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其他
《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜发布
融创、碧桂园全年新增货值上万亿；
新增货值百强门槛与销售百强门槛持平；
销售十强新增货值占百强48%总额；
一二线仍为投资热土，50强房企扎堆北京、重庆、天津。
文／克而瑞研究中心
榜·单·解·读
2017年即将落幕，回看过去一整年的土地市场，在2016年“地王年“的映衬下明显转冷，热点城市溢价率回落，“地王”销声匿迹。但在调控政策持续保持高压的背景下，房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。
拿地竞争依旧激烈
百强内房企规模分化
2017年全年，百强房企在土地市场上相互逐力，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现，无论是万科收购广信资产包，还是融创收购万达城，都反映出大房企的资源获取能力高于一般的中小房企，“强者恒强”的规律似乎也开始适用于土地市场。
对比今年销售金额各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，未来百强内房企的规模还将继续分化。销售十强房企的销售额在百强中的占比达到44%，而对应企业的新增货值占比却达到了48%，因此未来TOP10房企的规模还有更高的上升空间。其他梯队来看，TOP50之后的房企稍显动力不足，企业的销售金额占比均要高于其新增货值，可以看到百强房企分化正在加速，企业的规模之争将愈演愈烈。
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50强房企扎堆北京、重庆、天津等一二线
个别城市未来竞争加剧
从销售金额TOP50房企今年以来的拿地布局来看，一二线城市因为其庞大的市场容量吸引了大部分投资，典型如北京、天津这类城市，还有像重庆，土地供应充分加上市场容量充足，也成为TOP50房企的投资热土。但一些城市也因为房企的扎堆进入或使得竞争加剧，如合肥16-17年的商品房平均成交面积为600万方，但今年销售金额TOP50房企已在合肥取得1027万方土地建面，是该市16-17年商品房平均成交建面的1.7倍，未来随着大量的项目入市或将直接对各家房企造成压力。同时苏州、济南均存在类似情况，TOP50房企的新增土地建面分别为两市近两年商品房平均成交建面的1.6、1.4倍，其未来的市场压力不言自明。而北京的项目未来也存在销售压力，与前几个二线城市不同的是，这方面压力主要来源于政府的价格和预售证管制。
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销售金额TOP20座次仍存变数
未来表现看货值
随着今年销售百强业绩的高歌猛进，企业也在拿地端积极补充货量，根据企业自身的土储情况，百强房企拿地表现也不尽相同，尤其是竞争激烈的TOP20梯队。从典型房企的土储总量和当年销售面积比值来看（简称存销比），一般房企当前的存销比平均在4年左右，千亿房企多数在4年以上，今年TOP20房企拿地表现根据其存销比也可以分为以下几类：
第一类是土储足够，拿地依然积极的房企：如恒大、碧桂园、融创，前两者本身土储丰富，在17年初的土地储备即分别达到2.3亿方和1.7亿方，而在今年的土地市场上却毫不懈怠，恒大、碧桂园两家分别斩获0.8亿方、1.3亿方土储。融创中国为今年的3000亿新贵，也是因为企业今年通过收并购新增了大量可快速变现的货值，使得融创不仅实现爆发式增长，也使得企业的土储成功破亿。
第二类是本身土储充足，在2017年拿地偏保守的房企，如绿地、招商。绿地控股拥有上亿方土储，但这样大规模的土储潜力并没有完全释放，近年来绿地的销售排名在逐渐下滑，因此企业首要目标在于激活自己的存量潜力，继续提高存量转化，而招商在前海拥有大量土地储备。
第三类是本身土储一般，今年拿地规模有些不足的房企。如金地、绿城、华润，前两家土地消化周期分别为4.1和为3.4，虽然处于安全线内，但与其他千亿房企相比则稍微逊色。对于这样千亿规模的企业来说，3000万方左右的土储还是略微不足的，仍有补充的空间。像今年企业的新增货值排名都在20位之后，远低于企业销售排名。另外还有像华润的年初土储在4400万方左右，存销比在5年上下，但今年的拿地销售比为0.6，低于TOP20的平均水平。
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部分房企新增货值超预期
明年或迎业绩爆发
今年在土地市场上，一些房企表现的尤为积极，通过收并购、合作等房企为企业囤积了大量货值，新增货值是其同期销售的几倍之多，这也为企业在明年的业绩爆发打下了基础。这些房企大致可分为两类，一类是销售金额TOP30房企，未来想冲上第二梯队实现千亿目标的房企。另一类则是在百强集中度不断攀升的压力下，积极求生存的房企。
TOP30房企中，融信集团的新增货值与其同期销售金额之比居于前列，达到3.1以上。其17年新增货值达到1856亿元，位列今年房企新增货值排行第16位。企业今年的拿地方式灵活，通过合作及收并购方式获取了大量土储，共取得37宗地块，其中22宗为合作土地，在大幅提高企业土储的同时，也降低了拿地成本。
TOP30之后的房企中，福晟、俊发和弘阳表现优秀，三家企业的新增货值与其同期销售金额比值达到3.8以上，其中福晟集团更是达到8.8，成为TOP30后房企中的“土地收割机”。这也主要归功于企业完善的收并购机制，仅通过收并购福晟便取得了2713.1亿元的货值，为未来业绩增长提供了充足的弹药支持。
展望
拿地总量和集中度将进一步提升，一线城市拿地需提升租赁运营能力
2017年受房企积极冲击规模的推动，房企的新增土地建面达到峰值。展望未来房企的拿地表现，我们认为在既年底三部委再次强调楼市调控政策的延续性和稳定性之后，2018年调控政策放松的可能性较小。我们预计明年房企在拿地上主要有三大趋势：
趋势一，整体上房企的拿地总量仍将保持较高的水平。一方面由于龙头房企销售规模继续扩张，市场占有率继不断升，预计对新增土地储备需求量还有较大的增长空间；另一方面，部分中等规模房企也提出了近一两年内实现千亿的计划，这也将对明年的土地成交量形成助推。
趋势二，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。一方面，在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。另一方面，在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。
趋势三，一线城市拿地需提升租赁运营能力。2017年一线城市整体进入租赁时代，上海今年上海累计公告出让了9幅租赁住房用地，可建建筑面积约182万平方米。2018年租赁用地将持续成为一线城市出让的主要宅地类型，房企希望拓充一线城市土储则不可避免的需要面对租赁地块的运营问题，长租公寓的运营能力以及盈利模式将成为房企继续深耕的新方向。
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