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【年报点评09】富力地产:未来三年销售增速将保持50%以上

2018-03-21 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

年报系列点评之九

2017年合约销售增速较慢,但收购带来一次性收益,令净利润大增204%。业绩会上提出18年1300亿,2020年实现3000亿,复合增长54%目标。短期无偿债压力,但净负债率持续攀升。

克而瑞研究中心   沈晓玲、郭浩轩、袁千惠

2017年富力地产权益销售目标在调高至800亿以后,销售依然超出预期达到权益销售818亿元,但仍低于同规模房企的增速,在行业的销售排名下滑。此次,企业提出2018年不低于1300亿元,2020年实现3000亿元,相较以往更加进取的销售目标,希望能改变排名下跌的情况。


业绩:销售增速不及同规模房企

2017年,富力权益协议销售由16年609亿元增加35%至2017年的818.6亿元;销售面积达632.42万平方米,较16年增加35%;平均售价与16年基本持平,为12900元/平米。富力2016年销售增长幅度有限,2017年权益协议销售同比大幅上升,但相较于同行业TOP30企业的平均超50%的增速来看,富力的销售额增长速度还有待提高。

富力制定了2018年的协议销售不低于1300亿元的目标,较2017年已实现权益协议销售目标增加约60%。2020年的销售目标是3000亿元,3年复合增长率达54%。

富力继续拓宽国内城市布局,实现协议销售及收入增长。富力业务重心依然以一、二线城市为主,并制定扩展至更多城市的战略,可进一步扩大富力的业务规模,同时维持较高的盈利能力。2017年,一、二线城市的协议销售为71%,与去年数据持平。但二线城市的占比同比上涨8个百分点,由此可见来自二线城市的销售贡献正不断上升。此外,2017年富力在各大区域销售来源上,长三角区域、环渤海区域、珠三角区域、中西部区域销售均衡分布,体现出公司销售来源城市比较广泛。


投资:新增土储同比上涨两倍之多 

在2020年要达到3000亿的目标下,富力积极在全国拿地,确保未来有充足销售资源。2017年,富力在53个城市和地区,一共新增81个土地项目,,新增权益土地金额584亿,同比增加234%;新增权益土地总建筑面积1811万平方米,同比增加259%。新增地块中,41块位于富力现有的城市和地区,另外40块则在新进入的28个城市取得。值得一提,新增权益土地的二、三线城市占比达到84%,主要受一线城市土地的激烈竞争影响。

土地存量足以支撑三年目标。截止2017年底富力地产权益土地总建筑面积为5971万平方米,同比增长39%;权益土地可售面积为5138万平方米,同比增长34%,主要原因是今年拿地规模扩大。土地存量代表企业在未来销售增长的潜力,而按照富力2017年的签约均价1.29万元/每平方米作计算,估计土地储备销售货值达到6620亿,能满足企业未来三年销售复合增长率达到54%的目标。

富力地产在各个区域均有布局,土地分布比较平均。从土地分布来看,中西部、珠三角与环渤海地区的权益土储占比分别为26%、24%和23%,接近大半的权益土储在这三 44 33246 44 14939 0 0 4514 0 0:00:07 0:00:03 0:00:04 4513个区域,反映企业对三个区域的重视。总体来说,富力在全国四大区域的土储相对均衡。另外,富力在海外土储也占整体7%,虽然近期受政策影响而减少海外投资,但富力仍订下2018年海外投资80亿的目标,相信会保持海外稳定的拿地速度。


商业:收购万达酒店带来新动力

2017年,富力地产以总价181亿人民币收购万达商业地产手上的酒店资产,经过收购后,富力成为全球最大豪华酒店业主,一共有88间已完工酒店及26365间客房,以及17间在建及筹建中的酒店,合共105间酒店。

在酒店收入方面,2017年富力在酒店的收入增幅显着。根据年报公布数据,2017年富力地产在酒店方面的收入为23.7亿,同比增长达到74%,三年复合增长29%。主要原因一方面是17年一共有3家酒店开业,提高酒店项目的整体收入,另一方面是部份的万达酒店在第四季度交割后带来的收入。值得一提的是,万达酒店的收入将会在18年的财务报表里才全数入账,同时预计在2018年将为富力带来8亿元的净现金流入。

这次收购无疑为富力在酒店业务带来新动力。一方面收购的成本较自建低,这次收购的平均成本为2.55亿,远比富力现在每家酒店的4.3亿成本低。另一方面收购额外带来增值效果,除了增加富力未来在酒店方面收益,提高富力在酒店业的地位,更带来人民币131亿元的一次性收益。虽然收购活动短期内导致富力债务大增,令财务状况进一步承压,但是长期富力能通过成熟的酒店资产,作进一步的融资或是拆分业务的可能。这次收购为富力的多元化业务带来新的动力,未来酒店业务发展的态势让人期待。


盈利:毛利率、净利率均呈上涨趋势

由于2017年及2016年的协议销售的强劲增长,富力的总营业额创下新高,达人民币592.8亿元,较2016年的营业额人民币537.3亿元增加10%。营业额大幅增加是由于已交付建筑面积增加12%,达471万平方米。

毛利率由2016年的28.3%升至2017年的35.4%,主要源于较高利润的项目结转入账致使毛利较2016年同期大幅上升38%。与营业额及毛利增长一致,净利润创下214.2亿元的新高,较16年增加204%。扣除一次性非经常性收益后,17年的净利润为83.2亿元(或增加18%)整体财政盈利能力反映富力成功的扩展战略及积极的盈利增长,符合富力致力提高股东回报的一贯策略。

富力的平均借贷利率控制表现不俗,借贷利率依然保持下降。17年富力平均借贷利率为5.1%,同比下降1.2个百分点。富力平均借贷利率连续三年下降,比14年的8.2%下降了3个百分点。这主要由于人民币兑美元汇率和马来西亚令吉兑美元汇率升值造成人民币11.72亿元汇兑收益所致。


资本运营:净负债率攀升

2017年富力净负债率继续上升,达到170%,较16年高出10个百分点,显示出公司财务杠杆持续加大。虽然净负债率高出60%-80%的安全值,但是从企业的负债结构来看,目前暂无短期偿债风险。17年富力现金短债比为1.13,企业现金较充裕,短期资金压力较小,可完全覆盖短期债务。此外,长短期债务比为4.01,多数为一年以后需要偿还的债务,短期风险可控。目前富力净负债率偏高,未来财务风险值得警惕。

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