其他
首分论市：26城11月楼市走势预判
文 / 克而瑞研究中心整理
北京 // 王秀玲
楼市现状：
10月，北京供应继续小幅放量，但市场观望情绪渐浓，成交不甚理想。共17个项目开盘入市，虽多盘项目推出价格折扣，但整体去化仍不佳，平均去化率不足三成。土地市场新增12幅涉宅地块，位置都较为偏远，成交6幅经营性用地，分别位于朝阳区、大兴区、房山区和石景山区，其中1幅全部建设“共有产权住房”的地块由中海首钢联合体竞得。二手房市场表现基本与前几月相当，价格略有上涨。
上海 // 李振宇
楼市现状：
10月，上海商品住宅供应量环比小幅增加，但成交量持续下滑。全市共23个项目新开盘或加推，认筹率超100%以上的项目不到3成，总体看市场趋冷形式已从城市外围逐渐向市中心蔓延，开盘项目去化均低，中高端市场分化加剧，仅稀缺地段、热点板块，倚靠资源优势、配套成熟、价格低于预期等优势的项目开盘尚能维持热度。土拍市场表现也不乐观，共成交8幅经营性用地，主要位于普陀、杨浦、浦东、奉贤、嘉定等区域，其中普陀集中推出的4幅经营性用地均被中海以底价摘得。
后市预判：
供应：近12个项目已拿证未开盘，根据认筹时间预计将11月中下旬或12月上旬开盘。
成交：预计11月成交量与本月持平。
房价：预计下月房价幅度不会有很大偏差。
热点区域/板块：从拿证区域预估，嘉定、松江、浦东将是下月成交热点区域。
广州 // 梁永光
楼市现状：
10月，广州商品住宅市场供求两端均处于观望状态，导致供求数据同环比大幅下滑。新开盘/加推项目共30个，平均去化率仅有31%，整体来看本月购房者由于“取消限价”传闻的影响普遍陷入观望，开发商仍以小幅加推为主。本月土地供应速度明显加快，共供应16宗经营性用地，其中15宗涉住宅用地较多来自增城、南沙以及黄埔，共成交12宗经营性用地，底价、低溢价成交成主流，整体溢价率仅为3%。二手房市场受到了一手房放开限价影响，本月降温也比较明显。
后市预判：
供应：预计开发商申请预售证的积极性将会大增，从而促进市场供应增加。
成交：预计到11月政策有望逐渐明朗，从而促进年底的成交量回升。
房价：预计现阶段开发企业选择涨价的可能性不大，“平价换量”仍会是年末市场的主流。
深圳 // 陈洪海
楼市现状：
10月，深圳商品住宅市场供求量基本与上月持平，整体表现仍为供应充足而成交惨淡。新开盘15个项目，仅中心城区项目去化较好，整体去化率不足2.5成，购房者观望情绪浓厚，市场逐渐趋于理性。政策上印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》督查土地闲置和开工怠慢，旨在加大供应，解决部分住房供需问题。土地市场较为活跃，共成交7块商办用地，均以底价成交。二手房市场成交量持续下跌，创9个月以来新低，预计后市二手房的成交量将进一步走低。
后市预判：
供应：预计11月份开发商的供应量增加。
成交：房贷利率高，政策严，市场不明朗，预计11月成交变化不大，甚至会微跌。
房价：在业绩压力下，开发商会选择以价换量，11月价格微跌。
热点区域/板块：龙岗、粤海、华侨城、民治。
沈阳 // 洪晶
楼市现状：
10月，沈阳供求小幅微降但仍在高位运行。房企为年底冲刺业绩做准备，开展高频次开盘加推动作，全月共42个项目开盘，共加推47次，整体市场供应及推盘量持续冲高。受限购政策影响本月土地市场热度仍然较低，共成交15幅土地，其中的5幅经营性土地，平均溢价率略有上升为8.1%，前十房企中仅有龙湖取地。
后市预判：
供应：预计11月起，沈阳市场供应量及出货频率均将呈下降趋势。
成交：限购效应显现,预计下月成交持平或呈下降趋势。
房价：随着部分高价项目陆续入市，预计成交价格将被推高。
热点区域/板块：预计至年底，沈北成交量将呈现出高热状态，全运、铁西经济开发区、三台子、荷兰村等热门板块同样热度不减。
长春 // 史嵩龄
楼市现状：
10月，长春商品住宅市场供求量小幅下滑，但整体成交热度延续，均价同比上涨16%，由于市场存在局部供应短缺的问题，再加上新上市房屋价格较高，预计房价未来整体上涨压力仍然较大。土地市场供地12幅成交2幅，供应成交面积环比均下滑，现市场各企业对商住用地需求旺盛，优质地块被各企业争抢，溢价率偏高，政府供地结构不断变化，商住用地多以城市外环居多。
后市预判：
供应：预计下月供应量会适当减少。
成交：预计市场成交量维持在较高的水平上。
房价：未来整体上涨压力仍然较大。
热点区域/板块：高新南、高新北、净月、南关（南部新城板块）区域。
济南 // 唐堂
楼市现状：
10月，济南商品住宅市场供应量环比大降六成，成交也小幅下滑，持续消耗库存。全月共开盘加推10次，其中三项目首开入市，共推出1259套房源，到访客户有所增加，但客户观望情绪加剧，开盘去化率约为52%。土地市场章丘新增供应14宗土地，包括6宗居住用地，3宗商服用地、2宗工业用地和3宗公共设施用地。受土地市场影响，市场价格相对偏低，另外开发商在售房源增加，各开发商价格调整意愿较为强烈。本月二手房价格也有所下降，整体看济南楼市已趋于理性。
青岛 // 毕怡
楼市现状：
10月，青岛商品住宅供应量略有下降，但仍处于高位，成交量下降至今年除去2月份的最低点。在市场预冷的情况下，开发商加快推盘节奏，各项目优惠、折扣力度变大，但整体去化情况已不乐观，特别是胶州去化已经达不到５０%。土拍市场热度还在，成交建面创今年新高。二手房市场企稳，成交量维持于低位。
后市预判：
供应：预计下月供应量加大。
成交：预计下月成交量加大。
房价：开始下降。
南京 // 赵静波
楼市现状：
10月，南京商品住宅供应环比降三成，成交量同环比小幅回升，库存连续三个月上升。全市共27盘加推，整体推盘量减少，但去化率明显提高，其中9盘售罄，去化率较低的项目均在远郊。因限价政策严格，多数房企对拿地仍持观望态度，整体土拍竞争不算激烈，土地市场保持平稳，共供地6幅且多块拿地条件苛刻，对企业要求比较高，或为定制地块，市区共成交2幅地块，均位于江北新区，高淳底价成交3幅。本月二手房成交量大幅下降，随着新房供应提速加量，二手房市场客源不足问题日益明显。
后市预判：
供应：至11月底，全市预计有45家楼盘携10000余套房源上市，包括18家纯新盘。
成交：四季度政策严控下，整体成交量预计应在当期供应量的70%以上。
房价：政策严控，各区域房价临近区域价格，江北、江宁、麒麟、仙林湖和青龙地铁小镇的新盘预计不会超过3万元/㎡，河西中的预计不会超过4.5万元/㎡。
热点区域/板块：江浦、高新、六合、青龙山新城、青龙山地铁小镇，岔路口、城中。
杭州 // 刘晨光
楼市现状：
受十一假期影响,10月杭州商品住宅供应小幅下降，但整体仍维持相对高位，受成交结构影响价格小幅上升。十区共61个项目推盘，13盘首开，地王集中入市，抢跑收割客户的现象突出；临安、良渚等多板块出现明显的去化下降，13个项目无需公证摇号，市场观望情绪较浓。政策上10月17日，杭州将正式执行《杭州市人民政府关于调整完善市区户口迁移政策的通知》，适度放宽投靠迁移政策及人才落户政策。土地市场共成交11宗地，涉宅5宗，多集中在远郊乡镇，以零溢价为主。二手房市场已进入深度调整期，预计未来几个月成交量回升至高水平状态的可能性不大，或将维持在当前的低水平状态，并伴有小范围波动。
后市预判：
供应：11月预计40余个项目推出，持续保持高供应。
成交：11月年底房企业绩冲刺，成交将以近期首开/加推认购房源转网签为主。
房价：政府控制备案价依然严格，但部分区域项目备案限价有略微放松迹象（沁园、公园1872、天悦江湾等）随着高价地王入市备案价或将寻找新突破口。
热点区域/板块：余杭、萧山、临安、富阳等远郊板块推盘热度较高，主城区将集中在江干区、拱墅区，板块集中在良渚、南部卧城、余杭经开区、锦南、青山湖科技城、城东新城、祥符等。
合肥 // 白杨
楼市现状：
10月，合肥商品住宅市场表现量价齐升，其中滨湖区和长丰县分居供应和成交之首，但因集中网签备案，数据不足以反映市场真实情况，。新开盘项目24个，去化程度一般，开盘当日去化率在50%以下。本月各区共供应20宗经营性地块，成交5宗溢价较好，整体看土地市场还存在捡漏机会，预计至明年一季度都为拿地的较好时期。
后市预判：
供应：供应保持高位。
成交：成交维稳。
徐州 // 季有国
楼市现状：
10月，徐州供应大幅缩水，成交同环比齐升有所回暖。新开盘加推项目共计8个，总推出房源2057套以高层为主，去化情况良好，整体去化率95%，特别是单价在1万2以下产品去化率高。本月仅两宗铜山柳新镇宅地挂牌，土拍市场则有所回温，共成交七宗地块，全部来自东区，大发和新城控股首入徐州。
后市预判：
供应：预计11月徐州供应量将持续下行。
成交：随着供应量的下行，预计11月备案量将回落。
房价：预计11月商品住宅均价依然将维稳为主。
热点区域/板块：城西板块。
苏州 // 戈文问
楼市现状：
10月，苏州商品住宅供求环比齐跌，库存上升消化周期拉长0.5个月。本月推盘以中高端改善项目为主，整体去化呈下降趋势，平均去化率约五成。土地市场挂牌数量下滑，仅吴江2宗宅地再挂牌，成交6宗地，多被国企底价或低溢价收入囊中，另有2块地流拍。
后市预判：
供应：11月苏州28个盘预计加推房源入市，未来供应量预计80万方。
成交：预计未来11月成交量60万方。
房价：预计高价盘集中入市使成交均价略有上升。
常州 // 戈文问
楼市现状：
10月，常州商品住宅市场供应环比下滑，成交创今年新低，库存超200万方。全市共19个楼盘23次开盘，并且基本集中在10月下旬，共推出2033套房源，整体认购率50%，认购率环比9月下降明显。土地市场2宗涉宅地块挂出，3块地流拍，共6宗涉宅地块成交，其中1宗为安置房地块，成交主力区域为天宁及武进区，地块均低溢价成交。
后市预判：
供应：11月商品住宅供应量预计45万㎡左右。
成交：11月商品住宅预计成交35万㎡左右。
房价：11月商品住宅均价预计在15000元/㎡左右。
无锡 // 王新科
楼市现状：
10月，无锡商品住宅市场供应量环比腰折，成交环比量价齐升，但因政府放开备案，大量房企集中备案所以成交数据失真。新开盘项目10个，整体去化效果一般，总体上市场供不应求，库存量大幅下降，但从多家楼盘推出特价房等营销手段看，市场热度有下降迹象。土地市场冷清，本月供应4幅，仅底价成交1幅商办用地。二手房市场成交环比量跌价涨，滨湖成交量最大。
后市预判：
供应：预计11月供应量将有所增加。
成交：预计11月份成交回复正常。
房价：预计11月无锡房价将保持稳定，不会有太大波动。
南昌 // 邱春焱
楼市现状：
10月，南昌楼市量价齐跌，但仍好于去年同期。新开盘11个项目，郊区的刚需刚改项目开始调价，案场来访持续下滑，抢客户现象严重。土地市场成交9宗，经营性用地流拍现象明显，流拍3宗，成交地块主要集中于高新区，预计接下来两月土拍仍不多，但会有地王项目入市。
后市预判：
供应：11月预计将有26个项目推售，其中有9个纯新盘开盘，17个项目加推。
成交：预计11月持续增长。
房价：城区高端项目调价意愿较小，郊区项目冲刺指标的压力下，下调价格的可能性较大。
热点区域/板块：九龙湖、南昌县和青云谱。
厦门 // 林凤
楼市现状：
10月，厦门商品住宅新增供应锐减，成交惨淡。共有3盘入市加推，其中万科白鹭郡通过去精装、减车位以及打折等取得热销，其余两个项目因蓄客不足，去化均不足2成。目前整体市场环境仍然低迷、购房者观望情绪依旧浓厚，对价格抗性较大，项目开盘均加大优惠力度压低价格，但客户入市意愿度低。政策上福建省房地产市场“双随机”检查办法出炉，政府集中打击整治楼市乱象行为。土地市场进入“休眠”状态，无商住用地新增供应和成交。二手房也已连续四个月处于成交量下滑状态。
后市预判：
供应：11月预计将有9个项目推盘，其中5个为纯新盘。
成交：预计后期成交量有望回升，但受抑于整体市场观望情绪浓厚，回弹空间有限。
房价：预计整体价格小幅回落。
热点区域/板块：思明区。
福州 // 方明
五区
闽侯
楼市现状：
10月，福州五区商品住宅供应量有所上涨，成交量同环比齐升，创近两年新高；闽侯住宅供应量持续低位，成交量则受备案放开影响，达到历史最高位，库存量腰斩，整体去化周期也大幅缩短。本月共8个项目开盘，推售房源明显减少，不管市区稀缺豪宅、热点板块优质项目还是远郊刚需盘均去化惨淡。土地市场明显遇冷，长乐、马尾出让6幅商住用地，底价成交现象不断，其中马尾2幅土地流拍。目前政策、金融环境持续收紧，新房市场去化下行，年底开发商资金链紧张，故房企拿地热情不高，短期内福州土拍市场很难回暖。
后市预判：
供应：预计未来两个月将会迎来一波供应潮。
成交：仍将维持高位成交态势。
房价：价格或有松动。
热点区域/板块：短期东区、五四北、金山热度较高。
武汉 // 吴洋
楼市现状：
10月，武汉商品住宅市场供应量锐减近60%，低于1-8月平均水平，成交量小幅增加存量回落。全市项目共29频次开盘，日光13频次，成交分化整体开盘首日去化率81%，较上月有所下跌。政策方面扩大刚需选房区域，但对市场指导意义不大。土地市场有所回温，共成交12宗地块，9宗来自于三环外远城区。流拍4宗地块，其中3宗位于主城区内，主因是起拍价过高、商服比例过大等。
后市预判：
供应：11月推盘量将维持高位，预计供应量仍将高于280万方。
成交：成交惯性下备案仍将处于相对高位。
房价：全市均价目前稳定在14800上下，月度结构性波动。
热点区域/板块：三环内刚需客户置业热门板块如白沙洲依然保持较高热度；三环外有一定产业支撑，轨交拉动利好板块，如光谷新中心、文化大道、盘龙城片区仍旧是关注焦点。
长沙 // 王新科
楼市现状：
10月，长沙加快新增供应，成交略微下滑，整体市场渐入冬季，表现供过于求。共27次开盘，推出6980套房源，去化率约在七成，购房者相对理性。土地市场共供应2宗经营性用地，为完成全年供地计划，预计后期会持续放量，六区共成交5宗经营性用地，底价成交已是普遍现象。
后市预判：
供应：供应将维持高位运行。
成交：打折销售，以价换量为大概率事件。
房价：房价稳中有降的预期不断提高，楼市拐点或已至。
热点区域/板块：梅溪湖片区及南城片区。
郑 州
楼市现状：
10月，郑州商品住宅新增供应减少三成，成交小幅上涨，供求基本平衡。共18个项目新开盘，案场到访量较上月下降，整体去化一般，三房户型去化为主力。随着市场遇冷，已有房企出现以价换量的销售政策。土拍市场预计11月份郑州主城区将有13宗土地（2宗商业，11宗住宅）竞拍，11宗城改用地，2宗净地出让。
成都 // 闫涛
楼市现状：
10月，成都商品住宅市场供应成交同环比齐升，市场延续金九热度。新开盘项目数量众多，整体去化不错，19个项目开盘售罄。价格基本维稳，新开盘低价入市项目持续增多，小部分项目放出优惠政策。本月土地市场供应腰斩，成交量环比大跌48%，溢价率持续下跌创年度新低，可见房企拿地趋于保守。二手房市场成交量连续数月下滑，因受限购影响，以及近期高性价比新房大量入市，购房者转战新房市场。
后市预判：
供应：供应将持续保持高位。
成交：成交端预计或将低位维稳。
房价：稳中有降。
热点区域/板块：双流区及大面、五块石-沙河板块。
重庆 // 王伟
楼市现状：
10月，重庆商品住宅市场供求量纷纷下行，库存增加消化周期略有拉长。新开盘项目共28个，整体去化率约72%，核心区高价项目去化效果不佳，成交产品90-100㎡成为主力面积段，100-120万元总价段为成交主力。政策上相关部门整顿违法违规“租金贷”行为，重点查处违法违规的中介机构和贷款机构。土地市场供应6宗成交7宗，多大牌房企联合拿地，溢价率约在10%左右。本月二手房市场表现量跌价稳。
后市预判：
供应：11月预计137个项目开盘加推，巴南区鹿角、李家沱、龙洲湾，渝北区中央公园、悦来等板块为主力供应板块。
成交：预计住宅市场成交量将有所回升。
房价：11月房企推盘项目多以高层产品为主，刚需产品货量有所回升，客户购房热情下降，房价上涨的动力不足。
热点区域/板块：龙兴、礼嘉、茶园、中央公园、李家沱等板块。
昆明 // 王伟
楼市现状：
10月,昆明住宅市场供求齐增，新开盘5个项目，整体去化不错。土地市场供应体量较上月大幅下降，成交13宗，成交表现量价齐跌，均为底价成交，成交的土地大部分位于盘龙区和官渡区，另外多块土地因故中止交易或流拍。一手房小幅下调、促销的形势，客户观望情绪比较浓重，二手房市场同样也阶段性变冷。
后市预判：
供应：预计11月供应会小幅上升。
成交：11月成交量将继续维持10月高水平。
房价：单一项目价格有下降趋势，逐步开始“以价换量”。
热点区域/板块：东、南市区和呈贡区受到房企的重点关注。
南宁 // 吴宁
楼市现状：
10月，商品住宅新增供应回落至正常水平，各项目推量节奏相对有所放缓，成交小幅回升。新开盘项目8个，随着首付门槛降低，整体去化在六七成以上。土地市场供应回落新增1幅住宅用地，成交迎来小高峰，共成交7幅住宅用地，主要分布于青秀区、良庆区、邕宁区及西乡塘区，中南置地首进南宁。另有3幅条件较为苛刻的商住用地出现流拍，整体市场投资趋于理性。
后市预判：
供应：预计四季度供应量将持续维持高位。
成交：预计四季度成交量与去年持平或略有下滑。
房价：预计后期房价走势仍以“稳”为主，但不排除年末房企冲刺推出打折促销活动，出现均价下滑的情况。
热点区域/板块：西乡塘区和五象新区。
西安 // 朱郁
楼市现状：
10月，西安商品住宅市场供求量均大幅增加，均价有所回落。新开盘项目共计 31 个，平均开盘去化率在七八成，去化环比持平，推盘较多的房企为万科、融创等。政策上发布《关于西咸新区涉及西安行政区住房保障和房屋管理职能移交公告》，明确西咸新区辖区内涉及西安行政区的「住房保障+房屋管理行政+社会管理全部职能」，由西咸新区国土资源与房屋管理局承接办理。土地本月供应33 宗，成交共 12 宗相比九月有所减少，且供应及成交主要都集中在主城区。预计为冲刺年底业绩，下月推盘将加快。
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合！
| 克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 |