行业透视| 头部房企融资集中度上升，中小房企加速“消失”
导 读
基于宏观及融资环境调控持续，未来破产企业将会更多，且会呈现加速的特征。
◎ 作者 / 房玲、羊代红
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2019年房企破产呈速度加快
规模变大趋势
据人民法院公告网显示，截至2019年11月27日，房地产企业的破产数量已经达459家，已经超过2018年全年的458家破产数量。随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧，房企，尤其是中小房企，生存压力持续加大，破产数量明显增多。
从房企申请破产的时间来看，2018年上半年破产企业为177家，到下半年大幅增加至281家，2019年上半年为238家，2019年下半年以来也已有221家。可以清楚的看到，从2018年下半年开始，破产房企数量开始明显增多。根据破产的房企情况来看，主要以三四线的中小型房企为主，这些房企实力较低，抵御风险能力较弱。值得注意的是，2019年至今破产的企业开始出现一些曾经规模较大的企业，如银亿股份、新光集团等知名房企，以及部分知名房企债务违约不断，曾经的百强房企颐和地产面临两笔合计10亿元的债务违约等。
数据来源：人民法院公告网、CRIC整理
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销售承压、融资困难、以及转型失败是三大破产主因随着行业集中度不断提升，中小房企市场竞争压力加大，规模扩张也受到挤压。2019年前三季度， TOP3房企权益金额集中度达10.2%，同比提升0.4个百分点；TOP4-10及TOP11-20梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，规模房企竞争优势进一步深化。在马太效应下，头部房企将会占据更多的市场份额。随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求，房企的容错率更低，进一步的挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。
另一方面，此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则，杜绝房地产行业的大水漫灌，在房地产融资上，也持续收紧。自2016年10月开始限制公司债用于前端拿地后，陆续出台多种政策严防房地产行业债务违约风险。2019年5月发布“23号文”，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，开启更深层次的新一轮的融资收紧，接下来的7，8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。
在此情况下，房企整体融资难度和融资成本都在上涨。2019年前10月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.52个百分点。此外，随着中小房企暴雷不断，以及兑付问题频发，金融机构及银行等更愿意把钱贷给承压性更强的规模房企，规模房企的融资优势更加显著，房企在融资上也呈现向头部房企集中的趋势。
2019年上半年末，TOP10房企总有息负债28277亿元，较2018年末净增加3036亿元，增量占上市房企净增加值的41.6%，增量占比较2018年上升了9.8个百分点；TOP20房企有息负债净增加值占比也进一步上升至57.4%。拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下，易导致房企资金链断流，从而企业使得面临债务违约，更严重的导致破产重组。
最后，一些房企破产原因在于其主业房地产经营不善，力图转型，但最终转型失败导致房企破产。如近期破产重组的银亿股份和2018年退市的中弘股份，前期房地产主业盲目扩张，加上经营不力，导致项目结转过慢毛利率降低等问题，在主营业务没有进展的情况下，开始将重心放在了多元化之上，且相关的多元化与房地产主业相关度甚低，不能对房地产主业反哺，最后房企多元化转型经营不利时，而由于债务高台，开始引发一系列的债务危机，最终成为压倒企业的稻草。
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强者恒强，未来房企洗牌还将加速据统计局数据显示，2018年底全国有97938家房地产开发企业，2019年至今破产清算的企业459家，占比仅0.5%，相对于总量来说，破产房企并不多。从过去几年的房企数量变化来看，整体数量是增加的，值得注意的是，2015年很多企业“消失”，当年房地产企业数量一度净减少771家，当年破产的企业应该更多，2019年破产企业相对于2015年的来说数量还不算多。
基于宏观及融资环境调控持续，未来破产企业将会更多，且会呈现加速的特征。与此同时，除了破产房企外，部分大中房企也开始出现违约暴雷现象，如颐和地产两笔总计超过10亿元的债务违约，未来房企出现债务危机的将会越来越多，接下来更严峻的考验在2020年，当整体调控不松绑，房企进入存量时代下，企业如何降负债、活下来才是重中之重。
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