年末土地成交周期性上涨，低位增加土储好过冬

小Q导读：年末土地成交量迎来小高峰，调控力度仍然不放松。

 文／克而瑞研究中心  吴嘉茗 

11月份土地市场持续放量，成交面积创下年内新高，但成交金额、溢价率等指标依旧表现平平甚至再创新低，土地市场的持续地热度运行。月内住建部、国土部相继召开会议，再次重申“房住不炒”原则，北京、上海等一线城市宅地出让仍以保障性或租赁用地为主，土地竞拍热度依旧不高。

◆ 01 ◆
市场走势：11月成交周期性攀高

或将迎来年末小高峰

11月土地市场迎来年末成交高峰，全国336城经营性用地成交规模持续上升，成交建筑面积21323万平方米，达到年内最高单月成交水平，环比上涨34%，相比上月涨幅有所减小，成交地块幅数2814幅，环比上涨9%，同比维持稳定，11月整体成交大幅上涨的原因一方面为供应量大幅上涨，另一方面为房企为次年货量做准备，年末历来为土地成交的高峰期；一线城市持续高位供应，且品牌房企于一线城市都有较大的货值诉求，整体来说一线城市地块长期处于供不应求阶段，二线、三四线城市本月成交建面提升较大，但价格下行，市场的冷却仍在继续。

供应方面，年底土地市场供应再度迎来大幅上涨，年末大幅供地的主要好处有可帮助各地完成土地供应计划，部分拿地指标尚未完成的企业也将加快拿地速度，且年末银行信贷收紧，现金流足够支撑拍地的都是实力较强企业，此时推地可确认进驻企业大部分为品牌房企。

11月份土地成交从总价方面来看，延续了10月份量价齐升的走势，且涨幅比10月份进一步扩大，同样成交单价持续下降，成交面积涨幅远大于成交总金额涨幅；分能级来看，一线城市楼板价16607元/平方米，同环比分别回升44%和24%，上海住宅地块中虽然租赁用房和动迁安置房土地仍占据高位，但本月成交楼板价超过2万元/平方米的地块数量相比上月大幅提升；与一线城市土地供应有限且有城市优势不同，二线、三四线城市土地供应上涨后竞争激烈程度和成交均价都大幅下跌，且目前市场整体看淡，非热点城市土拍中开发商观望情绪更加浓厚。

◆ 02 ◆

溢价率：市场竞争激烈程度减缓

溢价率再刷新低

11月份全国土地市场溢价率持续下行，在10月份溢价率已经明显下跌的基础上，本月环比再度减少1.8个百分点，平均溢价率仅为23.0%，再度刷新年内最低位数值。从各能级来看，一线城市成为本月成交溢价下跌的主要原因，11月份一线城市的成交溢价率大幅下滑10.2个百分点，平均溢价率仅有5.9%，本月成交的45宗地块中，多数为底价成交，仅有6宗地块成交溢价率超过10%，二线和三四线城市的平均溢价率有小幅回升，分别回升了2.0和2.4个百分点。

一线城市本月平均溢价率跌落至有史以来最低点，北京本月成交的7宗综合地块中有4宗以较低的溢价率成交，过去动辄触及限价天花板、需要竞自持比例的市场高热暂时告一段落，上海更是以保障性住房用地为主，多为零溢价成交，一线城市持续通过降低土地成本来控制房价；二线和三四线城市本月溢价率小幅回升，高溢价地块主要仍是来自苏州、杭州、天津等热点城市，但从单城市角度来看，高溢价地块的占比也大幅下降，以苏州为例，11月份苏州共成交19宗地块，其中溢价率超过10%的仅有7宗。

◆ 03 ◆
重点地块：大体量地块拉高总价榜单

地块单价持续下降

11月份榜单呈现总价抬升、单价持续回落的现象，成交重点地块体量增大，导致开发商受到总价压力影响，成交均价继续下滑。总价榜榜首地块为北京石景山082号综合地块，地块的出让底价达到72亿元，为北京最高出让底价，奠定了成为总价榜首的基础，最终由绿城以最高限价86亿元和20%的自持比例竞得，是绿城时隔近两年再度获取北京地块；门槛地块为合肥包河S1706号地块，同样由许久不曾活跃在土地市场的企业——信达竞得，总价43.34亿元，环比抬升35%。

单价榜单方面，榜首地块为北京海淀区086号地块，作地块位于海淀区北部五六环间西北旺镇，规划为海淀西部休闲区域与北部综合城市新区交界处，由北京紫光以10.03%溢价率竞得，成交楼板价37850元/平方米，榜首环比上月再度下降28%；门槛地块为昆明西山区1宗商办地块，由昆明发展底价竞得，成交楼板价27615元/平方米，入榜门槛环比抬升16%。

从开发商拿地动作来看，大部分开发商仍有补仓意愿，但出价已经更加理性，如北京、上海、苏州的土拍参与者众多，但最终成交地块还是以中、低溢价率地块为主。从地方供地策略来看，越来越多的重点城市开始试点集体用地建设租赁住房用地，未来住房供给将面临新一轮的结构性调整，土地投资的风险也势必随之上升。

◆ 04 ◆

政策动向：国土部发文坚持“房住不炒”

北京继续落实租赁房建设

十九大过后，国土部本月再次发文明确，将坚持“房住不炒”定位，并宣布将推进二级土地市场的试点，进一步探索建设用地的使用权转让、出租和抵押。地方政策发布频次有所放缓，北京、郑州进一步推进集体用地建设租赁房，深圳市发布二十年城市总体规划，罗湖区、龙岗区也相继发布了城市更新的相关公告。

11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确，从2017年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，农民集体可依法出租获取收益，但不得对外出售或以租代售，单次租期不得超过10年。

1000公顷的集体土地，保守估计可建设30万套中小套型住宅，大约相当于北京五年新房成交量六成，如果这一计划能够顺利完成，3-5年之后，北京住宅供给不足的问题必将大大缓减。随着租赁住房建设的逐步推进，地方政府在细则方面的考虑更为周全，譬如新规关于禁止“以租代售”的规定，即保证了租赁房不会“变性”，也在一定程度降低了建设租赁住房的短期收益，将资金成本较高的“热钱”杜绝在租赁房建设门外，从而避免租赁房成为“高档居住区”，无法惠及到更多的群体。

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总结：正如上月预期，11月土地成交量创下了年内新高，而随着11月各地土地供应的持续放量，预计年末土地成交还将进一步环比上升，但从近期土地市场种种表现来看，开发商在地价上会更加谨慎，土拍热度还会进一步降温；政策方面国土部、住建部在11月份再一次强调“房住不炒”定位，中长期内楼市调控力度仍然不会放松，项目升值预期受限。11月份土地供应再一次大幅上涨，预计12月土地成交受影响也将大幅上涨，价格或许进一步下跌，对于仍有土地诉求的企业来说，在土地价格低位时出手风险将大大降低。

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