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快评 | 黄金周楼市成交略好于去年同期,降价推动的回升料难持续

 导 读 

“十一”数据层面整体向好,但市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转。

  研究员 / 杨科伟、俞倩倩



在“金九”成色不佳,楼市持续转冷的背景下,今年的“银十”格外引人关注,特别是刚刚过去的十一黄金周,30城成交稳中微增,同比小幅上扬3%,数据层面好于去年同期,究竟是市场回暖的征兆,还是低迷走势下的小小波动,我们将在下文一一解析。


01

一线领涨同比增9%

二线涨多跌少,三四线分化加剧

据CRIC监测,今年国庆黄金周间(10月1日-7日),30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期小幅微增3%,各线城市成交量皆有回升,一线城市暂以9%同比涨幅居首,具体来看:

一线城市稳步复苏,7天累计成交量达12万平方米,显著好于去年同期。其中北京、深圳同比皆有上扬,北京主要得益于限竞房的集中入市,刚需得以稳步释放;而深圳延续了此前的销售热度,“十一”更是迎来了“开门红”,同比大增80%。与之形成鲜明对比的是,上海、广州的成交量均有不同程度的回落,城市间的分化在持续加剧。 

二线城市整体维稳,成交涨多跌少,仅武汉、重庆、福州等个别城市成交同比出现了下滑,主要源于前期购买力透支严重,市场迎来了阶段性调整。多数城市则保持了稳步增长, 青岛、济南、杭州表现突出,同比涨幅皆超过100%,苏州上行动力略有不足,经历了前期的密集调控,购房者的观望情绪加剧,加之在售新盘以洋房、别墅等中高端产品为主,十一黄金周成交量仅小幅微增5%。

三四线城市成交量小幅微增3%,各城市市场显著分化。受较低基数影响,温州、扬州、莱芜等城市成交明显放量,同比皆倍增。珠三角内部“几家欢喜几家愁”,佛山、肇庆、江门等城市市场热度明显不及去年同期,成交量同比降幅均超40%。莆田、茂名、韶关、惠州等城市购房热情相对高涨,成交量稳中有增。


02

跑量带来的市场“复苏”不可持续
四季度仍将以稳为主

结合9月市场情况来综合分析,虽然“十一”数据层面整体向好,但是市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转一方面从整体的政策层面来看,虽然部分城市调控出现了“松动”,但“房住不炒”、“稳房价”“稳预期”的政策主基调依旧,涉房信贷仍相对紧张,叠加10月落地的房贷利率新机制执行,市场观望情绪依旧浓厚。另一方面,房企降价“跑量”冲刺业绩也一定程度上造成了市场短暂“复苏”的假象,但以牺牲利润为代价的打发始终不可持续,未来市场趋稳将成为大概率事件 

展望未来,我们认为,一线城市成交量将迎来小幅回调,总量仍有望高于2018年二线城市整体维稳,中西部刚需和改善需求仍有待进一步释放,诸如重庆、武汉、郑州、成都、昆明、兰州等这种去化周期较短、供需旺盛的城市,四季度成交有望冲高。广大的三四线城市成交量将稳步回落,城市表现将出现分化,部分环一线和热点二线的三四线城市,成交热度或将维持较长的一段时间。

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