久之计,开发商捂盘惜售导致房屋供应量仍然短缺。加之内地房企进军香港购地节奏加快,甚至出现组团购地,中资企业在香港土地市场影响力上升,土地市场僧多粥少的局面加剧,对于土地成本以及未来房价造成上行压力。

在需求方面,近期的现金回扣等优惠激励计划减弱了双重印花税对投资需求的打压效果,投资需求逐渐回归。尽管预期的利率上行将抑制贷款置业的需求,新出的楼市辣招提高购房门槛,大量投资需求的上升仍不可避免。综上,我们预计2017年下半年香港住宅市场的售价将维持高位乃至小幅上升,成交量在五月后逐渐回升。




2

写字楼&商铺

恒基232亿夺中环地王;中档消费成商铺主力

2017年上半年,香港写字楼市场未见寒冬,截止2017年4月租金及售价水平分别较去年年末上涨了1.9%和11.7%。但分地区来看的话,写字楼市场格局仍然经历着较大变动,供应上政府以九龙为重,但需求依然集中在中环及其周边。同时,恒基地产232亿夺得中环地王,地价和平均尺价创纪录,地王效应预计会进一步抬高中区商厦价格。究其供需关系,我们预计2017年下半年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势,但区域间租金差距会逐渐拉大。

而商铺方面,由于人民币相对于港币贬值的趋势及反腐行动的显著效果,内地游客赴港旅游的热度降低,整体访港旅客在香港消费缩水,因此香港零售业的外来需求不再是其主要的增长动力。自2015年9月以来,香港商铺市场租金连续下挫,核心商铺接连暴跌。随着市场结构的不断改善,高档奢侈品店比例逐渐降低,本港中档消费成为主要需求,为疲软的零售业提供增长动力,终于商铺租金在2016年年底趋于平稳,并于2017年第一季度中显现出上升趋势,逐渐达到2015年租金指数下跌前的最高水平。然而,香港奢侈品等高档零售市场难改颓势,想再次回到2013年的巅峰非常艰难。而以餐饮、食品、药物化妆品等为代表的中档民生消费成为影响商铺需求的主要因素,刺激非核心区的零售商铺物业市场。


(一)供 应

商业用地主要由九龙新界提供,中环地皮基本枯竭,长远土地供应仍是挑战

根据香港地政总署2016至17年度卖地计划,2016年四月至2017年三月香港政府将提供5幅商业用地,然而2016至17年度成交的商业用地仅为2幅。2017年第二季度共成交3幅商业用地,其中于5月16日成交的香港中区美利道以232.8亿成交,刷新了香港卖地的地价及平均尺价成交记录,至此香港中环商业用地基本枯竭。总的来看,商业土地成交主要以九龙及新界地区为主,其中九龙东启德地区为2016至17年度香港商业用地提供2幅土地。长远来看,政府想要持续增加商业用地供应量,继续推进土地供应措施,实现中长期稳定的土地供应,依然面临着如土地短缺等诸多挑战。

中环紧俏九龙宽裕,地王效应冻结中区商厦市场

2016年全年,香港写字楼落成量略超153,000平方米,低于2015年的最高点的165,000平方米,但仍处于过去五年中的较高点。其中需求最为强劲的甲级写字楼落成量占比超过了九成,也是绝对值上过去五年来的最高点。写字楼市场总体增供应的趋势依旧。而香港政府于报告中预计2017年写字楼落成量激增至275,000平方米,原因是“起动九龙东”计划带来一批新落成写字楼。但是2018年预计写字楼落成量回归低水平。综上,短期内香港写字楼供应增加,但长期依旧跟不上需求增长。

2022年落成,而最后仅剩一块中环街市地块未卖出,中环新落成写字楼近乎枯竭。未来可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。但这两种来源都相当有限,且后者的实施易受各方声音阻挠。因此,中环近乎零的新增供应是其能够在租金水平已经鹤立鸡群的情况下依然保持上扬势头的一个重要原因。同时,由于地王效应,预计短时间内中环地区商厦市场预计出现冻结效应,卖方预计会捂住仅剩的空置写字楼以期待地王交易带来的写字楼价格上涨。所以,短期内中环及周边写字楼价格预计出现一定幅度上升。

供应最充足的当属九龙区,根据港府的“起动九龙东”计划,预计有600,000平方米的甲级写字楼空间将在2017年-2020年释出,大量的供应加上需求并未完全转向九龙区,导致空置率居高不下,尤其是九龙东的空置率,过去三年内空置率7%-7.8%,在2016年末达到了11.2%。

而放眼港岛的其他地区,港岛东的鰂鱼涌未来的大量供应主要来自太古坊重建计划,而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点,虽然充足的供应仍未被完全吸收,空置率仍在高位,但租户增长趋势显著。大热的势头显现出未来港岛的东部和南部或将相对九龙更受益于中环外溢的需求,现有供应能被较好地吸收。

总的来说,未来写字楼整体供应仍将增加,但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应,而九龙区则是供应大头,港岛东部及南部也有充足供给。 

非核心区域增加供应难以消化,空置率持续走高

2016年全年香港商业楼宇落成量达123,100平方米,是自2006年以来的最高位。根据《香港物业报告2017》2017年香港私人商业楼宇总落成量预计将超过2016年,达125,600平方米,第一季度已完成9500平方米,仅占目标的7.56%。虽然第一季度落成量相对不高,但由于来自西贡、油尖旺和沙田等非核心地区的供应增加,2017年全年落成量预计将维持高位。 

近两年大量新增商铺供应来自非核心区域,例如元朗、屯门、西贡等。尽管短期内难以消化所有新增供应,导致空置率持续走高,但其主要针对的是本地民生类消费的需求,例如餐饮食肆、非耐用消费品等,租金在本港中档消费需求的推动下,租金并未承受下行压力,长期来看风险较小。铜锣湾、尖沙咀等核心区域随着新的商户入驻,空置率及平均租金都略有改善。


(二)需 求

写字楼交易火热,成交宗数创新高

整体来看,2017年上半年,写字楼交易仍较为火热。2017年3月更是录得高达230宗成交宗数,大幅高于2016年最高点159宗。在市场对英国脱欧及特朗普当选等不确定因素的顾虑逐渐消除的时候,本地需求的回温及内地机构的强劲需求都推动了市场热度上升。土地方面,恒基地产以232.8亿高价投得中环地王,预计地王效应将推动商厦尺价上涨。启德作为“第二个中环”,在中环地皮几近枯竭的情况下,将在未来写字楼地皮的供应中扮演主要的供应角色。

中资海外扩张落足中环,中环租客多元化

传统中环租客虽然为了控制成本纷纷离开中环,但这块寸土寸金的CBD依然不缺公司青睐。中资机构受益于政策上对内地与香港联系的不断加强,以及人民币贬值的驱动,纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等,早已嗅到了香港的商机。其中,很多中大型中资银行早已入驻香港,但为了加强与客户交流,发展壮大业务,有逐步扩张的趋势,对写字楼的需求也在提升。而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽,以及多元化投资的需要,争先进入香港。除此以外,港交所成为众多企业首次公开募股的理想交易所之一,不少非金融机构,如以恒大为首的房地产公司,也在香港开设了自己的办公室。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求,虽然租金水平已经高得令人咂舌,旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。

港岛东南部引流外溢需求,九龙高空置率受累城区规划

传统中环租客虽然正逐渐离开中环,但仍深谙中环的核心地理优势,具有极大交通便利优势的港岛东曾经是租户迁移的首选目的地,2017年上半年的空置率甚至低于中环。但南港岛线的开通给港岛南增加了极大的筹码,成为港岛东的头号竞争对手。总的来说,这两处供应虽然仍在增加,但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。

再看向九龙区,尤其是九龙东,作为供应主要来源究竟为何不得租户喜爱呢?细究九龙东的交通和城区规划,我们发现九龙东的地铁站都位于核心商圈边缘,交通不甚方便,例如由观塘地铁站至宏利金融中心至少需要在室外步行10分钟,与中环等地铁站的合理高效布局相比立刻逊色不少。除此之外,九龙东作为工业老区,近年来人口激增,区内道路规划难以负荷,交通拥堵严重,且一直未见改善。地下及路上交通的不便都成为企业考虑新租址时的顾虑,即使供应大增,租金下滑,也难以得到青睐。因此我们预计未来九龙在大量供应与有限需求的夹击下,租金有下探势头,空置率仍将在高位徘徊。未来比邻九龙的启德发展区落成时,九龙东的写字楼市场预计进一步遇冷。

恒基232亿购入中环地王,地王效应预计抬升商厦尺价

2017年5月16日,中环美利道商业地由恒基地产232.8亿夺得,每尺楼面地价50063元,地价及楼面尺价均刷新香港卖地记录。同时,恒基将斥资260亿打造地标商厦,预计项目2022年建成。目前,地王附近写字楼租金月租约160元一尺,相对每尺56000元的发展成本,回报在3.4%左右。预计美利道商业地王未来尺租可达170至200元,并成为地标级的写字楼物业。目前,内地企业纷纷往海外发展,在香港开设海外总部,香港中环写字楼需求越来越大,租金看升。而中环在售出美利道地皮后仅剩中环街市地皮,供应稀缺。此次恒基购入中环地王,进取的出价对区内指标商厦有启动作用,预计地王效应会使商厦市场被冻结,甲级商厦尺价上升15%。

启德发展区全面腾飞,香港第二中环潜力巨大

作为香港未来发展重心,被外界称为“第二中环”的启德发展区在未来的写字楼供应也将扮演重要角色。启德发展区提供106万平方米楼面商业区,主要分布于启德邮轮码头外以及邻近新蒲岗的北停机坪地区。其中临近协调道的“综合发展区”地皮面积达19.1万平方尺,地积比率10倍,提供超过190.5万平方尺楼面,划分为东西两块地皮,将会兴建一栋包括写字楼、酒店及零售的综合商业项目,作为地标性建筑。

2016年11月23日,利福国际以73.88亿元投得启德第1E区2号地皮,地皮面积约152,407平方尺,每尺楼面地价6,733元;2017年5月31日,南丰集团旗下公司合裕发展有限公司以约246.1亿元,投得启德第1F區2号地皮,占地204,989平方尺,可建楼面约191.2万平方尺,每尺楼面地价约12,863元。作为一个从零开始的新兴发展区,启德发展区商业地皮成交价格自然比不上中环,但是超过12000的平均尺价证明了开发商对于启德发展区未来写字楼盈利的信心。综上,启德发展区未来的落成将进一步增加香港写字楼供应,缓解中环供求压力。但是作为香港未来发展的核心,以及地皮拍出的价格表现,启德发展区预计落成写字楼的售价及租金将处于高位。

内地游客访港人次上升,对整体零售业起积极作用

在过去的三年中,由于出行选择增加、“一签多行”改为“一周一行”、人民币贬值及反腐行动取得显著效果,内地访港旅客自2014年开始赴港旅游热度降低,访港旅客人次连续三年整体呈下降趋势。2016年内地游客访港人次较2015年下降6.68%,然而2017年第一季度访港游客人次同比增长3.3%,占总体访港旅客比例也有所上升,市场有逐步回暖的迹象。不过,由于高端零售业市场疲软,到港旅客人均消费预计将继续下跌。


另一方面,从2016年第四季度开始到今年第一季度,出中国内地外的短途地区市场,包括日本、韩国、东南亚等国家的旅客人数有所上涨,由于内地游客占总体游客人次比例约75%,除内地游客外的其他国家地区游客增长对整体访港游客人次并没有太大的影响。整体来说,访港游客总数的上升对零售市场起到积极作用。

零售业连续三年疲软,部分商品转跌为升,商铺租户结构性改变

截至香港政府统计处最新统计,2017年第一季度香港零售业销货额1488.23亿港元,同比下跌0.98%;零售业总销货数量同比下跌1.4%。2016年全年香港零售业销货额4356.2亿港元,比2015年全年下跌8.32%,这一下跌趋势在去年年底和今年年初得到缓解,第一季度下跌幅度明显收窄。其中,超级市场货品下跌0.6%,电器及摄影器材下跌18.0%,汽车及汽车零件下跌13.9%,其他杂项耐用消费品下跌12.4%。与之形成对比的是珠宝首饰钟表等高档零售上升0.5%,服装上升2.1%,百货公司货品上升3.4%,化妆品药品服装等上升4.8%,食品饮料等上涨9.9%。

由此可见,以中档消费和民生需求为代表的零售并未疲软,相对稳健。高档珠宝、钟表等奢侈品消费转跌为升,一方面是因为访港人数回升,另一方面则反映了香港第一季度就业及收入情况良好,但由于上涨幅度小,香港的零售业正在仍在逐步降低对于外来游客消费的依赖。长远来看,有利于零售业的多样化和稳定性。

因此,商铺市场的租户也发生了结构性改变,以食品饮料等为主的中档消费将是主要商铺的需求来源,高档消费的影响正在逐步淡化,这也有利于未来商铺市场的平稳发展。


(三)政 策

凡是有利于零售业的政策都将对商铺市场产生积极的影响。香港政府致力于帮助香港零售业、旅游业恢复活力,尝试了多种促进旅游业的措施。

其一,在2015年拨出8,000万元支持旅游发展局加强向海外推广香港旅游的力度,另外亦拨出1,000万元的配对基金,支持旅游景点在海外市场宣传。这一政策在2016年持续生效,来自日本韩国(2016年增长8.38%)、欧洲(2016年增长4.13%)、东南亚(2016年增长4.01%)的游客。增加来自不同国家的游客人次,从而减少香港旅游业对内地旅客的依赖性,这对于香港旅游业和零售业的长期稳定发展有积极影响。

其二,为了吸引更多内地游客,香港旅发局预算花费7000万港元推出有关香港回归祖国20周年的宣传活动,并鼓励支持“真人秀”到港拍摄。这一政策能为香港零售业带来更多增长动力。

2016年11月以来香港政府频出辣招限制外地购房者到港置业,今年5月金管局降低海外投资人士供款入息比率,从而提高非本港投资者购房门槛,购房需求可能外溢至商铺市场,造成商铺市场进一步上升。


(四)结 语

写字楼方面,2017年,香港写字楼市场持续升温,租金售价齐升。恒基232亿夺得中环地王,中环地皮基本枯竭,中区长期低供应量高需求状况未得到明显改善;启德发展区潜力巨大,商业地皮成交状况良好,预计未来成为新的写字楼市场增长点。预计2017年下半年香港写字楼市场整体仍将稳步升温,但各区域之间分化会更加明显。

商铺方面,香港商铺租金在第一季度呈现上涨趋势,接近下跌前的历史高位。但是由于香港旅游业未能恢复至2013年巅峰状态,零售业没有上涨动力依旧面临寒冬。而本土消费力表现稳定,中档消费成为商铺需求的主要动力。在2017年,在人民币贬值、“一周一行”等负面因素未能扫除的前提下,内地游客赴港旅游的人次有所上升,总体访港人数上升也为零售业带来增长动力。在稳健的本土消费的支撑下,预计未来香港零售业将保持平稳,甚至小幅度上升。由于充足的新商铺供应,预计未来香港总体零售商铺租金或将持续收窄上涨幅度,最终趋于平稳。



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