克而瑞研究中心 朱一鸣、汪慧
【销售增长呈现疲软，目标完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗诗出品签约销售额为114.8亿元，同比减少29.8%，目标完成率不足三成。在市场下行、行业竞争、政策约束、战略调整等内外部多重压力下，朗诗业绩增长疲弱，400亿门槛难迈，下半年面临较大的业绩压力。【正式进入大湾区布局，项目集中于二线城市】4月朗诗收购中山南朗镇项目，正式进入粤港澳大湾区，布局区域结构更加完善，在政策利好下，有利于分享市场增长红利。截至报告期末，持有权益项目总建面为1053.21万平方米，增长幅度不大，以轻资产储备为主，平均权益不足30%，布局集中在二线城市，成都、杭州、南京、苏州为重点布局城市，土储占比较高，可能面临市场集中性风险，影响业绩的稳定性。【盈利能力继续走高，净利率提高至22%】上半年，受益于代建业务及合联营公司开发项目的高毛利率，朗诗毛利率与2018年同期基本维持稳定，净利率提高3.8个百分点至22%，高于行业平均净利率水平，盈利能力继续走高。【现金短债比超2倍，净负债率维持在较低水平】截至报告期末，朗诗的现金短债比为2.3倍，位于行业高位，流动性充足。并且在轻资产模式下，杠杆需求较低，净负债率为50.4%，低于行业平均水平，良好的流动性及较低的杠杆率有利于控制债务风险和流动性风险。【二次更名，聚焦绿色科技地产业务】5月，朗诗调整战略布局，剥离长租公寓业务等非地产开发相关业务。为凸显及匹配公司聚焦绿色地产核心业务，更好地反映业务的新发展策略，8月19日朗诗再度发布更名公告，公司英文名将由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改为“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，并采纳“朗诗绿色地产有限公司”为公司的中文第二名称，以取代其现有中文第二名称“朗诗绿色集团有限公司。这是朗诗2018年以来的第二次更名，从2018年“去地产”到今年“回归核心主业”，朗诗经历了一段较长的战略调整期，此次业务剥离及二次更名，朗诗能否如愿实现在绿色科技地产开发业务的突破，打开企业发展新局面，有待观望。
截至2019年6月30日，朗诗出品签约销售额为114.8亿元，签约销售面积为69.3万平方米，分别同比减少29.8%、11.5%。根据年初2018年度业绩发布会，朗诗预计2019年销售将超400亿元，若按400亿目标销售计算，朗诗上半年的完成率不足三成，且离TOP100房企的平均完成率46.2%还有相当的距离，业绩增长延续了疲弱走势。朗诗将其原因归结为两方面：一是土地市场高企，拓展量不足，对业绩增长产生了一定的阻力；二是存量土地收并购项目开发周期长、难度大，周转速度放慢。 2016至今，朗诗的销售规模逐步掉队，规模增速连续低于TOP100房企均值，2018年目标完成率也仅达到83%，增长率仅为19%。根据克而瑞榜单，2016年朗诗位居第53位，随后排名接连下滑，2017、2018年分别排在第66、68位，今年上半年已经掉至第80位。当前，行业增速放缓，行业集中度不断上升，规模优势房企显然在拿地、融资、人才等方面更具竞争力，而中小房企受市场调整、政策调控等因素的影响更大。在这样环境下，朗诗面临着市场下行、行业竞争、政策约束、战略调整等内外部多重压力，给增长空间带来了相当的挑战。下半年，将是朗诗冲刺业绩的关键时期，加快周转，合理安排项目的推盘计划、推动去化任务的实现是重点任务。
业绩销售结构上，朗诗权益项目的签约销售总计69.2亿元，占到朗诗出品签约销售额的60.3%。权益项目签约销售额中，国内市场贡献占比72.1%，其中，二线城市作为主力目标市场，贡献率从2018年75.5%降到56.3%；三四线城市贡献占比有所提高，为14.7%；一线城市主要涉及上海项目，仅占到1%；其余份额则来自美国城市，总计19.3亿元，占比27.9%。近年来，国外市场的拓展，成为朗诗业绩的重要补充。期内，朗诗更是成功收购PinnacleWestHomes公司，进一步巩固自身在美国当地市场的竞争优势。 单城市来看，二线城市中，成都和苏州依然为重点城市，占比分别达到17.6%、11.5%，重庆市场也开始突显，贡献率达到8.4%，而杭州、南京城市业绩占比大幅滑落；三四线城市中，宜兴的市场表现较为亮眼，贡献度达9.3%。整体上，从能级分布来看，市场有向三四线城市转移的趋向，单城市方面，受供货或市场影响，部分重点城市业绩贡献有限，主力市场有所调整。
上半年，朗诗在境内外共获取16个项目，中国境内有8个，主要分布在北京、上海、西安、无锡等城市，境外也有8个，主要位于美国凤凰城、钱德勒等城市。16个项目当中，开发销售型物业占13个，包括11个权益项目和2个代建项目，另外3个为收益性物业。新增开发销售型物业可售面积为57.32万平方米，其中权益项目新增建面61.35万平方米，可售面积达51.08万平方米。 值得一提的是，今年4月朗诗收购中山南朗镇项目，正式进入粤港澳大湾区。在政策利好下，朗诗抓住机遇加入布局大湾区，有利于完善布局结构，分享市场增长红利，带动业绩增长。作为大湾区的新进入者，朗诗的竞争力还是在于打造产品差异化，充分发挥“绿色+科技”的优势，提供与当地气候条件、顾客需求契合度更高产品，赢得市场份额。
截至2019年6月30日，朗诗项目储备总建面达1658.97万平方米，除去34个代建项目，总计建面605.76万平方米，其余为持有权益项目，共计79个，总建面为1053.21万平方米，其中46个为收并购或合作开发项目。按权益计算，朗诗应占项目储备建面为486.71万平方米，整体平均权益占比29.3%，其中，应占可售面积为164.61万平方米，预计权益可售货值可达339.5亿元。 总体来说，朗诗轻资产储备特征显著，主要以代建和小股操盘模式为主。这样的发展模式一方面有助于缓解拿地成本压力，加快扩张速度，另一方面可以通过品牌、技术、开发管理能力输出，多元化获取收益，提升自身的盈利能力。但是，显然从规模扩张的角度来看，成效并不显著。市场接受度和品牌认可度决定了朗诗是否能持续走下去，未来，朗诗势必要重点打造差异化竞争优势和品牌效应。
土储布局上，持有权益项目总建面中944.01万平米位于国内城市，其余109.2万平方米分布在美国城市。从国内城市能级结构来看，朗诗在二线城市集中布局的特征较为明显，持有权益项目建面785.71万平方米，占国内持有权益项目总建面83.2%，其中，成都、杭州、南京、苏州仍为重点布局的二线城市；此外，持有权益项目在一线城市主要集中在上海，建面占比达4%；三四线城市的布局近年来有所增加，占到12.8%。从产品去化角度来说，朗诗布局应更偏向一二线城市，主要原因在于绿色科技产品在城市、项目和客群推广中具有一定的局限性，一般集中于中高端项目，一二线城市的城市发展水平、房价及消费水平都较高，对产品的需求和接受度也较高。但是从另一角来说，一二线城市受到政策调控的力度较大，朗诗也面临着较高的政策性风险，此外，朗诗的城市布局并不广，市场的集中性较高，不利于分散市场风险，业绩的稳定性易受影响。
盈利能力：净利率持续走高达22%，高于行业平均水平
截至2019年6月30日，朗诗营收20.91亿元，同比增长3.6%，其中，物业销售收入为17.5亿元。上半年，实现毛利润5.41亿元，同比上升约4.7%；净利润达4.61亿元，相较2018年上半年提升25%。期内，得益于合联营公司本期交付的开发项目毛利率较高，整体毛利率达到25.9%，较2018年同期上升0.3个百分点，基本维持稳定；净利率提高3.8个百分点至22%，高于行业平均水平，盈利能力有所提升。
上半年，朗诗成功发行了2022年到期的2亿美元绿色优先债券，利率为10.5%，并积极进行REITs等资产证券化融资，扩大资金来源渠道。另外，朗诗还与江苏银行、中建投信托签订战略合作协议，获得大额授信，为下半年发展提供了充足的资金保障。期内，加权平均借款利率达7.7%，较2018年略有上升。从2016-2018年，朗诗的加权平均借贷成本均高于行业平均水平，朗诗在融资方面的问题主要还是在于规模偏低，影响发债评级。
截至2019年6月30日，朗诗总有息负债达75.5亿元，较2018年末上涨7.4%；其中，短期债务为21.3亿元，占比28.2%，长期债务为54.2亿元，占比71.8%，长短债务比为2.5倍，债务到期结构安排更加均衡合理，有利于分散债务偿还压力。
报告期末，朗诗持有现金流49.6亿元，现金短债比为2.3倍，流动性充足，短期偿债负担较小；净负债率达50.4%（扣除受限制现金），较2018年末稍有提高，但维持在行业较低水平。净负债率较小的原因主要还是基于轻资产模式下，杠杆需求较低。
经营战略：剥离非地产开发相关业务，聚焦绿色科技地产业务
今年5月，朗诗发布公告，调整战略布局，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产开发相关业务剥离至控股集团，透过精简业务聚焦绿色科技地产开发核心业务，释放差异化产品核心能力之溢价空间，提升股东价值。
业务的剥离对于朗诗来说，也是一次业务思路的重新梳理，自2014年转型以来，朗诗的发展成效不尽人意。剥离之后的朗诗，业务精简，聚焦点明确，发展的思路和用力点也更加清晰化，为企业发展创造了更有利的环境。一方面，相关亏损及非地产业务的投入与产出效率并不如预期，在财务报表中直接作用到业绩表现，影响到估值，剥离之后长租公寓等亏损业务不再并表，可以改善表内业绩表现，提高企业估值和资本市场认可度，利于企业融资；另一方面，回归主业，可以集中资源打造绿色地产差异化产品，更有助于形成产品的品质优势和利润优势，在房地产市场获取收益。
为凸显及匹配公司聚焦绿色地产核心业务，更好地反映业务的新发展策略，8月19日朗诗发布公告宣布，将公司英文名称由“LandseaGreenGroupCo.，Ltd.”更改为“LandseaGreenPropertiesCo.，Ltd.”，并采纳“朗诗绿色地产有限公司”为公司的中文第二名称，以取代其现有中文第二名称“朗诗绿色集团有限公司”。这也是2018年以来第二次更名，从2018年“去地产”到今年“回归核心主业”，朗诗经历了较长一段战略调整期。此次业务剥离及二次更名，朗诗能否如愿实现在绿色科技地产开发业务的突破，打开企业发展新局面，有待观望。
| 克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续十年发布房企销售排行榜 |