【中报点评04】雅生活：并购增长亮眼, 做大做强必须双轨并行

克而瑞研究中心  洪圣奇、叶茂﹑彭珊珊

【业绩亮点：营收规模高速增长，新增合约面积优于预期】2019年雅生活实现营业收入22.41亿元人民币，较去年同期增加59.4%，发展速度处于物业管理行业领先水平。公司三大收入均有不同程度的增长,其中物业服务管理收入12.3亿,外延服务收入8.1亿, 社区增值服务收入2.1亿,同比分别增长63.6%, 40.3%及157.9%。公司通过社区商业公司专业运营，深挖社区增值服务潜力，连续三个半年度持续翻倍，对公司收入贡献也由去年同期的5.7%上升至9.2%。【增长动力：依托双股东稳定贡献，抓住收并购窗口期】2019年上半年, 集团主要通过收购青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业及广州粤华物业, 迅速完成全年的并购指标。其中收购青岛华仁与哈尔滨景阳物业助力公司进军山东与东北市场；而收购广州粤华物业，助力雅生活进入公建类物业服务市场，落地集团业态布局战略，推进全业态覆盖。以收购第三方为在管面积主要增长动力, 有助雅生活迅速提升全国的知名度。一般来说第三方在管面积的物业管理费盈利增长性皆优于股东提供的在管面积, 然而随着物业市场成为房企近年分拆变现的新融资手段, 优质项目的收购代价将随之升高, 即使考虑到目前并购机会仍算充足, 未来与被并购公司的地域协同性与业态互补性将成为增长持续性的关键。【未來挑战：依赖第三方并购项目, 财务上必须挺过镇痛期】截止2019年6月30日, 雅生活项目整体收缴率为91.4%, 与去年年底相比下滑近4个百分点，与同行收缴率平均值93.8%比较亦处于略低水平；来自第三方物业管理开发商的市场拓展项目单价2.04元/平方米/月，虽较2018年末提升9.6%，但相较于市场平均住宅物业服务费2.25元/平米/月而言仍然较低。集团必须在新收购项目的运营效率和质量管控上进行严格的把关。集团既以中高端物业为主要服务客户，必须令新收购项目的业主得到等同于母公司项目物管的体验，做大且做强必然是双轨进行。

业绩亮点：营收规模高速增长
新增合约面积优于预期

2019年雅生活实现营业收入22.41亿元人民币，较去年同期增加59.4%，发展速度处于物业管理行业领先水平。公司毛利8.3亿元,净利润5.7亿,股东应占利润5.4亿，同比分别上升62.6%,69.3%及62.9%。公司三大收入均有不同程度的增长,其中物业服务管理收入12.3亿,外延服务收入8.1亿, 社区增值服务收入2.1亿,同比分别增长63.6%, 40.3%及157.9%。公司通过社区商业公司专业运营，深挖社区增值服务潜力，连续三个半年度保持翻倍，对公司收入贡献也由去年同期的5.7%上升至9.2%。

截至2019年6月30日止，集团在管项目达到1031个，覆盖全国83个城市。集团在管项目面积按照区域划分，37.9%位于粤港澳大湾区，18.7%位于长三角城市群，12.8%位于兰西城市群，6.1%位于哈长城市群，4.4%位于山东半岛城市群，其余分布于中国其他区域。

增长动力：依托双股东稳定贡献
抓住收并购窗口期

新增在管面积好于预期，主要增长来源于并购。雅生活2019年上半年在管面积2.11亿平方米, 同比上升52.9%;合约面积3.25亿平方米, 同比上升41.2%。在雅生活2019年的项目来源中，双股东雅居乐及绿地贡献的在管面积分别为23.9%和3.7%。换句话说, 集团的面积增长主要来自第三方开发商管理面积。2019年上半年, 集团主要通过收购青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业及广州粤华物业, 迅速完成全年的并购指标。其中收购青岛华仁与哈尔滨景阳物业助力公司进军山东与东北市场；而收购广州粤华物业，助力雅生活进入公建类物业服务市场，落地集团业态布局战略，推进全业态覆盖。

以收购第三方为在管面积主要增长动力, 有助雅生活迅速提升全国的知名度。一般来说第三方在管面积的物业管理费盈利增长性皆优于股东提供的在管面积, 然而随着物业市场成为房企近年分拆变现的新融资手段, 优质项目的收购代价将随之升高, 即使考虑到目前并购机会仍算充足, 未来与被并购公司的地域协同性与业态互补性将成为增长持续性的关键。

抓住标的收购窗口，积极收购扩大规模当下物业管理行业马太效应逐渐显现，集中度不断升高，雅生活集团希望能够抓住目前行业仍有较为优质收购标的的窗口期，通过积极收并购扩大自身规模，打造品牌效应。集团预计未来每年合约面积增长维持在一亿平方米左右，其中来自收并购合约面积指引为每年4000万平方米。预计将在2022年达到6.5亿规模的合约面积。

挑战：依赖第三方并购项目
 财务上必须挺过镇痛期

新并购项目的收缴率及物管费用皆有待提升。截止2019年6月30日,雅生活项目整体收缴率为91.4%,与去年年底相比下滑近4个百分点，与同行收缴率平均值93.8%比较亦处于略低水平；来自第三方物业管理开发商的市场拓展项目单价2.04元/平方米/月，虽较2018年末提升9.6%，但相较于市场平均住宅物业服务费2.25元/平米/月而言仍然较低。集团必须在新收购项目的运营效率和质量管控上进行严格的把关。集团既以中高端物业为主要服务客户，必须令新收购项目的业主得到等同于母公司项目物管的体验，做大且做强必然是双轨进行。

社区增值服务为增长持续性的关键。集团近年虽然在小区增值服务方面的收入皆有大幅增长,但从占比来看业务仍属于发展阶段, 而未来增长的持续性将会更依赖业主认可度与业主的消费水平。换句话说,此类服务大多需要在单价和服务质量高、位于较高能级城市中的楼盘实现。从地区看，截至2019年6月30日，集团在管项目面积按照区域划分，较高能级的城市群占比仅仅过半。从单价看，公司从雅居乐与绿地两大股东接收的在管面积单价中位数为3.04元，面积占比仅为37.6%；而从第三方物业开发商中接收在管面积为72.4%，而单价中位数仅为2.04元，低于行业平均。随着集团项目增多,地域及业态发展所带来的边际效应亦会减弱, 稳定成熟的内生增长机制必然会是未来的突破点。

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