城市群系列研究四：承接广深外溢利好三四线的粤港澳，将构建多中心城市群

四个维度深入探讨粤港澳大湾区里的三四线市场潜力。

文／克而瑞研究中心 杨科伟、俞倩倩、邱娟

粤港澳大湾区¹城市群由“9+2”组成，即广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆，以及香港特别行政区和澳门特别行政区。粤港澳大湾区发展酝酿已逾10年，2015年该概念在”一带一路”规划中被正式提出，2016年被写入“十三五”规划，国家战略地位日益突出。我们将综合考虑人口流动、房价、人均可支配收入、城镇人均住房面积等影响供给、需求的多方因素，从供求关系这一核心来探究城市群内部各城市的房地产市场潜力。

注[1]：因数据可得性，本研究不包括香港、澳门特别行政区，下文所指核心城市为广州和深圳。

一、住宅用地供应

湾区宅地供应逐年缩紧
未来5年广州宅地供应稳中有升

2015年，粤港澳大湾区宅地供应量累计达到了1694万平方米，除2013年大幅增加至2740万平方，其他年份均呈现逐年下降态势，出现2013年这样的“反转”与房地产行业的周期效应密不可分，房地产市场规模也得以急速扩容，地方政府“借势”加大了土地供给。

核心城市中，2015年广州宅地供应量达到了356万方，占核心城市总供应量的71.5%，是粤港澳大湾区供地量较多的城市之一。事实上，2017年8月15日，广州市国土资源和规划委员印发《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知，未来5年全市计划供应住宅用地3200公顷，其中租赁住房占25.8%，年平均计划供应住宅用地640公顷，可以看出，未来几年广州的供应量也将在高位企稳。而非核心城市中，佛山的表现较为突出，近三年年均宅地供应量为443万方。佛山与广州西南接壤，近年来受“广佛同城化”的影响，经济发展提速，配套设施不断完善，从而带动了核心板块价值的提升，政府趁此契机加快推地，一方面有助于承接了广州的外溢客群，人口导入将拉动地方经济的发展；另一方面，房地产一直是地方政府重要的收入来源，加快推地节奏，也有助于维持地方财政的收支平衡。

依据2013年~2015年3年的商品住宅成交情况来测算，粤港澳大湾区各城市住宅土地消化周期都在3年以内，住宅土地供给略有不足。其中，中山的消化周期最短，仅为0.36年，主要源于前期宅地成交量连续3年低迷，2015年全年供应量甚至不足10公顷，而住宅成交却持续走高，2015年商品住宅总成交建面高达922万方，预计未来中山住宅供应肯定远远小于需求，供不应求致房价上涨动能充足。

二、需求

经济发展带来人口净流入

高房价抑制潜在购房需求

人均住房面积不足，广、深潜在住房需求亟待释放。从人口总量来看，近年来粤港澳大湾区常住人口虽然逐年增加，但是增长速度趋于缓慢，截止2015年，常住人口数量约6000万。从人口的流动性来看，粤港澳大湾区是典型的人口流入型城市群，人口虹吸效应显著，2015年常住户籍人口比高达1.81；其中核心城市和非核心城市分化显著，广深区域吸引大批外来人口前来工作、生活，人口吸纳力显著高于其他的非核心城市，2015年深圳的常住户籍人口比高达3.21。值得关注的是，东莞2015年的常住户籍人口比高达4.23，不仅高于粤港澳大湾区的其他城市，而且位居全国之首。

从城镇人均住房面积来看，呈现出逐年递增，但涨幅着实有限，2007年到2012年粤港澳大湾区城镇人均住房面积由29.05平米上升至33.18平米，人均不足35平米，随着后期人口的不断涌入，仍有许多潜在的住房需求有待释放。中心城市与非中心城市的分化也比较明显，受制于高房价，广深区域有着大量的购房需求并未得到满足；而其他城市如珠海、肇庆等人均住房面积均不足30平米，改善需求十分强烈。

就住房相对价格而言，粤港澳区域小而经济体量大，房价收入比持续走高，平均房价收入超出合理区间，居民购买力略有不足。譬如深圳2016年房价收入比高达26.64，购房需求被迫外溢至周边三四线城市。非中心城市房价尚处合理区间，其中珠海房价收入比较高约10.98，高于一线城市广州，是湾区内三四线城市中房价最高的，2017年上半年商品房销售均价已经达到2.4万元/平米左右，因而房价收入比居高不下。

总体来看，粤港澳大湾区的经济正处于高速发展期，以广深两个一线城市为中心，形成了环广州和环深圳辐射圈，带动了周边诸如东莞、佛山、惠州、中山等城市的协同发展。在此基础上，居民可支配收入逐年增加，而城镇人均住房面积不足35平米，可以预计，未来粤港澳大湾区还将有一批潜在的改善类需求有待释放。而外加外来人口不断涌入，也势必会为房价提供强有力的刚需支撑。

三、环境与基础设施

沿海城市空气质量良好，提升城市竞争力

近年来，空气质量也日益成为我们衡量城市宜居性的重要指标之一，粤港澳大湾区的各个城市在该项上表现良好，9个城市中有5个达到了优级，广州、东莞、佛山、肇庆达到了良级标准，主要源于这几个城市相对而言位于内陆，且第二产业也较为发达，故而空气质量不如沿海的各城市。但毋庸置疑的是，粤港澳大湾区的空气质量还是远远好于中国内陆的各大城市群。

四、可持续发展力

聚集百万高校在校生，佛山、珠海上市公司和50强房企数量居三四线前列

高校人才储备量是衡量未来城市潜在购买力的重要指标之一，2015年粤港澳大湾区高等学校在校生人数再创新高，达到了162万人，和长三角城市群相比仍存在较大差距；其中广州就占全部高校人数的64%，是其余几城总人数的近2倍。这主要是因为广东省4所211院校——中山大学、暨南大学、华南理工、华南理工均位于省会城市广州，每年也吸纳了众多优秀的学子，这些人才一方面有望转化为广州本地的潜在购买力，促进其房地产行业的蓬勃发展；另一方面，随着同城化建设的持续推进，核心城市的溢出效应也将带动环广州城市圈的发展。

就粤港澳城市群的三四线城市而言，除了与广深等中心联系紧密外，自身经济可持续发展能力也都非常强，以A股上市公司数量来看，佛山、珠海、汕头、东莞、江门、中山等城市居于全国城市数量榜前列；另以50强房企进入数量来看，同样这些城市房地产市场前景受到一致的强烈看好，尤其是佛山吸引了60%的50强房企进驻，其次是东莞和珠海也都有15家左右。

五、潜在改善需求待释放

佛山东莞中山承接广深外溢，市场前景可高看一眼

粤港澳大湾区城市群受益于发改委、外交部、商务部联合打造的“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区“的概念。随着湾区概念的逐步落地，粤港澳大湾区也进入了高速发展期，基础设施投资助推粤港澳大湾区成为城际交通网络最发达的地区，一体化程度领先。加上粤港澳大湾区是人口流入型城市群，人口虹吸效应显著，常住户籍人口比高达1.81，市场需求潜力巨大。在此基础上，人民的生活水平也在不断提升，可支配收入逐年增加，加之城镇人均住房面积不足35平米，可以预计，未来粤港澳大湾区还将有一批潜在的改善类需求有待释放。

东莞、惠州、佛山、珠海、中山等三四线城市多数位于广州、深圳核心城市的周边，接受核心城市的外溢效应明显，常住户籍人口比较高，购房潜在客群较大；人均可支配收入维持在4万元左右，购买力较强，总体经济发展情况良好；关键是人均住房面积偏低，后期改善类需求旺盛，市场前景可高看一眼。

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