行业透视 | 厦门入市地王盈亏参半，但岛内依旧值得“寸土必争”
导 读
岛内土地值得“大胆出手”，但岛外高价地还是要慎之又慎。
◎ 作者 / 马千里、邱娟
上个月，厦门岛内迎来重量级土拍，其中湖里2019P01地块是厦门自2014年岛内断供5年来成交的第3幅宅地，经过89轮激烈竞拍，该地块最终被中骏以59.4亿元的总价竞得，楼板价高达45103元/平方米，溢价率达30%，成为厦门新的总价和单价的“双料地王”，土地热度再度攀升。
回想厦门上一波地市高热是在2016年，按照开发进度，这些地王理应进入销售期，下文我们就看一下这些地王生存状态如何？岛内和岛外的项目又有何差异？
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土地市场：2016年后岛外陷入沉寂
但岛内依旧逢拍必出“地王”
在2016年”地王年”的映衬之下，厦门近些年土地市场明显沉寂了许多，地王数量明显较少，这与政府的供地节奏和政策严控不无关系，2017年下半年、2018年厦门土地市场回归理性，成交量价双双回落。在调控政策持续高压背景下，部分房企为了降低市场风险，多选择以合作方式获取土地储备，联合开发逐渐增多。
直到2018年下半年，厦门岛内断供5年之后才供应了2幅优质宅地，2018年才始有地王“涌现”，并且地价接连突破新高，值得注意的是，上月厦门拍出的“双料地王”也位于岛内，并且是被2018年地王“得主”中骏再次竞得，由此也可以看出中骏对于岛内市场的高预期。究其原因，一方面是由于岛内供地稀缺，另一方面也是由于岛内需求旺盛，去化情况明显优于岛外所致，岛内供求关系的失衡更加加剧了岛内土地市场的热度。
而从地王的平均楼板价来看，因为2018、2019年的地王均位于岛内，使得平均楼板价较2016、2017年有明显提升，尤其是2019年，岛外土地市场较为平稳，各区域均无地王产生，只有岛内拍出的湖里“双料地王”一宗地王产生，使得2019年地王楼板均价跃至45103元/平方米，较2016年地王平均楼板价上涨了42%，即使较2018年下半年同位于岛内的2宗地王的平均楼板价也上涨了17%，由此可见岛内土地市场热度还是延续在高位的。
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项目入市情况：六成地王已经开盘
尚未入市地王多为岛外高单价地王
根据CRIC统计，截止2019年12月1日，六成地王已经入市，入市项目的平均入市周期达20个月，远超过全国平均入市周期10个月。
就已入市的单个地块来看，入市最快的是2018年底成交的岛内单价地王，同时也是当时全市的单价地王项目——中骏天宸，拍地之后7个月就开盘，该项目拿地楼板价高达39090元/平方米，溢价率高达15.5%，这与岛内严重失衡的供求关系有极大关系，由于岛内供地极其稀少，而岛内需求又持续存在，这类位置优越、配套完善的项目去化速度有保障。根据CRIC监测数据，截止12月1日，7月27日首开的229套房已经去化200套，去化率高达87%，加上首开平均销售均价68755元/平方米，房地差近3万元/平方米，地房比仅有57%，房企盈利空间十分可观。在去化和盈利均有保障的局面下，近期项目二期已经开启预售，可以预想项目二期去化也将保持高速。
而入市最为缓慢的地王是前翔安区单价地王——IOI棕榈国际住区，拿地之后35个月才首开，就盈利情况来看，该项目楼板价36889元/平方米，销售价格47000元/平方米，房地差为10111元/平方米，地房比为78%，项目大概率会面临亏损；其余入市项目开发周期多在1-3年之间不等，总体呈现出“盈利项目入市快，难回本项目入市慢”的特点。
除上月中骏刚竞得的湖里“双料地王”外，其余未入市的项目均是位于2016、2017年地市高热时成交的高价地王，均位于同安、海沧等岛外区域，楼板价接近或超3万元/平方米，在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价，面粉价格过于高昂，因此入市节奏较同期地王明显偏慢，入市周期预计多超3年。
以同安区单价地王融信厦门世纪为例，该宗地在2017年5月就以竞得，至今已有30余月，目前尚未开盘，根据公开信息显示，预计2020年初开盘，开盘价格在37000元/平方米，考虑到拿地楼板价高达31520元/平方米，房地差仅有5480元/平方米，剔除掉建安、营销、财务费用，根本没有盈利的空间。
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盈亏情况：入市地王盈亏参半
岛内地王盈利指标居于前列
就已经入市的9个典型地王项目来看，根据测算地价房价比值处于30%-99%不等，房地差在175-29665元/平方米之间。盈利空间较大的项目分为两类：一类是拿地早的项目（2015、2016年上半年），譬如世茂璀璨天地、首开龙湖春江彼岸、保利叁仟栋壹海里三个项目拿地均早于2016年6月，另一类是2018年湖里区拍出的2宗地，虽然拿地不早，价格也不低，但是由于该区域土地资源的稀缺性，即使以高价拿下，也依然保持了高盈利，房地差均接近3万元/平方米，并且去化均保持较快的速度。
在这件事上最有发言权的当属中骏，因为地王项目中盈利空间最大的就是其去年竞得的湖里地王——中骏天宸，并且该项目首开4个月，去化率就已经接近9成，正是因为尝到了湖里高价地带来的“甜头”，中骏在上月土拍中的“不计代价”才显得顺理成章。
当然，依然有近一半的地王项目面临亏损，加上拖延入市的“准亏损”项目，亏损的地王占到了半数。就已经入市的亏损地王来看，这部分项目地房比多在75%以上。其中，位于集美区的禹洲璟阅城表现最为突出，该项目土地在2016年8月被禹洲地产以28亿元的价格竞得，楼板价高达32825元/平方米，2019年6月首开，首开平均售价33000元/平方米，地房比高达99%，房地差仅有175元/平方米，亏损十分严重。
对这些亏损地王项目的土地成交时间进行分析，发现这批地王集中成交在2016年下半年，这也与当时厦门楼市高热有极大关联，房企为战略布局考虑，补仓意愿强烈，拿地有些“不计成本”、缺乏理智，每一次土拍史都是地王的更迭史，这一波地王上市正好赶上严苛的限价调控，因此大多难逃亏损的命运。
而就非地王项目来看，超九成项目是盈利的，仅有一成项目是亏损的，这与半数地王陷入亏损的困境截然不同，明显优于地王项目。就区域来看，同安、翔安、集美区盈利项目较多，这与厦门商品住宅的主力供应区域也相吻合，相比之下，供地较少、限价严格的岛内（湖里区、思明区）项目则较少涉及（主要是因为它们逢拍必出“地王”）。
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总结：“岛内情节”仍未真正扭转
房企在岛内要“大胆出手”
尽管厦门岛面积不足厦门总面积的1/10,但厦门岛（岛内）依靠其优越的地理位置、自然环境，吸引了大量人口聚集。根据厦门统计局数据显示，2018年厦门常住人口达411万人，其中岛内的湖里和思明两个区常住人口分别为103.1、101.5万人，占据全市人口的49.8%。从人口密度来看，厦门岛内人口密度大1.3万人/公里，是岛外的10倍，从地区经济总量来看，岛内与岛外也旗鼓相当，从人口、经济、各类资源在岛内和岛外分布的不均衡中，也可以看出岛内购房需求之旺盛。
与此同时，在厦门城市扩张发展的诉求下，岛内土地的供应占比还在进一步下降，近年来土地近乎“断供”，使得湖里区、思明区供求关系偏紧，近三年两区累计供求比均小于1，尤其是思明区已经多年未有供地，近三年累计供求比仅有0.52。总体来看，在紧供应、高需求的两年夹击之下，岛内的房价上涨动能突出，产品的去化也很有保障，在岛内拿地值得“大胆出手”。
而对岛外而言，近些年人口增速虽快于岛内、常住人口占全市的比重逐年提升，但受优质教育、医疗等配套不甚完善的影响，购房需求规模还是难以与岛内相比，加之岛外土地供应充裕、使得商品住宅供应明显过量，房价上涨的动能难以显现，以致部分高价地块盈利空间堪忧，建议企业在面对岛外的高价地时还是要慎之又慎。
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