导 读
长期居留、落户意向不足二成，收入越高越愿意留下。
◎ 研究员 / 马千里，邱娟
1978年，内地首家“三来一补”企业在东莞创办，从此拉开了东莞改革开放的序幕。四十余年的时间，使得东莞从曾经的普通农业县，变身为“世界工厂”。强大的制造业尤其是劳动密集型产业比重居于高位，吸引力众多的外来人口。统计局数据显示，2018年东莞常住人口量达839万，而户籍人口仅有232万，非户籍常住人口高达607万人，这一数值仅次于上海、深圳、北京三个一线城市；同时就非户籍常住人口占比来看，高达72%，在全国居于首位，是最为典型的“移民城市”。
但是与外来人口众多的京、沪、深等城市不同，东莞由于产业整体较为低端、外贸依赖严重、收入水平居于低位，下文将从其流动人口规模变动情况、居留意愿、购买能力等多方面着手，对东莞流动人口的房地产需求规模做出趋势性预判。流动人口规模：流动人口占比超七成
近年“腾笼换鸟”致人口增长放缓
首先，从常住人口总规模上来看，东莞并非一直呈上涨趋势，2015年东莞常住人口曾一度下滑1.1%，同比2014年减少8.9万人，究其原因，一方面是由于农业转移人口日益减少，自2015年起，全国流动人口规模由此前的快速上升进入缓慢下降通道，从源头上对东莞的外来人口总量造成了影响，另一方面，也是由于近些年东莞加快了产业转移的步伐，2015、2016年也是腾龙换鸟的关键期，经济增速有所放缓，同时直接的表现2014、2015、2016年东莞城镇居民人均可支配收入水平也陷入低谷。流动人口画像：低学历、年轻化、单身、租房
近八成月工资收入不足5000元/月
当然，东莞由于历史原因，外贸依赖极其严重，其制造业为主的产业特性，导致其流动人口与其他一二线城市存在较大差异：
首先，学历低。国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》中提到，京津冀城市群高素质流动人口占比最高，其次为成渝城市群，接下来依次是长三角、长江中游和珠三角；其中珠三角流动人口中大专及以上的比例仅为16.42%，居于最末位。根据2017年全国流动人口调研数据，东莞大专及以上学历人口仅占11.6%，在珠三角城市群中也居于低位，而占比最高的是初中学历，占比高达55%，其次是高中学历，占比为29%，由此可以看出其流动人口整体学历水平之低，这也与其低端制造业为主的产业结构有直接关联；其次，家庭小型化，单身居多。有半数以上的流动人口是未婚青年独自在东莞工作，其次是父母、子女组成的三口或四口之间，超六成的家庭把子女带在身边；第三，90后青年为主。人口结构方面，从年龄结构来看，90后占比高达53%，其次是80后，占比为32%，70后相对较少，仅有13%，50后、60后更是寥寥无几；从性别结构上看，男女性别比为1.02，整体来看较为均衡；第四，八成外地人月薪不足5000元。从收入水平上来看，平均收入水平均4088元/月，月工资收入在5000元以上的流动人口占比仅有21%，近六成流动人口月工资收入在4000元以下，18%的流动人口月工资收入不足3000元，可以看出东莞整体的工资水平是比较低的；第五，省外外来人口主要来自广西、湖南。八成流动人口均来自省外，其中以广西、湖南居多，两省（自治区）分别占据外来人口总量的17%、16%，此外湖北、四川、江西、河南、贵州等省也占据一定的比重，其余省份占比则处于较低水平。总的来看，来东莞的跨省流动人口多来自南方经济欠发达省份的三四线城市。此外，2成流动人口来自广东省内，并且以经济相对落后的茂名、揭阳、梅州、湛江等城市为主。第六，有超四成流动人口是由单位、雇主包住或者是住在工作场所。这一水平明显高于全国平均水平9%；另有3成流动人口的平均房租在588元/月，占月平均收入的14%，住房支出比重明显低于一二线城市；值得注意的是，仅有2.5%的人拥有自住房，比全国平均低了22个百分点。居留意愿：长期居留、落户意向不足二成
收入越高越愿意留下
全国流动人口调研数据显示，来莞流动人口的落户意愿并不强烈，有明确落户意愿的流动人口不足三成（四成人未明确表态），究其原因，主要是由于东莞户籍含金量不及京、沪，另一方面，随着农村承包地、宅基地、惠农直补等利好政策出台，土地价值越来越高，使得农村户口的“含金量”也逐渐提高，外来流动人口落户的意愿也被大大挫伤。而从居留意愿上来看，有高达72%的人表示愿意在此居住（1/4的人未明确表态），对于在莞居留时间上，有22%的人表示尚未想好，缺乏明确的规划；居留时间超过5年的人仅占13%；低于5年以下的占到了37%，对于在莞居留的原因，也高度一致，近七成的人表示在此居住是因为工作机会较多、收入水平高。这一系列数据表明大部分的人来莞只是“谋生”的手段，他们缺乏长期的职业规划，这部分人很大程度上会返回故乡。值得注意的是，对于那些明确表示不继续在此居留的3%人群，有半数表示要1年内返乡，有近四成表示要去其他地方务工，而主要的务工城市目的地依然集中在广东省，尤以广州最为突出，其次是深圳等经济较为发达的城市。综合落户意愿以及居留时间两方面因素综合考虑（取长期居住和落户的并集），仅有16.8%的外来人口愿意留在东莞长期发展，按照东莞600余万流动人口来计算的话，愿意长期留在东莞、落户东莞的流动人口仅有100万人。由此可见，尽管东莞外来人口数量庞大，但最终能留下的数量却并不多。但是值得注意的是，随着收入水平的提升，外来人口也更愿意留下。譬如个人月收入达8000元/月的居留意愿达38%，较月入4000元/月群体高出了15个百分点。核心刚需客群：目标购房客户约占5.3%
总需求接近5年刚需成交量
尽管东莞房地产市场实行严厉的“五限”政策（即限购、限贷、限价、限外、限售），但受粤港澳大湾区规划利好的影响，加之深圳、广州外溢效益的影响，东莞的楼市也一直保持较高的热度。2018年全年商品住房成交量达507万平方米，销售额达906亿元，商品住宅成交均价达17876元/平方米，根据东莞市统计局近期公布数据，2019年9月东莞商品住宅销售面积55.94万平方米，销售均价已经涨至20743元/平方米，价格较2018年涨幅高达16%，成交均价大幅提升。市场热度的提升使得商品住宅价格快速提升，这对于流动人口的购买力势必产生较大影响。因此在计算东莞实际的购房能力和购房规模时我们要充分考虑购房者的收入水平。首先,为了对流动人口的购房能力有一个更好的衡量，我们根据东莞的房价和合理的房价收入比反算出具有购买能力的工资水平的最低值约为6000元/月，据此，我们将目标客群的收入标准设定为个人月收入6000元或者家庭月收入12000元以上。而后，再结合长期发展的条件进行筛选，可知在东莞流动人口中，同时具有购买力和购买需求的占比约为5.3%。（以下称为核心刚需）按照600万流动人口来测算，同时具有购房意愿和购房能力的约有31.8万人，预计将产生954万平方米的购房需求[1]，这一体量接近东莞5年的刚需成交量。
小结：东莞人口提质增量步伐加速
至2025年核心刚需有望增加15万人
前不久，东莞发布了《东莞市人口发展规划（2020-2035年）》，规划提到：东莞将实施积极的人口调控政策，单就近期目标来看，2025年，全市常住人口要达到960万人；户籍人口达360万人。而目前东莞常住人口量仅839万人，户籍人口232万人，距离2025年规划户籍人口和常住人口缺口均在120万以上，即便按照目前的居留意愿和收入水平来看，也可为东莞带来6.4万的核心刚需。
为了早日实现千万人口的目标，早在2018年，东莞就已经放松了落户政策，在全国率先取消积分落户政策，只要同时符合“两个五年”即可落户：（一）持东莞有效《广东省居住证》且累计时间满5年（60个月）；（二）在东莞正常参保，且在东莞参加社会养老保险累计时间满5年（60个月，不含一次性缴费年限）。落户门槛明显降低，学历不再是限制落户的拦路虎，低学历的产业工人有了落户希望，可进一步提升东莞的人口吸引力，落户规模有望进一步提升。同时随着深圳地价的飙升，近2年华为、阿里、京东等互联网巨陆续把企业总部或重要部门落户迁至地理位置同样优越、地价相对便宜的东莞，这与2018年东莞人社局公布的落户人口数据一致，2018年东莞人才入户数超15万人，与前五年的总数相当，人才加速集聚。就东莞自身举措而言，在提升劳动力素质上也不遗余力，2018年开始实施的《东莞市人民政府关于实施百万劳动力素质提升工程 打造“技能人才之都”的意见》提出，力争到2021年，实现“十百千万百万”的目标，其中“十”是指技术工人的比例提升10%以上，即至少将推动60万人进入技术工人的行列，随着这部分群体的收入提升，可为东莞新增8-10万的核心外来客群，相当于目前核心刚需总量的1/3。随着产业升级红利的释放，东莞以制造业为主的弊端会逐步改善，经济会更上一个新的台阶，同时在智能制造等新兴产业的带动下，大量的高端人才、技能型人才在东莞涌现和聚集，进一步完善东莞人口结构，优化外来人口素质水平。若东莞的发展目标能够如期按步完成，综合人口增长和收入提升来看，2025年前东莞核心刚需将至少增加15万人，成为刚需产品去化的重要动力。
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