中期业绩点评｜华夏幸福：净利率高达24%，产业新城扩张提速

中报点评『三』

PPP资产证券化新突破，产业新城异地复制成效渐显，未来因地制宜发展是关键。

文／克而瑞研究中心   房玲、俞倩倩

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业绩：利润率位于行业前列

未来保持高增长态势

2017年上半年华夏幸福在销售收入和营业收入上都实现了稳步增长，其中，园区结算收入额为 153.8亿元，其他业务（物业、酒店）销售额为12亿元，较去年同期分别增长了54.9%和120.8%。

2017年上半年华夏幸福实现营业收入222.6亿，同比增长26.4%。其中产业发展服务收入为138.8亿元，同比上升了81.2%，占到了总营业收入的62.4%。近年来随着园区运营“红利时代”的到来，华夏幸福毛利率也一直维持在一个较高水平，2017年上半年达到了57.5%，而其中产业发展服务的毛利率更是高达92.7%。2017年上半年企业净利润率也达到了24.1%，较去年同期上升了2.4个百分点，整体盈利状况良好。

此外，截至2017年6月末，华夏幸福预收款项余额约1330.6亿元，较期初增长29.8%，预计将在未来3年内将逐步结转为公司的营业收入与利润，企业未来仍将保持销售和营业收入的高增长态势。

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运营：“龙头+资本+创新”三大驱动
园区运营成效显著

在园区运营方面，华夏幸福坚持“产业优先”战略，不断提升产业创新驱动能力，促进委托开发区域的产业升级。首先，华夏幸福以龙头企业为引领，推动产业集聚。其次，华夏幸福还联合了有关政府部门和机构，搭建了若干基金平台，发挥资本驱动效应；目前企业已经出资29.99亿参与投资河北新型显示产业发展基金事宜顺利推动，该基金将主要投向公司受托开发区域内的OLED新型显示产业相关项目，助力打造产业集群。最后，华夏在创新驱动方面也不断深入，不仅在香河打造智能技术与机器人协同创新平台，以此实现科技成果的垂直孵化；而且联合嘉善县政府、以色列企业共同启动“中以大健康示范基地”，推动中以两国在大健康创新领域的合作交流。

在三大驱动助力下，2017年上半年华夏的园区运营也是成效显著，企业投资运营的园区新增签约入园企业222家，新增签约投资额为731.5亿。除了企业大本营京津冀以外，公司在较先进入的嘉善和来安区域的新增签约额分别达到了58.9亿元和37.5亿元，占公司新增签约投资总额的8.1%和5.1%。

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布局：覆盖国家重点城市群
异地复制加速规模扩张

华夏幸福从2011年至今规模一直稳定发展，除了响应国家政策号召之外，与其自身的发展战略也是密不可分的。经过十几年的积淀，华夏幸福已具备较强的产业新城快速打造能力，产业新城异地复制成效渐显。在夯实巩固京津冀区域的同时，华夏幸福积极布局长江经济带、珠三角、“一带一路”等重点区域。截止报告期末，华夏幸福的产业新城基本覆盖京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群。

其中，企业较先进入的杭州（环）区域和南京（环）区域已经开始带来业绩增长。华夏幸福2013年开始打造嘉善产业新城，2017年上半年新增签约投资额58.9亿元，明显超过2016年全年的42.7亿元；2015年开始打造的来安产业新城， 2016年就实现新增签约投资额45.3亿元，2017年上半年37.5亿元，全年签约投资额同比大幅增长可期。

注：上表将河北省邢台市和河北省邯郸市均归类为中原城市群

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财务：PPP资产证券化获认可
融资成本进一步压低

华夏幸福于2017年3月成功发行了首个PPP资产证券化项目（华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划），发行规模共7.06亿元；8月又再接再厉，推出了固安新型城镇化PPP项目市政物业服务2017年度第一期资产支持票据，额度为2亿元，虽然两笔资产支持证券的募资额度不算太大，但却体现了政府对于华夏PPP模式的认可，不仅能够盘活项目存量资产，提高资金周转效率；此外还可为企业提供了额外的融资渠道，保障其财务的稳定与健康。

2017年上半年华夏幸福的有息负债总金额968.3亿元，其中主要为债券，期末余额为409.5亿元，占总融资的42.3%，其次为银行贷款355.6亿元，占比为36.7%，此外还通过信托、资管等其他方式融得203.1亿元。从中不难看出华夏幸福融资能力强大，且融资渠道多元化，这也为其实现规模的加速扩张起到了助推作用。截止2017年6月30日，华夏幸福的融资平均利息率已由2016年末的7%下降至6%。

2017年半年末，华夏幸福持有现金610.6亿元，现金短债比为2.9，长短期债务比为3.3，短期内并无太大偿债压力，资金较为充沛。此外，企业的净负债率为51.7%，较2016年末下降了10.5个百分点，财务结构稳健，这也为企业后续的规模扩张奠定了良好的基础。

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总结：在国家新型城镇化建设的背景下，产业新城与特色小镇正迅速成为社会的热点，国家也相继出台了相关政策，对产业新城各方位扶持的同时，也对产业新城提出了新的要求。从产业聚集到循环经济，再到产业特色，产业新城也不断面对着新的标准。这对华夏幸福而言，既是机遇也是挑战，华夏幸福的核心竞争力在于强大的产业导入能力，能迅速构建产业集群；而在实操过程中如何因地制宜的发展则变得尤为关键，只有在不同地区发展出具有当地特色的新城，才能促使销售业绩再创新高，为企业提供更为稳定的经营性现金流。

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