快评｜接连“降准”助力销售，四季度或将是房企未来关键
导 读
年内接连四次降准将对房地产市场有何影响？
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
昨日，央行宣布定向降准1个百分点，除了用于偿还即将到期的4500亿元中期借贷便利（MLF）之外，有望释放7500亿元增量信贷资金。年内接连四次降准是否预示着货币政策实质性转向？其对房地产市场又有什么影响？
货币政策中性偏积极，降准利于房企销售回款但对直接融资影响有限
从中央经济工作会议以及国常会表态来看，稳健的货币政策要松紧适度，积极的财政政策要更加积极。本次降准可谓进一步强化货币政策中性偏积极的市场预期，意即要保持流动性合理充裕。
对房地产市场而言，一方面，央行仍将执行“宽货币、紧信用”的政策组合，在一定程度上有利于改善房企直接融资，但整体影响程度着实有限。房企融资规模持续缩量，1-9月典型房企融资总额8269亿元，同比减少11.3%，其中TOP10房企融资同比减少27%。并且，融资成本持续上行，剔除恒大及佳兆业影响之后，典型房企1-9月平均融资成本为6.04%，较2017年全年上升0.47个百分点。
另一方面，降准后有助于增强银行间市场信贷资金流动性，并降低商业银行融资成本，届时住房按揭贷款将有利可图，进而支持住房需求端信贷资金。从近期市场表现来看，一线供求低位回升、二线整体稳定，三四线整体火热中分化、轮动。8月居民房贷占新增贷款比重增至36%，短期消费贷占比升至21%。企业销售业绩持续向好，前三季度TOP100房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。9月，TOP100房企合计实现销售金额8767亿元，环比增长13% ,同比增幅仍达到34.1%。截止9月末，千亿房企数量达到18家，已超过2017年全年17家的水平。整体而言，我们认为降准有助于加速企业销售回款，间接缓解房企融资压力。
四季度或是最佳销售窗口期，企业宜积极营销、抢收业绩
结合历次降准周期之后，房地产市场均开启一波销售行情。我们认为本次降准也不例外，增量信贷资金会有相当部分最终流向房地产市场，预计四季度仍将是较佳销售窗口期。
不过，受制于调控政策持续高压，多数城市房地产市场确有降温特征，项目降价、业主维权、“房闹”等现象明显增多，尤其是当下房地产市场正处“量变到质变”的积累期，在无重大利好政策的刺激下，明年市场行情难言乐观，成交也恐将明显缩量，三四线城市面临更大的调整压力，不排除部分城市因前期房价上涨过快，市场购买力过度透支，率先开启“以价换量”的降价风潮。
本轮市场上升周期现已行至尾声，建议房企积极把握本次降准所带来的销售窗口期，推案营销要有“抢跑”思维，并以最终的销售业绩为导向，竭力抢收市场变盘前的最后一波市场需求。鉴于各城市市场周期迥异，企业宜将销售货值按照“好、中、差”甚至更细的标准分类。对于市场前景长期看好的项目，可以按照原计划推案营销；对于市场前景看平的项目，营销要有“亮点”，不断提升项目曝光度以及市场口碑效应。当然，打折让利也是可以考虑的选项；对于市场前景看淡的项目，要善于嫁接圈层、中介等各种资源，部分滞销盘更要有“壮士断腕”之决心，更好、更快地实现项目去化。
土地市场转冷趋于常态化，资金充裕型房企切莫错失在核心城市拿地良机
当下土地市场频现转冷信号，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍案例持续增多。而在调控政策持续发力，房企融资压力日渐逼仄的作用下，企业观望情绪愈加浓重，普遍放缓新增拿地力度，部分房企甚至阶段性退出土拍市场。我们认为土拍市场转冷将趋于常态化，地价由升转降的拐点将至，部分城市地价更是率先向下调整。
当然，核心一二线城市市场前景长期看好，中心城区热门宅地更是不可多得的资源稀缺品，这类项目去化前景依旧不成问题。联系到多数城市土地供应往往有前低后高的市场惯例，四季度将是土地供应高峰期，届时核心城市将明显加大供地力度，其中也不乏核心地段的热门宅地。对于那些资金相较充裕的房企而言，逆周期拿地可以有效控制土地成本，四季度不啻为在核心城市拿地补仓的良机。
综合而言，四季度或是最佳销售窗口期，在一定程度上将决定哪些房企资金链健康稳健、将有充足的“弹药”布局明年投资机会，从而也决定哪些房企能在下一轮市场盘整期安全立足甚至业绩稳定增长。
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